筆記-財經皓角-25.09.05
**美股與降息預期
*美股早盤一度承受賣壓，但疲軟的小非農數據公布後，標普500今年第21次創歷史新高。*市場將降息預期轉化為推升股價的短期動能，聯準會的降息預期正在成為核心推力。
**美國就業市場惡化
*8月ADP新增僅5.4萬人，低於預期的6.8萬人，也低於7月的10.4萬人。
*製造業、運輸業、教育部門出現顯著裁員，失業救濟申請人數升至23.7萬，創6月以來新高。
*就業市場惡化將加快聯準會降息步調。
**全球央行與通膨比較
*目前僅剩日本、巴西、台灣三大央行未有明顯降息。
*日本通膨3.1%、巴西5.2%，台灣僅1.5%，具備政策寬鬆空間。
*外界關注台灣央行總裁楊金龍是否會在9/18釋出利好訊號。
**行政院近期推動房貸相關解套政策，放寬銀行法72-2條限制，將9/1後的新青安貸款排除在上限外，帶來潛在寬鬆空間。
*此舉直接刺激營建股大漲，出現多檔漲停。
*72-2原本限制房貸與不動產放款總額不得超過存款及金融債的30%，但新青安被排除在外。
*法理上可依 鼓勵儲蓄協助購屋 條款解釋為合理，不必修改法規即可執行。
*然而央行不動產貸款集中度限制依舊存在，目前約37%，被視為上限，未放鬆之前資金流動有限。
**銀行與行庫的反應
*合庫表示將恢復每月60–70億元新青安撥款。
*台銀僅泛泛表示支持自住購屋，態度保留。
*土銀明言若央行不放鬆集中度規範，就不會增加房貸承作量。
*公股行庫承擔多數新青安貸款風險，若2028年寬限期炸彈引爆，風險將集中。
**市場影響與房市觀察
*對買房者：短期取得貸款更容易，但房價談判空間縮小。
*對賣方：有利於抬高售價，營建股率先受惠。
*對首購族：可能因價格變硬而增加負擔。
*整體房市：政策短期利多，止跌或反彈，但長期仍取決於央行是否放寬第七波信用管制。
*若央行寬鬆，可能引發房市暴漲；若未鬆動，僅止跌難大漲。
**政策放寬的背景因素
*選舉後行政院檢討並回應民意，加上建商壓力使政策放鬆。
*新案待售存量由2023年信用管制前的12.5萬戶升至17.5萬戶，水準回到2023年上半年，促使政府出手。
*建商長期資助政黨（含執政黨與在野黨），雖然金額逐漸被科技業超越，但仍具政治影響力。
**市場獲利與賣方邏輯
*平均轉售獲利僅小幅下滑：單坪獲利從13萬降至12萬，總價獲利從420萬降至390萬。
*對賣方而言仍有利可圖，鬆動條件有限，政策放寬反而鞏固信心。
**928檔期與推案量觀察
*北台灣2025年928檔期推案量1108億，低於2024年的1127億，更遠低於2021年的2311億。
*若建商未出現讓利，顯示政策放寬有效提振信心。
*前兩年半導體榮景下推案量大，後續交屋壓力逐步顯現。
**央行角色與金融風險
*打炒房目的在於防範金融風險，而非保障人人有屋。
*放寬集中度是否會放大金融風險是央行考量重點。
*若風險可控，央行可能有限度放寬；若堅持管制，則仍維持總量限制。
**行政院青年優先三重奏
*三項措施：婚育宅、彈性育嬰留停、新青安貸款豁免72-2。
*三年內釋出1.1萬戶婚育宅，供0–6歲幼兒家庭居住12年。
*租金補貼擴大：新婚家庭補貼1.5倍，每增一名子女再加0.5倍。
*育嬰留停更彈性，允許以小時計算，提升男性參與機會。
**租屋市場修法爭議
*提案包括保障三年租期、續約漲幅不得超過房租指數年增率、房東不得禁止申請補貼或遷戶籍。
*潛在副作用：房東更嚴格挑選租客、修法前可能提前漲租、三年期滿後可能加速趕人。
*參考歐洲案例：德國、西班牙、愛爾蘭等地曾因漲幅管制導致租金最終失控暴漲，甚至轉向Airbnb。
*修法挑戰大，雖然執政團隊有信心，但過關難度高。
**社會住宅與補貼政策的差異
*現行政策偏重租金補貼與包租代管，而非擴建社宅。
*預算差異：租金補貼3002億，高於社宅2046億。
*政府定位：房價與租金合理，問題在於青年收入不足，因此以補貼協助上車，而非改變房價結構。
*包租代管品質不佳、偏遠、租期短，效果有限；社宅具品質與穩定性，但推動不足。
*蔡政府承諾12萬戶，賴政府再加碼13萬戶，但迄今計畫尚未核定，可能因新青安已吸收部分需求。
*房地合一稅2017–2023年實收2795億，過去未投入社宅，僅2024年撥入89億，比例提升至8.9%。
**第七波信用管制後的市場影響
*信用管制後房市確實出現疲軟，全國房貸負擔率從46%降至44.53%。
*減輕的原因來自薪資增長與房價暫停上漲，但台北仍高達68%、新北58%，顯示主要購屋族群已是資產階級。
*各地區差異大：桃園38%、台中53%、台南42%、高雄43%、基隆僅27%，負擔最輕。
**新青安效應與社會現象
*新青安推動下，名下無房者不買不划算，導致購屋動能集中。
*出現人頭炒房疑慮，政府需加強管控。
*年輕族群購屋數據驚人：20–25歲已購1821間，平均貸款乘數75%，房價鑑估值約1137萬。
*31–40歲購屋比例從1990年代65%跌至25%，凸顯世代間資產落差。
*年輕人的痛苦在於看到同齡人早早上車，幾年後資產價值拉開差距，情緒多是羨慕與忌妒。
**買盤結構的變化
*現在市場買盤來源：一是借人頭用新青安者，二是父母輩購買第二、第三套房。
*顯示剛性需求仍在，但自住購屋族群比例下降。
**內需市場疲弱
*零售銷售自4月起連續下滑，百貨上半年總營收2141億，僅年增0.1%，未跑贏通膨。
*多數百貨據點衰退：新光三越多館下滑，站前店跌9.3%，台中因氣爆衰退62%，遠百與SOGO部分分店也下滑。
*新開商場供給增加：SOGO大巨蛋、Dream Plaza二館、三井台南二期、漢神週期購物中心、台北天空塔等，供給暴增恐加劇市場收縮。
**製造業持續衰退
*製造業景氣燈號連三藍燈，已進入深度衰退。
*在股票市場維持多頭的同時，實體經濟卻顯現明顯下行。
**央行的挑戰與觀察重點
*房市、消費與製造業的疲弱都增加9/18楊金龍總裁決策壓力。
*央行需權衡總體數據與民眾體感經濟。
*楊總裁近期獲得Global Finance A-評價，顯示其獨立性仍受肯定，外界關注其下一步回應。
**讀書分享與閱讀變遷
*每週五固定導讀一本書，幫助投資朋友從書籍中獲取新思維。
*分享個人不同時期的讀書經歷：高中時常在西門町誠品、萬年大樓；補習與研究所階段在南陽街、許昌街及重慶南路書街；工作後轉往中山地下誠品，後來則是信義誠品與百貨公司內的鳥屋書店。
*書店環境與族群也各具特色：西門町多外勞、北車多學生、中山多OL、Outlet多家庭婦女、信義區則是貴婦。隨著年齡變化，閱讀習慣與偏好族群也改變。
*現今閱讀方式逐漸轉向電子書，因為實體書過多導致空間不足。
**推薦書籍：《財富掠奪者》
*作者為普立茲獎得主財經記者與金融政策分析師。
*以偵探小說般的筆法揭露私募股權基金如何透過槓桿收購與高額債務壓垮企業，並抽離資產利潤。
*書中揭示這些操作對中小企業、勞工、社區造成嚴重影響：就業福利被剝奪、醫療成本上升、安養品質下降，甚至影響健康與壽命。
*引用法案文件、學術研究與訪談，證明其為真實案例。
*強調在全球右派崛起、監管放鬆的背景下，私募基金風險其實遠超想像。
