【理財】沒有子女供養，只有一棟400萬公寓的老媽媽，以房養老每個月可以領到多少錢？

最近在買房社團中，看到一個有意思的問題：

請問，父親去世後房子未列入遺產，法規程序房子由母親一個人繼承，

母親不希望兩個兒子一直為了房子計較，想把價值400萬的房子用以房養老的方式規劃，請問母親每個月大約可增加多少收入呢？

姑且不論「房子未列入遺產」這件事，以台灣民法來說不太合理，以房養老可以領到多少錢，大概是很多熟齡族會有的問題。以前這個問題只能到銀行請業務專員試算，現在只要有各銀行的方案說明，複雜的計算可以請AI代勞。

什麼是以房養老貸款？

「以房養老」的正式名稱為「不動產逆向抵押貸款」，意思是將房屋抵押給銀行，由銀行按月支付一筆固定的生活費給借款人，直到合約期滿或借款人身故。貸款到期後，繼承人可以選擇清償本金與利息來繼承房屋，或是由銀行處理房屋來償還貸款。

用白話文來說，一般房屋貸款，是屋主跟銀行借錢，每月還錢和利息，最終錢還完了，房子就是自己的。以房養老貸款則是銀行和屋主借錢，每個月還錢給屋主，但利息要從還款當中扣除。當銀行的還款已經超過房子當初的估價，就等於「買下這棟房子」。屋主的繼承人可以再買回，或者讓銀行自行拍賣房子。

以台灣銀行「安居樂活」貸款為例，老媽媽每月可領多少錢？

老媽媽究竟可以領到多少錢？我們以台銀的方案為例，將案例情境和方案條件丟給ChatGPT，讓它試算：

初始設定

• 房屋估價：400 萬
• 貸款成數：70% → 可貸額 280 萬
• 貸款期間：30 年（59 + 30 = 89，符合規定「年齡＋期限 ≥ 89」）
• 撥款方式：逐年遞增（假設每年增加 3%）
• 利率範圍：2.285%（低）、2.685%（中）、3.085%（高）

計算方式：

• 初始月領金額 ≈ 4,900 元，之後每年增加 3%。
• 每月需繳利息（依累積已撥本金計算），所以淨收入＝月撥款－利息。

不同利率範圍試算

• 低利率（2.285%）：淨額大約從 4,900 元 → 6,500 元（30 年後）。
• 高利率（3.085%）：淨額大約從 4,900 元 → 4,600 元（30 年後）。

總結來說，不管是哪一種利率條件，老媽媽每月可以領到的現金約落在5000元左右。

以房養老划算嗎？純財務角度來看，很多人可能覺得不太划算，還不如賣房換成現金流，自己去住安養中心。這也說明了為什麼以房養老開辦至今10年，成案件數始終不多，且台灣人對房地產有莫名的執著，對於「房子要變成銀行」的事實，會有強烈的不安全感。

但換個角度想，如果沒有孩子、不考慮繼承，以房養老讓屋主可以在自己的房子裡終老，並且每月有一筆被動收入。在高齡少子化的未來，不失為一個值得考慮的選項。