作者：鉅軒代書
想買老公寓當人生第一間房？你可能得多準備一筆「追價金」。
根據金融聯徵中心最新資料，今年上半年全台屋齡 30 年以上老公寓平均鑑估房價達 1,095 萬元，銀行核貸成數僅 74.9%，自備款比例高達 25.1%，比去年同期增加 3.3 個百分點。以平均房價計算，購屋族得準備約 275 萬元自備款，比去年多出 43 萬元——換算下來，若今年才出手，每月得多存 3.5 萬元才能追上漲幅，壓力直逼一份基本薪資！
六都自備款全面上升 北市買房最吃力
台灣房屋集團指出，今年六都老公寓自備款門檻全數上升，其中又以台北市最驚人，平均自備款金額攀升至 454 萬元，比去年多出 70 萬元，幾乎是其他縣市的兩倍。
這筆金額，在南部部分區域甚至「可以直接買下一間房」。
趨勢中心執行長張旭嵐分析，老公寓因總價較親民，一直是首購與小資族最愛入門選項。但隨著老屋價格攀升、銀行對老屋放貸趨保守、限貸令持續生效，核貸成數普遍僅落在七成左右，導致購屋族自備資金壓力不減反增。
他提醒：「老屋除了房價，還要預留整修費與稅務支出，實際進場門檻早已遠高於想像。」
台南核貸最嚴 自備款比例逼近三成
進一步觀察六都差異，台南市是今年核貸成數最低的地區，平均自備款比例達 27%，約需準備 135 萬元，比去年多出 32 萬元，增幅居全台之冠。
台灣房屋集團經理李家妮指出，雖然台南房價變動不大，但核貸成數下降，主要與銀行風控與借款人結構有關。今年申貸主力年齡層從 30～40 歲上升至 40～50 歲，高收入族群比例下降，加上金融機構放貸保守，導致貸款條件更加嚴格。
她建議，購屋族在出手前應先與銀行試算鑑價與核貸額度，並預留至少 多一成的自備款作為緩衝，避免核貸金額不足導致資金缺口。
結語
房價漲勢難擋、核貸成數下降，讓「慢一年買房」的代價越來越高。
對年輕首購族而言，若不靠家庭資金挹注，單靠薪水存錢，恐怕連房價車尾燈都看不見。
