TODY的空間經營學
內政部九月上旬提出的租賃專法修正草案，讓許多房東跳腳，業者也急著出來喊話。TODY 陶迪透過超過十年的專業租賃的角度，為相關從業人員與大眾整理脈絡，並提出觀點見解，期待未來的租房市場，租客和房東能從對立走向合作，而非採取強硬手段，造成更多的對立，透過專業的服務機構，建立互信互利。
本次預計修法的四大重點：
- 限制租金續約漲幅
- 保障租客至少三年租期
- 禁止房東干預租客權益
- 租賃糾紛提供免費協助
後兩者在現行法規其實已有相應規範，可謂重申提醒，本次討論重點應在「續約漲幅限制」與「保障三年租期」。作為長期深耕租賃市場的從業者，能理解修法的立意良善，加上從歐洲旅居的實際經歷，發現在內容上借鑑歐洲國家的作法，梳理了以下觀點探討政策實施後可預期的對市場將造成的影響：
▣ 租金限漲將推動市場法人化
按照修法方向限制每年漲幅只能 2% 多，完全符合企業體運作的財務導向。也就是說，租金漲幅限制影響的是個人房東，對於企業法人沒有影響。
在台灣租金投報率一向偏低的現狀下，限漲措施也將促使大量個人房東退出市場。當個人房東因為受到市場管制選擇退出市場，賣掉、閒置、抑或委託給專業機構經營，都將促使市場上租賃物件越來越偏向由法人經營，個人經營比例將越來越低。
▣ 個人房東交易轉入地下化
凡實施租房管制的國家，幾乎無一倖免，都面臨了個人房源供給驟降、租金暴漲的後果。
在柏林，租金管制造成大量屋主退出租房市場，而法人機構又尚未成熟，房源供不應求，租客看房預約成功率不到 10%，好不容易取得看房資格，現場還要面試，最後能成功租到房的機率只有 2%。（延伸討論：陶迪說EP320｜只有4%的看房機會！租房堪比找工作，德國柏林的租房資本）
歐洲人口密度最高的阿姆斯特丹，由於租房管制多，於是大量個人房東交易轉為地下化，當地最流行的找房方式是透過私下群組、朋友介紹、IG 轉發，大量的私下轉租、違法群租充斥市場。
▣ 保障租客三年租期，租霸問題需先配套
保障租客續約權益至三年，應是參照社會住宅三年一簽的機制，藉以穩定市場、減少變動性。但是大部分房東堅持一年一簽，核心原因是現行法規下，沒有賦予房東在面對租霸時能夠快速有效進行處裡的權利。
若強制推動三年租期，而沒有同步建立有效的租霸處理機制，可以預見的是，為了規避長租限制，未來將有大量房東轉而投入「短租」，租賃關係反而變得更不穩定。
TODY 陶迪觀察到租房市場需求多元，分眾化時代已形塑各種不同產品定位的租房樣態，比起一刀切的做租金管制，不如合理定義租金價格。
▶︎ 借鏡荷蘭租金點數制度
荷蘭現行出租房源分為三級：社會住宅、平價住宅、自由市場住宅，租金價格由低到高，各自對應評級點數。每間出租房在推向市場之前，有專門機構進行屋況查核，按照屋況、設備、地理環境等條件打分數，每得一點對應可租的市場價格，若屋況評級未達點數標準，不得制定高於此級距的租金價格。
因此只有屋況完善、設備高檔、地理條件優越的房源可以自由訂定租金價格，屋況簡陋、設備欠缺、能源效率差的房子，只能加入社會住宅或者列為受到租金管制的平價住宅（延伸討論：陶迪說EP321 | 荷蘭社會住宅直擊！）
▶︎ 推動市場機構化，有助穩定租賃關係
機構經營租賃業務比起個人房東，除了在管理與修繕能夠更標準化，房源的供應也勢必更具穩定性。法人機構經營租賃業務，靠制度化的流程管理來維持穩定營收，因此「任意收回房子」或「任意調漲租金」的變數，比起個人房東隨主觀意識進行管理，其變動風險要低得多。
我們可以看到日本出租房，每間的屋況都是經過完善整理，幾乎看不到不經修繕的房子進入租房市場，所有租房市場成熟的國家都是如此。
▶︎ 給專業化更多時間
其實無需急著用管制手段干預市場，而是給專業化發展更多時間和空間，同時給予更多的誘因與推力，吸引法人機構參與市場。當市場有足夠的專業服務提供者時，許多問題將會迎刃而解。
