一開始並沒有真的要買房，只是去新認識的德國朋友家聊天的時候，聊到他們的房子兩到三年前購買，總共花了15萬歐元+5萬歐元整修，就擁有室內約45坪，戶外庭院150坪的獨棟住宅。折合台幣700萬左右。
相對於我目前付的房租，他的每月還款的貸款金額還比我的房租還低。這就興起我買房的念頭了。
看房APP
他介紹我這個APP，他說德國人都在這邊買東西賣東西。包含房地產。我之前有下載過，但還沒有用過。後來覺得滿好用的。簡單的說就是沒有整合金流服務的蝦皮吧。
於是就開啟了沒事看看附近有沒有房子要賣的生活。這個APP滿方便的，還內建翻譯。但我後來又下載了以下兩個APP。
其實這三個地方的房源大部分是重複的，但我後來發現Kleinanzeigen上很多的房子出售都沒有標示實際所在城市，而immoScout24上會標註，因此我後來都對照著用。且Kleinanzeigen似乎是有照片上限限制，因此同一個房源在ImmoScout24跟immowelt上可能可以看到更多的照片。但Kelinanzeigen上的房源最多。
看到喜歡的房子
看到喜歡的房子，價格也可以接受的話。可以透過APP內的message留信息，如果是私人房源，也就是個人出售的，他就會在這邊直接回覆。
如果是仲介PO的，你就會收到這封信，說仲介會聯繫你。如果仲介有聯繫，他通常會要求我留下詳細的資料，並且，他的信中會寫到：你必須同意如果之後有成交，需支付仲介費這類的文字。通常仲介也會直接留下電話，可以直接打電話。
預約看房子
透過上述管道，聯繫上屋主或仲介後，主要目的就是兩個
- 詢問房子的所在地址
- 約看房
通常我先得到地址後去會先google看一下地理位置，也會先上政府網站查一下地籍圖資訊，看看產權土地的範圍。一切都覺得OK，就會前往看一下外觀與周遭，上述覺得不錯的話，才會約看房。
這邊的房仲可不像台灣那麼積極，在台灣隨時想看房通常隨時可看，這邊可是要預約時間的，而且通常是一到兩週之後。房仲會把近期一次把想看的人約期，大概30分鐘一組人馬。
也有房仲從頭到尾都沒有回覆我的😐。
融資公司詢問貸款
由於APP中有些私人賣家都有提到，請取得融資證明後再來預約看房子。
我一開始想說那我就來問我薪轉戶的銀行我能貸到多少錢，這樣我就知道我買得起多少錢的房子。結果完全沒有回音。等了兩個星期沒消息，我就放棄了。後來我不小心按到APP裡面的貸款計算，他根據我的條件推薦了幾間融資公司給我，分別是
- Hypofriend
- Allianz
- Dr.Kelin
其中介面最友善的是Hypofriend，線上就能計算可能的貸款額度。但後來三間都有跟我約融資洽談，我發現他們都有自己的軟體，透過輸入資料就能大概知道我的貸款額度與願意承貸的銀行。
現實面是殘酷的
- 銀行大多只會願意貸款給會講德文的人。因此找融資公司會比較簡單。
- 很多銀行不願意貸款給沒有永居或非德國人。
- 願意貸款給BlueCard的僅有少數銀行，且利率明顯比較差。我在洽談時從對方的系統看到，有沒有永居，利率大概會差到0.5%~0.8%
因此如果你沒有迫切買房的需求，你可以考慮等拿到永居再買。但沒有人知道幾年後的利率是高是低，房價是高是低。
我知道有些人不能忍受要比他人多繳貸款，這就要看你的著眼點在哪裡。對我來說即使是較差的利率，貸款金額跟房租的差異我是可接受的，我更傾向把錢拿去付貸款，而非付房租。
我問了三間融資公司，最後我只拿到兩間銀行的報價，分別是Deuteche Bank and Sparda Bank。即使是同一間銀行，不同融資公司給我的offer，利率，還款方式，貸款年限都不同，因此我滿推薦在初期多問幾間融資公司。我在這個階段得到最好利率的是從Dr.Klein公司拿到的。
補充
德國在2024年通過一個法律，
德國在2024年通過《建築能源法》，換屋主時，若中央供暖系統超過30年，除非該系統在換屋前已安裝且符合新規定，否則屋主需要確保新安裝的供暖系統至少有65%的能源來自可再生能源（如熱泵或生物質鍋爐）。
另一條法律是
到2030年，所有建築物至少要達到能效等級E。
2033年則需達到D級。
因此毫無意外的，我在市面上看到的絕大部分的老房子，幾乎全部都必須做這兩件事情。我可以先不改善能源等級，直接更換熱泵，但是，屋子的隔熱不好，熱泵就會一直工作，一直消耗電力，在德國電費這麼高並不是個好主意，且2030年前我還是得改善，不如就一次把它改好。因此這個是需要估計進去的買房成本。重點做這兩件事情並不便宜。
還有，台灣人有些人很抗拒買老房子，只願意買十年內的房子，這個觀念在這邊很容易受到挑戰，幾歲的房子才算老房子? 這邊動不動就是超過50年的房子，甚至還有超過百年的。老房的好處就是花園比較大，且位置都很好。新房子通常離中心比較遠。
我也考慮過新房子，甚至買地自建。但剛好跟有買地自建經驗的人聊天，他強烈建議我不要這麼做，太麻煩了，也沒有比價便宜。不如買建商蓋好的新房子。但一來這一區的新房超出目前的預算，二來考慮生活圈，新房子多半是往外圍蓋，而我們現在住在很方便的地方，所以我們最後還是挑了一棟二戰後新建的屋子。地點無可挑剔就，院子在正南面有充足的陽光。
購屋成本
購屋總價 = 房產價格 + 交易費用 + 能源改造費用
在台灣，購屋的成本占比最大的就是仲介費，通常是買2%賣4%。也就是買家要負擔成交價的2%仲介費。其餘的代書費用，土地增值稅等其實不多。因為大部分在台灣買的都是公寓，屋主所擁有的土地面積極小。
在這邊，以下費用是買家要負擔的
- Grunderwerbsteuer 物業轉移稅 3.5~6.5%各邦規定不同，我居住的地方收6.5%
- Notar- und Grundbuchkosten 公證與登記費用，大概 2%。
- Maklerprovision 仲介費 3.57%
因此12%就是我買房的成本，假設我看上一間房子400,000歐元，需要有48,000歐元的現金準備要給付給上述費用。
- 另外老房子還要考慮有上述提到的改裝成本，
光是更換中央供暖+外牆與屋頂的隔熱施作，"最便宜" 至少也要80,000歐元，這筆費用可以貸款且這筆費用目前德國政府有補助，大概可以折30%。
因此看上一間40萬歐元，需要能源更新的老房子，
實際的購屋成本大概是 40+4.8+5.6=50.4萬歐元。這還沒有計算裝潢，家具等費用喔。
市場是現實的，已經做好隔熱的房子，開價都會比較高。
議價
看過房子後，就是議價了。議價前我還是有先做功課。查詢土地價格，查詢房產價格。
- 查土地價格，每個區域不一樣，利用關鍵字Bodenrichtwerte + 邦名
- 查房地產價格 https://hypofriend.de/en/account/property-value 我利用Hypofriend的網站上的來計算。但你也可以從看房的APP找到該區域的每平方公尺平均成交價格乘以房子大小來計算。
土地價格+房產價格 = 總價格
我就會對比上述的價格跟賣家的出價來看看這個房子的價格是否屬於合理。查出來的數字不是絕對的，房產的價格也會根據格局或內裝新舊而有所不同，但可以做個議價出價的參考。
當業務這麼久了，對價格是有敏感度的。從屋主開價的價格對比上述價格，與對照其他待售房屋的價格，我推估業主的議價幅度大概是7%。(這是假設我自己是屋主，我的內心設定的底價。)
我是抱著買到很好，買不到就算了的心情議價，加上還要考慮上面提到的房屋改造與裝修費用，於是我一開始就狠狠砍了20%，這是我計算過後貸款總額不影響生活品質的數字。房仲看到直接跟我說沒機會。我還是請他去問問看。大概隔了一個多星期，房仲回覆我屋主願意降價7.1%。
這邊我猜測房仲可能沒有去問，這本來就是屋主的底價。
這中間又找了幾間房子，也看了兩間，綜合評價還是這間最好，因此我跟房仲說我願意再加價7-10%。這是我能出的最高價了，真的談不成就算了。雖然還是比屋主的底價低，但差距已經落在有機會的範圍內，房仲說他願意去談談看。
隔天房仲說屋主想先確認我有能力購買再來討論價格，請我提供銀行的融資申請資料Finanzierungsanfrage。我提供了。還好我剛開始看房時想知道能買多貴的房子，先請融資公司幫我評估過。
中間隔了一週，沒有消息。
在小鎮的活動遇到房仲，他跟我說屋主們內部喬不定(是繼承的房產)，有人想賣有人認為可以再等等更好的價格，他認為機會一半一半。
又隔了幾天，房仲跟我說，屋主同意再降價到我出價的上緣。我就說沒問題，來簽約吧。
簽約準備
由於簽約必須由公證人起草合約，並在雙方面前宣讀合約，且全德文，因此需要找一個翻譯。網路上有人說翻譯需要是法院認可的宣誓譯者，有人說朋友協助翻譯即可，也有人說有的公證人可以說英文那就不用翻譯。我是直接問房仲，房仲說有人協助翻譯即可，但前提是德文必須要很好。
公證人合約
最後房仲找到一個英文很好的公證人，他把德文合約做好，然後翻譯成英文合約，把兩份合約都給我。然後跟我們說公證時不需要請口譯。我們覺得不錯，但後來幾間願意貸款給Blue Card的銀行都以合約的首頁寫到我們德文不好，英文流利這點拒絕貸款。因此這點算是好還是壞，見仁見智了。至少我目前覺得，缺點大於優點。
簽約前須取得銀行正式貸款
根據最終的價格，請融資公司協助更新貸款資料，並要求貸款確認。通常融資公司提供的報價中，會詳列如果需要正視的貸款合約所需要的文件。
這時候我發現問題了，我原本選定的那間銀行的offer中，提到了以下文字
Deutsche Sprachkenntnisse: Es muss sichergestellt sein, dass die Darlehensnehmer den Inhalt des Kredit- bzw. Kaufvertrages oder sonstiger Formulare verstanden haben. Sofern im Notarvertrag ein Dolmetscher erwähnt wird, wird die Bank die Finanzierung nicht begleiten. Hinweis: wir als KI müssen die AGBs in Landessprache zur Verfügung stellen.
Bitte beachten Sie, dass die Beratung mit Kunden ausschließlich in deutscher Sprache erfolgen darf. Sollte die Beratung in einer Fremdsprache stattfinden, werden wir hier keine Finanzierungen begleiten und diese Anfragen ablehnen.
大意就是，如果Notar/Notarin公證人在宣讀合約的時候，買方需要翻譯協助才能理解合約內容，那銀行將不同意貸款請求。
我詢問了Dr.Klein融資公司，他回覆我如果contract內提到了Dolmetscher，那確實會有問題，如果沒有提到Dolmetscher，那就沒問題。另一間融資公司Hypofriend回覆我，他一開始就有考慮這個，因此他提供的offer是沒問題的。
總之後來融資公司有給我其他銀行的報價，Bausparkasse Wüstenrot and BHW Bausparkasse。
所以綜上所述，如果你的狀況跟我一樣，BlueCard, 德文不夠好，但想買房，目前可以的選擇有以下
- BHW Bausparkasse (如果contract沒有提到Dolmetscher就可以) - 利率最高。
- Deutache Bank - 利率次高。
- Spadabank (如果contract沒有提到Dolmetscher就可以) - 利率次低。
- Bausparkasse Wüstenrot (如果contract沒有提到Dolmetscher就可以)- 利率最低，但要求的頭期款最高。
注意：需要明白的跟融資公司與房仲說，這間房子用誰的名義貸款，到時候是否是共同持有。
如果同時有申請kfw房屋現代化貸款
同時要提交以下兩份資料。因為這事關交屋後的裝潢，因此我本來認為這應該是交屋後我成為屋主了才要做的事情，但流程在德國不同，融資公司說在申請貸款的這個當下就得提供了(這點我不確定真實性)。
a) Energetische Maßnahmen (ca. 金額 €)
- „Vorläufige Kostenschätzung“ oder
- „Bestätigung zum Antrag – vorläufig (BzA)“
vom Energieberater.
Das kann dein Energieberater problemlos erstellen.
Es ist nicht erforderlich, schon Angebote von Handwerkern zu haben.
有關節能改造部分，需要出具由能源顧問所開立的初步成本估算。
由於購買老屋，大部分老屋都必須進行現代化能源改造，在簽約前就必須提供這個給融資公司。我後來是請房仲介紹。
開立初步評估有的要收費有的不用。通常如果交屋後的BAFA會請同一個能源顧問來做，有機會可以談到這個初步成本估算免費。不然的話費用大概是450歐元。
b) Nicht-energetische Maßnahmen (ca. 金額 €)
Hier reicht meistens eine einfache Liste:
- Badezimmer erneuern
- Elektrik modernisieren
- Bodenbeläge
- Malerarbeiten
etc.
Die Bank akzeptiert spätestens zum Antrag Schätzungen oder grobe Beträge.Handwerkerangebote brauchst du erst später.
非關現代化改造的部分，包含浴室更新，電線重拉，鋪地板，油漆等工作，需要列一個清單給融資公司。我找的融資公司說給他項目與預算，他會幫我填表。
上述都做完之後，我想說應該沒問題了吧，我就選最低利率的那個Bausparkasse Wüstenrot，但是Dr. Klein最後階段跟我說Bausparkasse Wüstenrot 要求購房合約不能寫出我們需要翻譯!且kfw貸款需要建築師簽名才可以! What the XXX! 我後來受不了了，我就直接跟他說我受不了這種無止盡的迴圈，一切到此為止。
總之，我非常不推薦Dr. Klein。
尋求貸款已經拖了一個多月，屋主都不耐煩了。我只能上網求救。好心的網友推薦他們成功辦貸款的貸款顧問給我，網友推薦如下
- Deutsche Vermögensberatung (DVAG)
- Baufi 24
- Hüttig & Rompf AG
- Interhyp
我很感恩的全部問一輪。
貸款顧問簡單總結
我總共問了以下的顧問與銀行，我簡單的總結給你們參考。
- Dr. Klein
不推，也可能是我配到的顧問很差。需德文溝通，且不專業，很多細節都沒考慮。 - Hypofriend
推，顧問英文很好，一開始只給我Deutsche Bank的 offer ，利率很高，我想說怎麼跟其他人比差這麼多，後來就沒有繼續找他談。但最後我才理解，這間在初步過濾時都有考慮我的狀況了，因此只提供最有機會貸款成功的銀行給我。因此推薦。 - Allianz
普通，不算積極，專業度我認為OK。英文溝通可以。 - Interhyp
無法評價。兩次分別由兩個不同的人聯繫我，但都沒有預約成功。可能太多人預約，根本沒有空檔。 - Bank 1 Saarland
朋友介紹，但看過後說他們銀行無法貸款給Blue Card。 - Sparda bank
大推，是我薪轉戶的銀行，如果你德語OK，可以嘗試直接跟這間貸款。貸款顧問很專業，還建議我如何調整貸款金額取得更好的利率，甚至展示給我把房貸一拆唯二的特殊方案，利率非常好。他認為我們條件沒問題，德語也OK，但很遺憾由於購屋合約的關係，無法貸款給我。 - DVAG
大推，網友推薦，網友私訊我。顧問非常專業， - Baufi 24
推薦，顧問非常專業，跟Spada-bank的顧問一樣專業。 - Hüttig & Rompf AG
無法評價，因為還沒有請他正式談，我就決定先暫緩購屋了。 - Marco Bruse
無法評價，詢問後來信跟我說他們太忙了，無法承接我的需求。 - Volksbank Glan-Münchweiler
房仲看我沒有進展，跟我要資料請他朋友看一看，最後我決定先不買了，因此沒有繼續。
最後我收到從DVAG拿到的Deutsche Bank的最終報價，利率比之前從Dr. Klein and Hypofriend好很多。隔兩天我也從Baufi 24拿到 Sparkasse Trier的報價。
放棄購屋
從DVAG拿到的Deutsche Bank offer雖然還OK，但同時提出了一些關於kfw and 合約修改的條件，需要請建築師簽名的房屋修繕清單等。
從Baufi 24拿到 Sparkasse Trier的報價則是要求要要購買貸款保險，簡單的說就是怕我房貸繳到一半落跑。這間只願意貸款房貸給我，不含kfW房屋改造的貸款。
此時我已經被這些貸款弄到灰心喪氣了，還要請建築師/驗屋師來驗屋，且我必須要依照建築師的建議去做房屋修繕的部分，不能自己決定哪些要改那些先不改，否則Deutsche Bank不願意貸款給我。因此經過思考我決定跟房仲說，不好意思我們這次放棄購買。我要等到拿到永居後再來買房。
由於我整個流程都有跟房仲保持聯繫，因此他知道我並不是惡意棄標，他最後只說辛苦了。
結論
以上就是我這次購屋失敗的案例分享，雖然失敗了，但我想內容豐富可以幫助到很多人吧。從開始看屋到購屋失敗，大概是3個月。
我買房做決定都很快的，這算是我出社會後第四次買房了，但第一次如此的挫敗。
希望之後可以分享在德國買房成功的經驗。
【簡介】
我們全家落腳在德國的西南部，薩爾蘭邦Saarland。
歡迎也在德國附近的台灣鄉親來認親。
杭特
