從業這麼久，常常估價就是意見分歧的開端。
總是有隔壁王太太說這個價格太便宜，隔兩條巷子的張先生一坪賣比你多兩萬。
然後同一個王太太又會跟陳小姐說，「房價要跌了、你這樣買太貴。」「我以前買才多少多少，你這樣出價太高了」
幾乎每個客戶身邊都有一個王太太
王太太並不會幫你出錢買，你賣了他也分不到錢。
王太太的資訊來源有8成都是聽鄰居說的，實價登錄完全查不到。重點是相信王太太的還不在少數。
仲介實價登錄資訊不實是可以舉報的，王太太隨便亂說是完全沒有責任的
可是大家還是相信王太太....
沒關係，那怎麼樣知道我們家的土地或房子大概值多少錢呢?
假設你今天想買賣、或是想貸款、你都可以自己先判斷一下，以免人家叫你買貴還是賣便宜了。
我把很複雜的東西都剃除掉了，因為我們要的只是個參考數字，不需要像估價師那樣每個步驟都遵照準則。
首先，估價前你要先客觀。不能因為是你的土地就拼命地幫他想優點。明明是袋地這輩子可能都沒辦法蓋房子，硬要覺得是都市內土地建商一定要出高價跟你買。或者是你想買的標得從實價登錄最低價以下開始砍，覺得別人4樓成交1000萬，我10樓次頂樓應該更低才對。
這些都是偏離市場的想法，買甚麼東西都一樣，很多人要的價格就會高，沒人要的價格就高不起來。所以如果真的想要賣掉，或是真的想要買到，估價部分就要客觀。從一般市場上大部分的人的標準來評估，機會會比較高。
其次，參考附近實價登錄。從民國101年施行的實價登錄，距今已經14年多了，資料庫很龐大，其實很可以作為參考。但盡量要避免掉找跟今天要估價的不動產條件差太多的，比如拿十年前的物件來比較，或者拿隔壁里的案子來比較。
大樓最好要同棟同戶別，1~2年內。土地也要看使用分區，段別。然後價格最高跟最低的不一定能做參考，因為有可能是裝潢、或者其他因素導致他的價格能賣得特別好或者特別差。再來實價登錄點進去細項裡面，會告訴你是不是特殊交易，有沒有其他的交易條件比如價格不含土地增值稅，這些參考價值也不高。
然後最好找兩三個標得來比較，只看一個不一定準確。
最後，要去評估自身條件和外在條件，土地的話就看是不是持分，有沒有路沖、地形有沒有方正、是建地還是農地、土地使用強度如何、跟我們今天要估價的(勘估標得)比起來是好還是不好。
透天就看格局、坪數、座向、有沒有路衝、是不是無尾巷、有沒有風水抗性。
大樓一樣是看格局坪數座向這些的。
然後比較之後，我們比他們好當然價格會比較高一點，比它們差價格就會低一些。
另外還要觀察市場跟政府政策，如果市場好，價格就會高一些還是有機會成交。市場差，能跟實價登錄持平就很偷笑了。
大概是這樣，至於市場好壞怎麼看?那又是另外一個故事了...
大概做完這些，你再去找仲介幫你估價，如果他提出的價格跟你落差太大，你就可以很理性地跟他討論為甚麼他的價格跟你的價格落差這麼大?是不是哪邊的認知有落差?
如果他提不出來，就換個仲介。
看到這裡、有沒有覺得很麻煩...
如果有興趣，可以加我的官方賴(雖然說官方賴...可是也是只有我在弄啦...)，我可以提供我幫客戶做的實價登錄分析給你參考。
當然如果是有想要買賣的，也可以來討論。有認真討論想賣的話，我能提供一份較為完整的估價報告。
就這樣
官方賴
