買預售屋是許多年輕人圓夢的起點，但近年來受缺工缺料與資金斷鏈影響，「爛尾樓」的新聞時有所聞。一旦遇上，不僅積蓄卡住，還可能面臨漫長的法律訴訟。
雖然發生機率低，但衝擊極大。TWProbe 房產知識庫 本期特別整理了預售屋爛尾的成因、辨識徵兆與防範措施，並提供完整的消費者自救 SOP，讓你在購屋前能看懂風險，聰明自保。
🚨 一、如何提早發現？爛尾樓的 3 大徵兆
很多時候，爛尾並不是突然發生的。從工地現場到市場消息，通常都有跡可循：
- 工地長期停擺：這是最明顯的訊號。如果發現現場無工人進出、工程進度公告停更，甚至工地大門深鎖，請務必提高警覺。
- 里程碑一拖再拖：建商多次延後繳款通知或工程進度，且無法提供具體證明。
- 代銷頻繁更換：如果一個建案的代銷人員或公司頻繁更替，且對外說法不一致，通常代表內部溝通或資金可能出了問題。
TWProbe 專家建議：一旦發現上述徵兆，任何口頭承諾都無效，請務必要求建商提供「書面回覆」並蓋章，並考慮聯合其他買家寄發存證信函詢問。
🛡️ 二、買房的護身符：看懂「履約保證」
台灣法規規定預售屋必須提供履約保證，但這五種機制的保障程度天差地遠！
- 最有力的保障：「不動產開發信託」 與 「價金信託」。這意味著你的錢是進到銀行的專戶，專款專用，建商不能隨意挪用去炒股或填補其他坑洞。
- 較弱的保障：「同業連帶擔保」。這往往取決於擔保建商的體質，如果兩家體質都差，這張保單可能形同廢紙。
購屋前必查：簽約前，請務必確認合約中採用的是哪一種機制。如果是「價金返還保證」，萬一無法完工，銀行將負責返還買方已繳價金，這是最直接的保障，但市面上較少見。
🆘 三、萬一真的發生爛尾，自救 SOP 流程
如果不幸遇到建商跳票或倒閉，請保持冷靜，依照以下步驟行動：
- 蒐集證據 (數位化備份)：立刻將合約、所有匯款收據、工程照片、通訊紀錄備份。
- 書面催告：發出存證信函給建商、信託銀行與代銷。
- 成立自救會：團結力量大，透過社群尋找同建案買家，分攤律師費與行動成本。
- 啟動履約保證：檢附事證向信託機構申請理賠或要求說明接手方案。
- 法律行動：必要時聲請假扣押以保全債權。
📝 四、預防勝於治療：建商體質檢核清單
在下訂金之前，你可以先做這 3 件事來降低踩雷機率：
- 查資本額：建商實收資本額是否達新台幣 10 億元以上？
- 查口碑：過去 2~3 個完工建案是否準時交屋？有無漏水糾紛？
- 審合約：確認「價金撥付」是否與「工程里程碑」嚴格綁定，並爭取保留 5% 的交屋尾款。
💡 結語與完整攻略
預售屋雖然有風險，但只要懂得看懂合約與篩選建商，依然是抗通膨與置產的好選擇。
如果你想了解更詳細的資訊，包括：
- 詳細的 5 種履約保證評分表
- 常見爛尾樓 Q&A (關於禁止轉約、銀行貸款返還問題)
- 完整的購屋前行動清單
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