大家好，我是那個住在台南老透天、對細節很龜毛的大叔。
昨晚（12/19）發生的台北捷運攻擊事件，相信大家看新聞都感到很驚恐。但在我們為傷者祈福的同時，身為一個在這個行業打滾二十幾年的地政士，我的職業病發作，馬上注意到新聞裡的一個細節：「嫌犯在犯案前，先在自己的租屋處縱火。」
這對房東來說，絕對是比惡夢還可怕的現實。
試想一下，房子被燒得面目全非，租客隨後在外輕生身亡。這時候，房東面臨的是「房子毀了」、「租金沒了」，甚至可能求償無門的三重打擊。今天大叔不談政治，只談現實：當碰上這種極端租客時，房東該怎麼辦？
一、 別傻了，法律途徑可能「也要不到錢」
很多房東以為：「我有簽約，他燒我房子，我就告死他（或他的繼承人）。」
大叔必須很殘忍地告訴你：實務上，這條路常常是死路。
- 嫌犯身亡，刑事不起訴： 人都走了，刑事責任自然消失。
- 民事求償，碰上「拋棄繼承」： 這是最常見的狀況。這類極端行為者名下通常無恆產，家屬（繼承人）為了避免背負巨額債務，有極高機率會在三個月內向法院聲請**「拋棄繼承」**。一旦拋棄，房東就無法向嫌犯的父母或子女求償。
- 就算勝訴，只是一張紙： 即使對方沒拋棄繼承，如果名下沒財產，你拿到勝訴判決也換不到修房子的錢。
二、 最後的救命稻草：住宅火災保險
這時候，唯一能幫房東止血的，只有保險。但這裡面有幾個「龜毛」的細節，你一定要回去翻翻你的保單。
很多房東為了辦房貸，雖然有保「住宅火險」，但往往只保最低額度，甚至以為「那是賠給銀行的」。
關鍵重點來了： 一般住宅火險雖然有理賠火災造成的損失，但保險公司理賠後，會取得「代位求償權」，也就是保險公司賠錢給你，然後換保險公司去告租客。
如果你的保單不夠完整，或者因故產生理賠爭議（例如認定上的條款細節），吃虧的還是房東。大叔建議房東們，在投保出租標的時，要注意以下兩點：
- 確認「第三人惡意縱火」是否在承保範圍： 絕大多數住宅火險都有包含「第三人縱火」，但若是「被保險人（房東）的故意行為」則不賠。這次案例是租客（第三人）縱火，理論上是可以理賠的。
- 加保「出租人責任險」或確認第三人責任險額度： 如果這把火不小心燒到隔壁鄰居，鄰居向你求償，這筆錢火險是不會直接賠給鄰居的，必須靠「第三人責任險」來cover。別讓租客的瘋狂行為，燒掉你的退休金。
三、 不幸中的大幸：這算「凶宅」嗎？
這是大叔被問最多的問題。
依照內政部目前的函釋與市場慣例，「凶宅」通常是指在專有部分（室內）發生非自然死亡（如自殺、他殺）。
以這次的新聞事件來看，嫌犯雖然在屋內縱火，但他是跑到公共場所（百貨公司/捷運）才發生憾事。因此，這間被燒毀的租屋處，嚴格來說是「火災受損屋」，而非法律定義上的「凶宅」。
這對房東來說是極其重要的差別！雖然房子要花大錢重修，但在未來的轉手價值上，不會像凶宅那樣直接打對折甚至賣不掉。這或許是這場悲劇中，對房東唯一的一點安慰了。
大叔的龜毛結論
我們無法過濾掉每一個心理狀態不穩定的租客，我們也不能預測明天會發生什麼事。
對於房產投資，大叔常說：「利潤在買進時就決定了，但風險控制決定你能走多遠。」
回去檢查一下你的火險保單吧！如果是那種一年幾百塊、保額低得可憐的，趕快找你的產險業務員調整一下。面對孤狼型的極端風險，保單比合約更有用。
願逝者安息，願生者平安，願大家的房子都沒事。
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