在台灣買房，應該很少人會意識到，帶你看房的仲介，其實是站在「賣家」立場。
台灣並沒有成熟的「買家代理」制度，仲介收取買賣雙方佣金，而賣家付得比較多，也因此基本上你是在賣家的戰場上談判。在澳洲，買和賣是專業分工。「買家代理」只收買方的費用，只替買方說話，幫你在有限預算裡找到「對你這個人」最適合的房子。賣方有賣方的代理，買方有買方的代理，角色切得乾淨，也就不會有利益衝突的問題。
這週我訪問了在雪梨從事買家代理的 Janet，她提到，澳洲人人都把房產視為資產配置的一環，因為房市的基本面太強，又供不應求，房價每年都有可見的成長。
隨著人口持續移入，本地人又很愛生小孩，需求一路往上衝；而供給卻被土地分區、老屋保存、人力與建材成本上漲、政府審批效率等因素卡住，長期處在「想買的人很多，能買的房子很少」的狀態。
結果是，澳洲房價在連續升息的期間仍然上漲，租屋市場的空置率低於一趴，買房與租房都像在抽限量精品包。有預算不代表立刻買得到理想物件，也不代表隨時租得到理想的房子。
這也是為什麼澳洲人看房產，比較像在做資產配置。有人住在租來的海邊房子，同時持有一間市中心熱門地點的投資物件，用房子的增值速度，拉開和薪水成長之間的差距。
而對於考慮移民澳洲的台灣人來說，如果只把「買澳洲房」當成移民門票，現在已經行不通。澳洲在去年關閉了投資移民，買房不再是拿簽證的捷徑，移民與置產變成兩條完全不同的路，要分開思考。
如果單純想在澳洲置產，Janet 給了三個提醒：
- 先搞清楚規則與成本：外國人在不同州要付的稅不一樣，一次性交易成本保守抓一成五，日後還有管理費、市政費、物業代管費等持有成本。
- 先決定自住還是投資：兩種思維的條件完全不同。投資物件要看「當地人最愛搶的產品」是什麼，不是你個人口味；自住才回到生活圈、學區與家人需求。很多人搖擺在中間，最後選到一間兩邊都不滿意的房子。
- 找到站在你這一邊的專業團隊：買家代理和律師，把規則讀懂、把風險看清楚，才能在資訊不對稱的市場裡，做出相對有把握的決定。
---
🎧延伸收聽：陶迪說 EP340 | 澳洲房市解密：為什麼買房比薪水還賺？
我和 Janet 從澳洲房市的結構談到實際購屋流程，讓正在思考海外資產配置的人，有更明確的思考方向。
