【新北板橋】《日安Park》預售案開箱｜水岸景觀｜高綠覆蓋率

今天來分享的是一個位於江翠北側重劃區AB區的一個預售案：《日安Park》。這個《日安Park》，其實是茂德建設稍早以前推出的日安東京Tokyo的第二期，之後據說還會有第三期和第四期。如果說江翠北側重劃區的CDEF區，立信是大地主，那看起來AB區的大地主就是茂德了。

由上圖可以看出《日安Park》的基地，也就是圖示日安第二期基地的位置，前面是雙社公園，過板城路之後則是果菜市場。雖然不是河岸第一排，但是中高樓層應該是會有水岸景觀的。AB區的公園綠地面積差不多是整個AB區的50%，綠覆蓋率在江翠北側重劃區中稱冠！也是本區最大的優點之一。

學區的部分是旁邊的國光國小和板橋國中，都相當近，步行輕鬆可到；AB區也是江翠北側重劃區中比較不會有高架道路的噪音和落塵打擾的區域。照理說沒有台64快速道路擋在河岸前，應該很理想，但是西北邊依舊有台65快速道路，但是距離有比較遠一點就是了。另外本區走路也是走不到捷運站的，替代方案就是公車之王307和Youbike囉。至於開車也很方便，主要可以利用台65快速道路通聯國道一號和國道二號。

整個建築物投影...當這個平面圖映入眼簾，果然熟悉的茂德最對味。不過已經有些許改善，乍看之下好像蓋得很密，但其實建蔽率才39.5%，相對1,753坪的基地大小，這次社區的法定空地和綠化空間也高達了1,000坪以上，加上北面的雙社公園，面積也高達1,259坪，可以說整個《日安Park》被2,200坪左右的綠地圍繞，應該是很舒服的環境才是。

建案速寫

• 基地面積：1753坪；建蔽率：39.5%；公設比：35%。
• 棟戶規劃：3棟，445戶住家，6戶店面，1戶公益設施。注意這公益設施，政府會設立長照中心，不過代銷是說只有日間部，類似老人家的幼兒園之類的。
• 樓層規劃：地上15層，地下5層。
• 車位規劃：平面式481個。特別的是，車位比戶數多很多。
• 左右兩棟的標準層11戶配2部電梯，梯戶比1:5.5，中間棟的標準層是12戶配2部電梯。梯戶比不太理想。
• 大廳挑高7米4，蠻氣派的。
• 標準層樓高3米2，裝了新風機之後天花板到地板高度約剩下2米6~2米7。
• 公設集中在一樓，相當豐富，除了慣有的健身房、媽媽教室、兒童遊戲室之外，還有蔦屋書店選書、琴房、家教教室、桌球間、瑜珈教室之類，若是房子太小，那就多多利用社區的公設囉。

建材亮點

• YKK的氣密窗配5+5mm的Low-E玻璃。照說AB區是不太會吵的，給這個算很有誠意。
• LifeGear新風機，讓住戶可以不開窗也能保持室內外空氣流通。
• Bosch洗碗機，相比建商一般附贈的標配烘碗機，也算有升級了。
• 有一個戶別的櫻花整體廚具相當別緻，跟刻板印象的不太一樣，個人蠻喜歡。

賞屋戶別：

D7：22.46坪，2房2衛1廳

• 這個戶別直面水岸景觀，又是小坪數，皮朋哥選這戶的原因是因為旁邊是逃生梯，少了一個可能被鄰居打擾的不確定因子。
• 看家配圖的時候，印象記得D7與A1不同，是沒有進門右手邊那根柱子，室內就是無柱設計。進門右手邊預留的鞋櫃空間也算充足。
• 大樑也只有在進門處，臥室完全沒有樑壓床的問題，很讚！
• 客廳面寬高達3米2，以22坪的大小實屬難得。
• 樣品屋的設計，是把廚具左手邊的牆面移除，整個室內採光和通風會變得非常不錯。也可以避免陽台從臥室進出的缺點。換言之，個人認為改成1+1房就會是相當理想的格局了。
• 廚具的部分各位也可以留意一下，經皮朋哥詢問，也是櫻花的標準品，但是是比較高級一點的標準品。小型廚具兼吧檯的設計，加上AI自動偵測油煙啟動的側吸式抽油煙機，整個客餐廳的質感高級了起來。
• 訪價：D7-14F的單價為76.5萬，總價為1,718萬，配B4大車位240萬，共1,958萬。

A5：23.39坪，2房2衛1廳

• 室內無柱，主臥有些許樑壓床的風水問題。
• 個人比較傾向取消公共空間的衛浴，而把那個空間改為書桌或是閱讀區之類的。畢竟兩房弄兩套衛浴，個人是覺得奢侈了點。但是現在拆除清運的費用很貴就是了。
• 廚房空間可以通陽台，終於不用再由臥室進出了。但這個戶別的廚具就是一般常見的那種，少了點驚喜了。
• 雖然本戶權狀面積較大，但是客廳面寬卻變成只有2米9，看來面積是多在那個餐桌空間了吧。
• 訪價：A5-13F的單價為78.5萬，總價是1,836萬，帶車位240萬，共2,076萬。

價格與結論

據代銷說法，茂德以後會慢慢轉型，比較不推小坪數的產品了。不知道是不是又嗅到了甚麼市場風向？例如新青安已經讓該上車的首購族都上車了，接下來為這批買方著想，要改推換屋市場喜歡的產品？

第一期的日安東京Tokyo，當時高樓層可見水岸的戶別，大概就70萬上下；現在二期的《日安Park》，價錢已經飆到75萬以上...據皮朋哥了解，早鳥時28坪戶別的單價還有6字頭，代銷也坦承，銷售超過兩成了，所以建商就調漲價錢。正式公開開賣一個月就賣了80幾戶，這個銷況...好像蠻不錯的啊！但這一漲幅度也是蠻驚人的，不過75萬以上可以很容易地買到DEF區的成屋，因此如何選擇就看每個人自己的情況而定了。

《日安Park》的接待中心非常有質感，代銷說建商跟蔦屋書店談好兩年的書籍維護合約，因此對社區的公設質感絕對是很大的加分，樣品屋風格可以說是無印良品風，或是日式禪風，皮朋哥是真的有被樣品屋的設計燒到，覺得很讚。也因此認同《日安Park》確實是個吸引人的預售建案。

但價錢的部分就有點令人皺眉頭了。如果是6字頭，那皮朋哥會覺得有需要的買方真的可以考慮，但是75萬以上...如果還有地方住，個人會選擇還是算了吧，有需求的換屋族群也不妨可以看看成屋就是。

12月份皮朋哥走訪了幾個案場，主觀的感覺是建商和代銷的態度似乎已經有所轉變，是又變得有點堅定的那種轉變。也許銷售去化的速度還是不怎麼快，但是控盤時對價錢的態度似乎又轉硬了。無論是土城、新莊、還是板橋，基本上新預售案的行情很難見到75萬以下；但是轉頭看看五年內屋齡的新古屋實價登錄，卻又一堆是在75萬以下，甚至也不少是6字頭的。可見已經交屋的一般屋主比較願意讓利降價求售，建商的態度卻很耐人尋味的是一副你愛買不買的樣子。

皮朋哥是真的很好奇建商這麼堅定的底氣到底是從哪來的？是有底氣面對可能低迷幾年的市場？或是看好2026年會有所轉機？這不禁令人深思...