最近認真看了一下土城的暫緩重劃區，感覺這個經由新北市進行區段徵收的重劃區好像有點厲害。今天就來分享一下位於暫緩重劃區的黃金地段，名為《丰藏》這個建案。
《丰藏》由家泰、嘉潤兩家建商聯合操刀，而嘉潤這家建設公司又跟知名建商新潤頗有淵源。嘉潤第一個作品是江翠北側重劃區的嘉潤青翠，在2024年也已經完工交屋了，總之不是一案建商，應該是可以放心。
建案速寫
- 基地面積：720坪；公設比：34.97%；建蔽率：44.01%。
- 建物規劃：地上19層、地下4層。2房、2+1房與3房格局，共144戶住家與8戶店面。
- 停車規劃：154個全平面車位。
- 樓層規劃：標準層一層8戶，3部電梯，2部可以到地下室。梯戶比不錯。
- 標準層挑高3米2，一樓大廳挑高7米。
- 《丰藏》的720坪基地，以重劃區的角度來說不算大基地，但有個挺別緻的中庭綠地花園，還有溜滑梯的設計，小朋友應該會很喜歡。
建材亮點
《丰藏》這次用料配備算是不錯，主打防水十年保固，其他建材亮點請看下文。
- Panasonic防蟑廚具，不過沒有給到洗碗機。
- 衛浴設備：INAX與TOTO衛浴混搭，也算特別、KOHLER鏡櫃。
- 浴室防水乾溼區都做到200cm高；衛浴皆附Panasonic暖風機。
- 附贈全熱交換器。
- YKK5+5mm膠合玻璃氣密窗與GREEN WEB防霾紗窗。
- 英國STUDOR吸氣閥這個雖然看不見，但真心覺得廁所防臭好用。
- WELL WFR健康住宅、六級抗震、無障礙一級、黃金級綠建築與智慧建築五大認證。
格局與報價
《丰藏》正式開案是2025/05，至今有24筆實價登錄。約半年賣出24戶，平均一周賣一戶，成交價大致上落在70~80萬之間。D/E戶別為25.16坪，互相對稱，為經典的川字型格局；而A/H戶別約為20.x坪，亦互相對稱，跟茂德的標準兩房格局類似，即客廳無採光，且陽台須從臥室進出。個人是認為25坪的2+1房格局較為理想。
D戶：25.16坪，2+1房2衛
- 這算是坐南朝北方位，面向金城路，雖然說金城路是很大條的馬路，棟距採光相當好，但是...無可避免的就是一定會很吵，而且主觀認為這個噪音大概5+5mm膠合玻璃也是擋不住的。只能靠全熱交換器來維持空氣品質，至於開窗大概是想都別想了。
- 主臥室有樑壓床問題，只能包覆處理，所幸樓高3米2，把樑包起來之後應該也不至於太壓迫。
- 冷氣室外機佔用了陽台空間。
- 個人認為改成兩房應該會比較好用。
- 客廳面寬2米9，也算標準有及格。
A戶：20.88坪，2房1衛
- 雖然室內有柱占用專有部分的面積，但是卻成功避免了樑壓床的問題。
- 客廳無採光，建議是把主臥與餐廳的牆客變取消，把次臥空間變大，讓客餐廳有了採光，這樣做成1+1房會比較好用。
- 客廳電視牆背面是兩隻電梯，這個個人也很有疑慮。
- 客廳面寬很神奇地做到3米1，不過客餐廳這樣的配置真的頗顯侷促。
- A戶別不面金城路，因此肯定會較為安靜，戶外景觀則是面對社區中庭，但能享有良好景觀的也只有次臥空間了。
價格的部分，D-4含B5車位總價為2,201萬，單價約77萬。2025/10的同戶別10樓則是78.9萬，價格走勢大概持平，至於A-10含B5車位總價則是1,875萬，單價約77.5萬，H-17於2025/10單價則是79.8萬。看實價登錄似乎是25坪的銷售情形較佳。
個人是很喜歡《丰藏》的地理位置，除了離小學的距離較遠，日常生活機能仰賴裕民路(也不遠)之外，這個位置真的位於暫緩重劃區的核心，除了面金城路必然很吵之外，可說無可挑剔了。至於價錢，附近可以對標的建案大概就是《台信琢岳》，而台信琢岳的用料並沒有明顯勝出《丰藏》，但是《台信琢岳》的實價登錄卻是多筆站上8字頭，個人會解讀成《丰藏》算是有點讓利，雖然幅度也不太大就是了。
暫緩重劃區明顯有政府建設和民間投資加持，因此房價後市個人並不看淡。不過這個行情比起板橋江翠北側重劃區的預售建案也是不遑多讓，幾乎一樣的價格水平，選板橋乎？選土城乎？
最近研究了一下市場行情，預售屋的價格呢，充其量是說與2024年持平而不再創新高，說到跌價嘛...好像都只是在傳說中而已，真的沒有跌捏...
