回過頭去看自己一年前的文章，覺得...嗯，還不錯，沒有看錯了2025年的市場走勢。
2025/12/19這一天對於關心不動產市場發展的人來說，是個大日子。就是2025年最後一次的央行理監事會議。對於2025年的政策總結和2026年的未來展望，是個很重要的風向球。皮朋哥仔細讀過了新聞稿，加上綜觀各家看法，以下幾點心得分享一下：
2025年總結
資料來源：內政部
有沒有覺得跟今年很像？股市不錯，房市慘兮兮，而造成這種現象的背景，又不約而同指向政策打壓房市做多股市。因此2016年之後的不動產市場發展，或許也會成為之後的可能走勢之一。
2025/12/19的央行理監事會議解讀
其實今天會議的內容在揭曉之前，市場共識是沒有甚麼懸念的。就是利率不會動，房市管制措施也不會動。開完會之後的新聞稿公布也是合乎預期，沒甚麼意外爆冷門的breaking news。唯有一點耐人尋味的是以下這段話：
考量近一年來，本行請銀行自主管理不動產貸款總量目標，銀行多已落實執行，且上述不動產貸款相關指標均有改善，爰明年起銀行不動產貸款總量回歸由各銀行內部控管；惟須按月向本行報送相關資料，本行並將持續辦理專案金檢，以利本行掌握不動產貸款辦理情形，以及督促銀行落實本行選擇性信用管制措施，期引導信用資源持續支應無自用住宅者購屋、都更危老重建、社會住宅等配合政府政策相關用途，以及生產事業實質投資所需之資金。
本行仍將滾動檢討信用管制措施之執行成效，並密切關注房地產相關政策對房市的可能影響，適時調整相關措施內容，以促進金融穩定及健全銀行業務。
這段話落實幾個之前的傳聞，央行一直否認自己有下所謂的限貸令，但今天這樣講『明年起銀行不動產貸款總量回歸由各銀行內部控管』，反面推論那不就是之前不動產放款一直都是央行說了算嗎？！
好，沒關係，那今天這番話，是指央行要解除限貸令了嗎？仔細讀過這段話，恐怕也是未必！本行並將持續辦理專案金檢，以利本行掌握不動產貸款辦理情形，以及督促銀行落實本行選擇性信用管制措施。
意思就是，從2024/09/19以來的第七波選擇性信用管制並未解除！換言之，第二屋的申貸成數依然是５成！換屋族依然是非常困擾。雖然沒有明講，但是信貸或是增貸所取得的資金，照舊也是依然禁止流入不動產的。所以要是看到央行說2026年交給銀行自主控管就開香檳慶祝，恐怕是言之過早了。最近要交屋的，該排隊的還是繼續排隊，該籌錢的也趕緊去籌錢吧！
翻譯蒟蒻顯示央行的意圖是：
- 信用資源可以支持無自用住宅者購屋、都更危老重建、社會住宅等配合政府政策相關用途。其他申貸者就還是洗洗睡，卡早睏卡有眠。要是被我發現炒房歪風死灰復燃，休怪我再度下重手！
- 央行被抱怨了一年，不想扛責任了。宣示銀行自主控管，要是放貸沒有讓民眾滿意，銀行自己扛，但是我還是會eyes on you，緊盯著銀行有沒有乖乖的，市場有沒有乖乖的，要是你們這些小王八蛋再給我亂來，我隨時會再出手！
2026年的不動產市場展望
央行有沒有對不動產市場放手，答案是沒有。但有沒有鬆手，是有鬆那麼一點點。因為行政院和總統在之前都已經公開放話，例如：
總統賴清德曾在公開場合表示，房地產是帶動產業的引擎。
行政院長卓榮泰也曾表示，銀行辦理新青安貸款的撥款案件，自今年9月1日起，不計入《銀行法》第72條之2規定比率的限額。卓院長強調，青年購買自住房屋，即便非屬新青安貸款，但符合自住、首購條件，或是自住房屋一屋換一屋的貸款申請，也應優先滿足。
央行今日的理監事會議，也不過就是盡量落實了行政院稍早之前的政令宣示罷了。至於新青安，財政部正在規劃所謂的新青安2.0，雖然說是尚未定案，但是以執政黨執政風格來說，通常都是透過媒體先放風向，即所謂空穴不來風，大概率在2026年，也就是縣市長選舉年，為了選票考量，不太可能繼續執行惹起民怨的限貸令或是房貸管制，因此適度放鬆實屬必然，所謂先賞你幾巴掌之後再給你呼呼。會不會有實質利多還不好說，但是至少要降低一點民怨以挽救選情，這應該都是市場檯面下的默契吧。
央行今日以及稍早之前的宣示，都是擔心台股行情大好，放鬆的話會讓股市資金又流向不動產。然而個人認為，這樣的擔心實屬多餘了。
此話怎講？相信自從第七波選擇性信用管制之後，被房貸搞到的人絕對不在少數。央行的政令都是開完會之後隔日立刻生效，導致很多人措手不及，斷頭的斷頭、違約的違約、被迫去借利率很高的資金來救房的可能也是大有人在、或是為了換屋找不到銀行願意承作貸款申請案件，只好忍痛先便宜賣了自己目前的自住房也是時有所聞。
被燙過的人自然不用說了，哪怕是藝高人膽大的投資客，還有勇氣大開槓桿一口氣買好幾間來轉賣？都不怕又突然被央行的政策搞到？
因此會不會又開始炒房，個人認為至少2026年不至於，但是流動性應該會有所恢復。要買的剛性需求族因為貸款申請稍微寬鬆，會比較敢下手了；要賣的人也不至於賣不掉，除非還在那邊姿態很高開價很高。但是2026年就算有利多釋放就會噴爆？賣鬧啊~~
一來市場氣氛是猶如驚弓之鳥，還餘悸猶存；二來是市場如果太囂張，央行隨時又會再下重手；三來是明年股市是不是還會像今年四月除外的那麼好也不好說。因此個人認為2026年應該是流動性會有所恢復，但是房價大漲？不太可能吧。
