買房攻防戰：斡旋金、要約書與反要約—

在台灣買房，看中理想物件後，房仲常會說：「先付個 10 萬斡旋金」或是「簽張要約書好去跟屋主談」。這不僅是誠意的展現，更是正式進入民法契約成立的法律戰場。許多買方以為正式簽署「買賣契約書」前都能隨時撤退，卻不知在「意思表示」交錯的那一刻，法律枷鎖早已扣上。

一、要約的拘束力：簽名那一刻，你就被「扣」住了（第 154 條）

當你簽下要約書或交付斡旋金時，在法律上這稱為「要約」。

不能隨便反悔： 根據 民法第 154 條，要約人受其要約之拘束。這意味著在你要約設定的「期限」內，你不能隨意喊停。
違約代價： 如果屋主在期限內簽名答應，契約即告成立。若你此時反悔，那 10 萬斡旋金恐將被沒收；若是簽要約書，則可能面臨賠償責任，實務上常見為總價 3%，但實際比例依契約約定為主。

最常見的場景是：你出價 2000 萬，屋主加價到 2100 萬，或在單子上塗改內容（如：冷氣不送了）後回簽。

案例解析： 阿明出價買房並付斡旋，屋主在斡旋書加註「家具不隨屋贈送」後簽名。法院認為，這屬於對要約內容之變更，依 第 160 條第 2 項，視為「拒絕原要約」並提出「新要約」。
結論： 原本的報價已經失效，法律責任解除。現在換成屋主向你發出新要求，你有權拒絕且不必付任何賠償。

不動產要約通常定有期限（如有效期至週五晚上 12 點）。

遲到的承諾（第 160 條 1 項）： 如果屋主週六才簽名，這份承諾已經「過期」，法律上視為「新要約」，買方可以重新考慮要不要買。
「郵電延誤」的陷阱（第 159 條）： 若依通常情形該通知本應準時到達，而你也能察覺只是郵電延誤，依民法第 159 條，你有「立即通知對方承諾遲到」的義務。若怠於通知，法律將視為承諾未遲到，契約仍然成立。

如果你發出要約後反悔，唯一的活路是「撤回」。撤回通知必須在屋主「簽名承諾」之前送達。若撤回通知因為意外遲到（如簡訊系統延遲），而屋主怠於通知你「撤回遲到了」，依 第 162 條，這份撤回依然有效。

為了避免陷入「被迫成交」或「沒收金錢」的困境，請記住以下守則：

第一步：確認「條件一致」 只要屋主回簽的內容跟原本不一模一樣（包含價格、稅費分擔、家具、交屋日），你就有權主張 民法 160 條 的「反要約」，主動權回到你手上，可直接退場。

第二步：發現「慢半拍」立即發聲 若發現屋主簽名或房仲通知已過期限，而你不想買了，請務必在收到通知當下立即傳 LINE 告知房仲與屋主： 「因您的承諾已超過本人要約期限，本人不接受此遲到之承諾，原要約已失效。」 (這能積極行使告知義務，防止民法第 159 條的擬制成立風險)

第三步：存證「時間證據」 通話紀錄、LINE 截圖、電子郵件都是證據。撤回要約時，建議同時使用通訊軟體與簡訊，確保撤回意思表示在屋主簽名前到達（第 162 條）。

要約書與斡旋金比較表

做了這麼多年代書，看過太多買方在簽名時「衝動如猛虎」，想反悔時「焦慮如熱鍋上的螞蟻」。

游代書要在這裡苦口婆心叮嚀大家：法律不保護在權利上睡覺的人，更不保護在期限內不看訊息的人！ 雖然這幾條民法條文看起來硬梆梆，但關鍵時刻每一條都是你保命的錦囊。

記住，房仲的電話可以不接，但有期限的訊息一定要回！如果你發現屋主回簽的內容跟當初談的不一樣，或是時間已經「過期」了，請一定要拿出我教你的「保命三部曲」，第一時間表態。千萬別想說「算了，明天再講」，在不動產的世界裡，一晚上的沈默，可能就是幾十萬的代價。

買房是喜事，別讓原本的成家夢，卡在法條的灰色地帶。簽名之前，把這篇文章拿出來再讀一遍，如果還是心驚驚，記得找專業的來，才不會讓辛苦存的血汗錢，變成別人口裡的違約金！祝大家都能順利買好房，簽名簽得心安理得！

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