社區向下沉淪記錄(現在進行式)

這是一個有五百戶住家的小社區，二十幾年的老房子，二十幾年前被一家現在已經倒掉的建商蓋起來，當年賣的價格20坪就將近250萬，是個有電梯、停車場的大樓社區，至少那個年代看起來還算是優質的住家，畢竟鄰近幾個中學學區，又靠近主要幹道，十幾層的高樓可以俯瞰附近不少的田野，景緻說不上絕色但也可稱上宜人了。

現在呢？這是一個很好的問題，當年沒想到原來這種號稱先進的建材，隔音功能不佳，樓上樓下鄰居稍微有點動靜就會搞得大家不得安寧。大樓供水的主管線，其主通道沒有跟每一個住戶做隔離，也就是說當樓上的水管破裂，漏水不是從縫隙滲漏，是從天花板傾洩而下，而且樓下鄰居廚房的油煙會隨著管道飄到樓上，顯見設計不良。這點讓很多住戶後來自己花錢做模板隔開。

當初的絕色風景呢？就因為這邊地點好，所以不到五年的時間，附近一間間大樓相繼蓋起來，也就沒那麼好了。優良的學區呢？要進去這幾間高中，也要先考得上才行，更糟的是最近的國中一點都不近，換句話說這是明星高中學區但是沒有平民中小學的地方。

電梯設施與公共設備都還挺不錯的，但是停車場的位子遠遠不及住戶的需求，附近又沒多少可以停車的地方，加上這地區的位置正好在兩間警察局的中央，形成一個治安的死角，失竊率高的嚇人，讓不少住戶都寧可花錢去租遠一點的停車位，也不敢在附近找空間停放。

雖然有這麼多的缺點，但這邊的自用住戶大致上都可以超過一半，社區公用空間有小孩的遊樂設施，許多外公外婆就帶著小孫子，在廣場上互相聊天抬槓一下午。至少看起來還是很和樂的，一樓的商店生意就算只做自己社區，也足夠生活不會活不下去。

在筆者記憶所及，自從某一屆管委會，選出了一個「混」的主委，問題就來了。雖然住戶多半不過問管理費的支出，畢竟該修繕的就是要修繕，但由於非自用的投資戶不少，所以實際上的控管更有問題，這位前主委沒做甚麼事情就不提，但他辭主委的過程還涉及到一堆法律糾紛，例如侵吞公物、挪用公款，還跟幾個現任的委員打官司，這就真的會讓人很疑惑，當初為什麼他會當選？因為筆者的印象是，每天就看到他在廣場的椅子上坐著聊天，跟現任的主委，還會沒事樓上樓下走幾圈，完全不一樣。

總之，現在的問題，在於長期的管理不善，造成住戶不斷外移，這變相使得非自住戶變多，非自住戶由於不住在這裡，所以關心的只是房價的高低，以及租金、管理費的漲跌，從歷次住戶大會都看得出來，不住在這裡的投資型住戶，罵的都是房價一直跌，還有管理費太高。至於自住的住戶呢？管理費就算有點高，但至少看的到用途，也比較會去關心，例如溜滑梯的扶手生鏽了要處理，哪裡的水管漏水了要修補等等，在乎的問題並不完全一樣。

那麼今天的最嚴重狀況是甚麼？答案很簡單，由於住戶持續搬離，管理費的收入已經開始入不敷出，由於基本的警衛、水、電等管理支出一定要有，現在的狀況已經是基本收支低於開銷，加上定期會舉辦的活動等等，依照這種虧損狀況，五年內就會破產。雖然住戶大會的結論一致認為管委會沒有做事情，但要求做事情的方向顯然不一樣，非自住戶只在乎房價太低的損失，以及承租租金的降低。而且很清楚的是，當前幾年這社區的平均租金，開始降低到平均的貸款月繳額度以下，非自住戶的要求非常快速，就是要調降管理費。就算沒有要求，也可以看出這裡的承租概念，寧可維持三房10000元不含管理費，也不肯降低到附近一般的9000含管理費標準，對非自住戶來說不要造成損失比社區的整體狀況維持要重要得多。

自住戶的要求都比較單純而且直接，例如雇用專人每年清洗大樓外牆，省得黑漆漆看起來就像是廢棄住宅，多雇用警衛降低竊盜率，增加監視器提高小偷竊車的成本，但這些都屬於會提高開銷的項目，依照慣例就是要提高管理費或是減少管理費優惠月數，這些項目通常都會被非自住戶給否決。

另外一個類似的問題，就是一樓的店面，由於地點的問題，樓下的店面基本上就是只做社區生意，附近的人極少會到這裡來，所以讀者可以稍微計算一下，基本的便利商店開銷跟便當店的生意，以及理容美髮、泡沫紅茶的店家數目，其實大概就是各一到兩家，原本都還維持在兩家左右的平衡，但這些年開始又產生變化。由於住戶持續搬走，會入住這裡的租戶，多半都是經濟狀況較差的，消費力自然不用期待，所以商家的收入開始減少，但一樓店面的屋主卻不見得會願意降低租金，筆者所見到的狀況是，二十個店面中起碼有五個店面，屋主寧可養蚊子也不願意將租金降低幾千塊。(這邊的行情是，一個店面大約一萬二，但有屋主拉高到一萬八，並且不願意降價)

當商家入不敷出，當然就是關門走人，沒有人是佛心來著做善事，所以這裡的店家，除了自住戶的店面外，就是那種已經租了很多年的老客戶，不然租金多半都跟附近區域的行情差不多。但說實在話的，住這邊的人都知道，這社區的行情平均都比附近五百公尺外的幾個社區大樓，要少兩成到三成不止。這些非自住戶根本就不知到這邊行情低，並不是純粹因為管理不善，還正好因為他們不願意降低價格，讓此區的生活成本增加，進一步惡性循環。

故事到此，基本上說的差不多了，說是沉淪記錄是太過份了，因為可預見的兩三年，都還不會有問題，筆者也可以親眼見證一下。但假如管委會的努力全部失效，三年後管委會的帳戶變成赤字呢？第一個會砍的經費，八成是警衛，在今天還沒有明顯問題的時候，就已經對警衛的支出覺得感冒了，那麼當整體收入降低後，可預見的是，絕對不可能把管理費大幅提高。

依照這邊住戶的性質，只要住戶搬離後，遲繳管理費的狀況相當普遍，尤其是當屋主租不出去原本的房子時更是如此，所以當管理費開始調漲，可想見的是住戶更不願意調低租金，而且遲繳狀況會更嚴重。當警衛開始出現經費不足的時候，本社區先天的開放式設計，必會導致竊盜率上升，這會促使承租戶相繼搬離，選擇附近比較有安全保障的地方，價格也不會差太遠。

這是一個負向的回饋，當承租戶一個個離開，屋主收不到租金卻還是要繳貸款的狀況下，耍賴的情況會增加，但打管理費官司曠日廢時，保全公司也不是做善事的，當警衛不再駐守，安全保障降低的情況下，筆者可以斷言這邊最多的住戶，也就是有孫子外孫的祖父母們，會為了小孫子的安全，選擇搬離這個地方，這邊的住戶就會轉變為多半是承租戶。承租戶對社區是沒有甚麼忠誠感的，也不會跟左鄰右舍打招呼，更可想見到這個社區原本最大的優點 – 黃昏時分的鄰居閒話家常，將會變成絕響。

那麼下一步的？管理費的狀況可能導致管委會的崩潰，也可能出現屋主決定大幅調降租金的狀況，但調降租金不見得會是好事，因為租金降低代表會承租的人變得三教九流，這點光看現在就知道，已經有幾間承租戶是那種根本不管社區公約的，在電梯裡抽菸、晚上喝酒干擾鄰居安寧等等不一而足。到時候這個社區會不會變成類似貧民窟？誰知道。

順便補上一句，這個社區正好在這個里的末端，筆者住了幾年，沒見過里長半次。

這篇是不是說選舉？並不是，但讀者可以想一想，很多事情的發生，都是有軌跡可循，而且往往發生的速度相當快，如同這兩年老住戶頓時發現到，生活機能開始變差，而且進出人物變得更複雜，管委會的財務也開始出狀況。但要找問題要找誰？有兩個老委員很熱心，但能力真的不足，光看開個公聽會就開個亂七八糟，辦個中秋聯歡晚會也是一樣，完全沒有規劃上的能力，徒有熱情而已。要怪到前主委嗎？他侵吞公款公物的部分平心來說並不多，但他無所作為的狀況是不是促使了社區整體情況的惡化呢？那要怪這邊的住戶嗎？他們多半都是帶著小孫子的和善歐巴桑，根本不管、也不想管你管委會的複雜事務，只知道你要做點事情就對了，但這些歐巴桑又很容易被口號吸引，例如可以不花幾塊錢就弄好一些設施，你能說他們故意的嗎？

多關心身邊的小事情，整個社會跟國家會不會更好？這請讀者自行思考了