不靠建商，萬事自己來！居民主導的都市更新該怎麼開始？｜專訪蘆洲民義段自主更新會理事長劉有祺

成立更新會 由住戶自行擔任建商

因為地段不屬於高房價區域，即便劉家想要更新，卻沒有建商願意投資，最終萬事只能靠自己。從找議員、找工務局，好不容易取得海砂屋拆除重建許可，但又因為基地大小、鄰近社區無法整合而停滯不前。直到找上新北市政府都市更新處，由新北市都更學會介入輔導，都更之路才正式上了軌道。

從成立管委會開始，再轉型為更新會，劉有祺認為辦理自主更新，最重要的就是公開、公正、透明──他身為理事長，凡事親力親為，不留餘力，當然也謹守權力界限。即使如此，還是會聽到許多流言，「住戶的親戚、朋友不清楚自主更新運作的方式，到處傳哪邊都更有一坪換一坪、免費送車位還有錢可以拿。」他苦笑著說，「只能慢慢跟大家解釋，我們自主更新會就是建商結構，住戶就是股東，將來有賺有賠，大家都按照比率來分攤。」

整合資源 保障住戶權益

更新會成立後，接著尋找都更顧問、建築師、建經公司，前兩項工作因為和新北市都更學會合作已久，劉家選擇繼續委託學會負責。建經公司則是透過三家比價，最後選擇了現在合作的廠商。「當時有家公司提出要統包全部流程，包括都更顧問、建築、營建、整合這些，要價是總銷售金額的8%。」即便採用統包方式較省力，劉有祺還是拒絕了這項提議。「我是有點怕怕的，因為他還包含不同意戶的整合，之前聽過潑漆、威脅、製造意外這種傳言，所以會害怕。」他寧可費時耗力，自己慢慢和住戶溝通，也不願住了幾十年的老鄰居受到欺侮。

深入理解需求 尊重住戶表達意見的機會

其實，要讓所有住戶同意都更案，大多都是「談」出來的。「我們這種公寓房子，又不像三合院，很難有那麼深的感情。基本上三合院也可以談，只是看感情這塊要怎麼照顧。」他停頓幾秒，接著又說：「感情來自於這塊土地、這個房子，但更重要的是人。」

具體來說，住戶們要怎麼溝通？劉有祺認為，關鍵還是在於組織架構與權變時程。更新會的理事需要由各棟的住戶平均分配，讓住戶推派自己信賴的鄰居厝邊；比起統籌事務的理事長，這些被推選出來的代表，更能深入理解區域住戶的需求和意見。「做頭的人不能去跟反對的住戶吵，要給他們尊重和表達意見的機會。」劉有祺說，旁邊的鄰居則做為和事佬的角色，多多勸導和解釋，才能讓流程順利進行。此外，在討論事業計畫內容時，也要同步進行權利變換的商議，才能及早化解不同意戶的訴求。

從民國99年底申請海砂屋鑑定，到108年事業計畫終於公告實施，基地進入施工階段，新房模樣逐漸成形。這一條自主更新之路，實在太長，說上幾天也說不完。所幸，漫長的努力與等待並未白費，那十年來想像中舒適安全的新家，如今已經離他們很近、很近了。 （採訪撰文／何昔珊） （本文轉載自「擁有一個安心的所在」，未經新北市都市更新處同意禁止轉載）

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出版社：新北市政府都市更新處，作者：新北市政府都市更新處，以蘆洲民義段自主都更個案為例，新北市政府為您解析26個自主都更過程常見疑問。