建商變更都市更新事業計畫，要不要通知地主?

最近出現一則新聞是都市更新的建商(即實施者)變更了建築師，地主認為原本的建築師比較有名，主管機關不可同意及建商不可以變更建築師，打算提起行政訴訟，究竟都市更新事業計畫可否變更?變更時又要如何保障民眾權益?

都市更新條例第34條(嫌條文艱澀者，請直接跳下一段白話條文的意思)

「都市更新事業計畫之變更，得採下列簡化作業程序辦理：

一、有下列情形之一而辦理變更者，免依第三十二條規定辦理公聽會及公開展覽：

（一）依第四條第一項第二款或第三款以整建或維護方式處理，經更新單元內全體私有土地及私有合法建築物所有權人同意。

（二）依第四十三條第一項本文以權利變換方式實施，無第六十條之情形，且經更新單元內全體私有土地及私有合法建築物所有權人同意。

（三）依第四十三條第一項但書後段以協議合建或其他方式實施，經更新單元內全體土地及合法建築物所有權人同意。

二、有下列情形之一而辦理變更者，免依第三十二條規定舉辦公聽會、公開展覽及審議：

（一）第三十六條第一項第二款實施者之變更，於依第三十七條規定徵求同意，並經原實施者與新實施者辦理公證。

（二）第三十六條第一項第十二款至第十五款、第十八款、第二十款及第二十一款所定事項之變更，經更新單元內全體土地及合法建築物所有權人同意。但第十三款之變更以不減損其他受拆遷安置戶之權益為限。

三、第三十六條第一項第七款至第十款所定事項之變更，經各級主管機關認定不影響原核定之都市更新事業計畫者，或第三十六條第二項應敘明事項之變更，免依第三十二條規定舉辦公聽會、公開展覽及依第三十七條規定徵求同意。」

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白話條文的意思

簡單地說就是都市更新事業計畫有變更的時候，要看變更的內容來決定是要經過主管機關審議，甚至是否要經過地主同意，基本的概念是變更事項越是與地主權益有關者，當然要經過地主同意，例如都市更新的實施方式及費用負擔、拆遷安置計畫、財務計畫、實施進度、權利變換之分配及選配原則、實施風險控管方案、維護管理及保固事項，這些都是跟地主更新後可以取得多少權利價值或能否順利完成全案都更有關，有變更時當然需要全體土地及合法建物所有權人同意；另外，有些變更經過主管機關認為不影響原核定的更新事業計畫時，依法還免徵求地主同意，例如區內公共設施的興修改善、整建或維護區段內建築物改建、修建、維護或充實設備之圖說、重建區段之土地使用計畫(含建築物配置及設計圖說)、都市設計或景觀計畫，或許讀者已經發現即使變更建築物設計圖說時，如果經過主管機關認為不影響事業計畫者，免再徵詢地主同意，可以直接變更，更不用說建築設計圖說沒有變動了，這就是該則新聞的爭議重點所在了。

新聞呈現的事實

由新聞影片呈現出來的畫面可以知道，在事業計畫核定時建商是委請A建築師，但在權利變換事業計畫送件時，卻已經變更成了B建築師了，主管機關的說法是：「建築圖說均未調整」，顯見主管機關已經事先審核過認為因為建築圖說沒有變，所以沒有影響地主權益，主管機關的回應並沒有違反都市更新條例的規定，因此地主主張要提起行政訴訟恐怕在現行條文規定下，不會得到行政法院的支持。

建商自行更換建築師可能涉及債務不履行? 

至於建商可不可以更換建築師，應該是得另外去看看建商與地主簽的契約書有沒有約定建商不可以更換建築師，或者維持原來的建築師是否是締約時的必要之點，恐怕是進法院在訴訟程序中雙方盡量主張讓法院具體審認了，但無論如何這部分是屬於地主與建商間的私權紛爭，由民事法院來審理建商是否有不依約定履行債務，總之，像新聞中這樣發生法定的幾項變更而且經過主管機關認定不影響原核定的更新事業計畫，地主恐難命行政機關負起責任(至於行政機關認定沒有影響原核定的都市更新事業計畫是否妥適，是另外一種爭議的問題，不在本篇的討論範圍內)。