政億聊聊，日本置產心得與觀念提醒，風險考量在投資之前，先求不傷腸胃，再求藥效發揮。

1. 目前市場仍走多的氣氛多，日本建商不動產業皆樂觀為多，但需要小心的是並非隨便買隨便好，資料功課要做足。
2. 區域與購買客層有M型化現象，好的區塊與產品越好，不好區塊與產品還是相對困難辛苦。
3. 有少子化、老年化嚴重現況，但也出現都市化問題，人口不斷往核心區塊集中。
4. 空屋率高，但多在郊區與透天產品(一戶建)多。
5. 隨者房價升高，租金投報率相對下降。
6. 國際間的動盪，對於日幣匯率會有部分影響，換匯時間與置產時間不一定要一致。
7. 日本投資獲利中，租金是很重要的一塊，但出租制度與文化與台灣不同，一定要了解清楚如何操作。
8. 隔套房、民宿、加蓋等增加獲利模式，不建議在海外執行，除非您有信任且可永久服務或自己的在地經營團隊，或是本身住海外又了解法令規則，不然多是麻煩的開端。

1. 自住、投資收租還是投資增值，方向不同，物件選擇也不同。
2. 住宅房型簡單分類有1R1K(套房)、1LDK、2LDK、3LDK為多，各類物件特性不同，舉例：套房利於收租，相對較不利於增值。
3. 一定要多了解且一定要比較，功課的時間成本越多，相對風險可以降低越多。
4. 投資沒有﹝保證﹞，風險請考量在購買之前。
5. 買之前先想﹝賣﹞，出場的方式與時機，是否有信任的管道。
6. 多了解當地的文化、習俗與歷史，對於購買的選擇是有幫助的。
7. 寧願不要買，也不要亂買。
8. 高投報多是高風險，高投報少有低風險。
9. 日本多是一分錢一分貨，便宜的物件請去了解便宜背後的原因。

簡而言之，老話一句，換一個位置換一個頭腦

海外置產如是，換一個國家，請也換另一種思考

下方是我2021錄製的節目，多是聊觀念上的部份