政億聊聊，日本置產心得與觀念提醒，風險考量在投資之前，先求不傷腸胃，再求藥效發揮。
偶有看到一些日本房產或是海外房產負面新聞，提供空屋率高出租難、被行銷手法誤導等。
針對海外房產，這幾年的經營與研究下，誠心有幾個建議：
1、 別以台灣思維去買海外房產，要以在地人認知來討論。最近我常拿一位新來的學弟來舉例，我們在日本的服務同事，都是日本當地招募，基本條件需要中日雙語，不需要有房產經驗，所以招募到的新人都需要回台北總公司受訓一個月。在10月份時，有一位學弟來受訓，學弟本身是台南人，對台北熟悉有限，在結訓的時候，除了一些專業上的考試外，我突然問學弟一個問題，如果要買台北房屋的話，學弟會想買哪，學弟不加思索的回答出：﹝西門町﹞，因為熱鬧方便，而且不貴。以我自己是台北人的印象來說，不會說學弟不對，但確實發覺有認知不完全的狀況，而這也是在海外最容易發生的狀況之一，請務必多了解當地思維，文化背景不同，喜好也一定不同。
2、 行情、行情、行情。台北或台灣許多地方，因為92~103年的榮景，使得台北或台灣的房產價格，攀升到在國際上屬一屬二的高，這樣的高價位，容易讓台灣人去看海外房產的時候，容易有一種﹝便宜﹞的錯覺。舉例來說，許多海外國家(包括日本)，在台幣500萬左右，就可以買到﹝感覺﹞不錯的房屋，但這樣的感覺是因為拿台灣的房價來比較，不能說這樣是不對的，但重要的是在感覺之外，需要有﹝驗證﹞價格的管道，也就是當地人覺得這物件價格是否﹝行情﹞，小心別買一個覺得很便宜500萬的海外房產，但實際上當地只有價值300萬，這也是容易發生的狀況之一。
3、 出場與售後機制。消費永遠是簡單的，因為花錢就可以擁有，但房地產因為金額高加上特性的不同(變現性低、很受到環境的影響等)，務必三思三思再三思，想法與現實間是否有落差，是否有管道可以協助，是否有方便可以判斷。千萬別買了一個讓自己﹝動彈不得﹞的不動產。
4、永久的夥伴或是家人。海外置產，不同於國內置產，那怕只是簡單的開窗、沖馬桶等(疫情期間最多的客戶服務都是做這，巡屋況，沖馬桶，因為日本偏乾，太久沒去沖，會乾化，進而跑出怪味道)，都會因為跨國的距離，變得無法執行，更不用說其他文化上的溝通，或是買賣、出租的處理。在疫情期間，偶有客戶打過來詢問，紐西蘭、越南、緬甸等是否可以幫忙服務房產事宜，原因都是原來服務業者因為疫情的衝擊，無法賺錢，關店了，客戶找不到任何管道可以幫忙，自己更難以溝通，也無法處理，到底自己的資產在海外是甚麼樣的狀況，都無法知道。所以如果沒有辦法可以自己或是找到信任的夥伴、家人可以﹝永久﹞的協助，那千萬不要冒然海外置產。
日本房產：
- 目前市場仍走多的氣氛多，日本建商不動產業皆樂觀為多，但需要小心的是並非隨便買隨便好，資料功課要做足。
- 區域與購買客層有M型化現象，好的區塊與產品越好，不好區塊與產品還是相對困難辛苦。
- 有少子化、老年化嚴重現況，但也出現都市化問題，人口不斷往核心區塊集中。
- 空屋率高，但多在郊區與透天產品(一戶建)多。
- 隨者房價升高，租金投報率相對下降。
- 國際間的動盪，對於日幣匯率會有部分影響，換匯時間與置產時間不一定要一致。
- 日本投資獲利中，租金是很重要的一塊，但出租制度與文化與台灣不同，一定要了解清楚如何操作。
- 隔套房、民宿、加蓋等增加獲利模式，不建議在海外執行，除非您有信任且可永久服務或自己的在地經營團隊，或是本身住海外又了解法令規則，不然多是麻煩的開端。
日本房產挑選注意事項：
- 自住、投資收租還是投資增值，方向不同，物件選擇也不同。
- 住宅房型簡單分類有1R1K(套房)、1LDK、2LDK、3LDK為多，各類物件特性不同，舉例：套房利於收租，相對較不利於增值。
- 一定要多了解且一定要比較，功課的時間成本越多，相對風險可以降低越多。
- 投資沒有﹝保證﹞，風險請考量在購買之前。
- 買之前先想﹝賣﹞，出場的方式與時機，是否有信任的管道。
- 多了解當地的文化、習俗與歷史，對於購買的選擇是有幫助的。
- 寧願不要買，也不要亂買。
- 高投報多是高風險，高投報少有低風險。
- 日本多是一分錢一分貨，便宜的物件請去了解便宜背後的原因。
簡而言之，老話一句，換一個位置換一個頭腦
海外置產如是，換一個國家，請也換另一種思考
下方是我2021錄製的節目，多是聊觀念上的部份
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然後和兩個小孩過了一個忙亂的元旦。在深夜時刻，看到朋友傳來的解籤網站，興致勃勃熬夜體驗了一下，覺得非常好玩，或許有人玩過了，但還是想寫上來分享紀錄一下~
本文探討日本房地產市場現況及泡沫經濟、少子化對房產價值的影響，並指出房地產價值主要來自鄰近的經濟活動。文章呼籲臺灣的購房者應當關注地區的經濟活力和未來發展潛力，而不僅僅看重房價。
作者 Only 系列文章，【一天一千字，進化每一次】，台灣房地產市場持續火熱，房價穩定增長。投資房地產具有三大好處：儲蓄、槓桿和長期持有。房價由當地有支付能力的人決定，不易暴跌。建議買房自住者應根據收入謹慎選擇，而投資者可考慮好地段的舊房修繕出租。
隨著全球化的進步，越來越多台灣人開始關注海外置產。無論是為了資產增值、度假居所，還是移民需求，選擇合適的海外置產國家都至關重要。本文將介紹幾個最適合台灣人的海外置產國家，包括日本、泰國、馬來西亞和希臘，並說明其適合的原因。此外，優良的售後服務和專業代管也將確保交易的安全性和便利性。
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台灣與日本房價比較
台灣房價現狀
台灣房價在近年來快速上升，特別是在台北等大都市。根據統計，
你是否曾經好奇，為什麼有些人寧願每月花費2萬租房，而不是每月付差不多的金額買房？在台灣這個房價持續高漲的國家，這個問題引發了很多討論。不論你是租房派還是買房派，這篇文章將帶你深入探討買房和租房的優缺點，幫助你做出最適合自己的決定。
東京子的主業之一是不動產買賣以及租賃仲介。
（斜槓是Airbnb民宿房東/物業管理/國際繼承案件/法務etc）
因為業務關係，
常會接受下列詢問：
在日本購買不動產可以拿到簽證嗎？（日本中長期居留簽證）
回答是：
可以也不可以。
客人會說：
那不是廢話？
從臺灣投資者角度觀察日本房地產市場，探討投資機會、需求持續高漲的趨勢以及未來市場展望。重點分析東京和大阪市場，以及利率上升與貸款策略調整對投資者的影響。
近期，外國人在日本購置不動產的投資與風險議題受到關注。本文分析了日本房地產市場的匯率風險、外國人購房的動機、文化相關規定及法律風險，並提出議論值得參考的相關觀點。
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但在日本，還得繳交押金、禮金、手續費等，日本租屋學問大，這篇文章就來告訴大家，在日租屋該怎麼選，還有哪些跟台灣不同的地方！
最近網路上炒的沸沸揚揚的「愛莉莎莎到海外買房」反映出越來越多台灣人意識到台灣高房價，並開始關注海外房地產的現象。然而與台灣相距不遠的越南，自從對外國人開放房地產投資以後，就一直受台灣的房產投資人親睞。然而，如果您也是看了各種網紅推薦才準備到海外投資房地產的話，有些事您一定要注意！
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