更新於 2021/07/31發佈於 2021/07/31閱讀時間約 4 分鐘

停車位也有「違建」?--不被大樓歡迎的「車位孤兒」

林律師，前幾天居然有鄰居檢舉我的停車位是不符合使用執照的「違建」，甚至社區管委會好像還打算告上法院，叫我把我的車位還給社區當公共空間。

這個車位明明是我跟建商明碼標價買的，竟然要還給社區，太扯了吧！！！

A先生氣憤的跟我說。

這是怎麼一回事呢？

原來，A先生買房子時，建商「超賣」了車位。原本大樓的使用執照上，地下二層、三層，共只有120個車位，但建商硬是把地下二層、三層劃了150個車位，把大樓竣工圖面避難空間、清水池等公共設施規劃，都劃了停車位，所以超賣了30個車位。A先生剛好買到了建商超賣的車位，他的車位按照大樓竣工圖，並不在停車空間的規劃內，變成所謂的「違建車位」。

本來，這種「違建車位」通常大樓居民也不會知道（因為沒人那麼無聊去拿竣工圖比對）。但，某天社區的群組裡，竟然有住戶對此事質疑，認為有部份的住戶車位，違法佔用了社區的公共設施，要求那些不在竣工圖停車空間的「車位」，都應該要還給社區全體才對，甚至有部份的住戶更醞釀要在區權會上，把這些「超賣」車位的住戶，告上法院。

有些大樓地下室的停車位，可能是被建商「超賣」的「違建車位」。（圖片來源：https://www.pexels.com/zh-tw/photo/2280148/）

不能約定給特定人使用的公共空間？

A先生及其他買到建商超賣車位的人，當然不甘示弱，拿出跟建商的買賣契約表示自己是有權買受的，而且通常建商跟各承購戶所訂的買賣契約，對於公共設施的使用安排，原則上都是一致的，也就是說，通常法院會認定建商對於公共設施的使用安排，對於全體住戶成立了「分管協議」，除非嗣後依法變更，否則住戶必須受到這樣安排的拘束。

但沒想到，有住戶B搬出了公寓大廈管理條例第7條的規定：

公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。

B住戶表示，因為A先生的車位並不是依照建築法規劃設的停車空間，已經與大樓使用執照的核定的使用目的不合，已經違反建築法規定，所以即使有所謂的「分管協議」，讓A先生可以專門使用特定部份的共用部分去停車，但依照公寓大廈管理條例第7條的規定，這樣的公共空間本來就不能約定給特定人停車使用（專用），A先生如果覺得自己有損失，應該去對建商提告損害賠償，但還是要把車位還給社區。

林律師，怎麼辦，我真的要把車位還給社區嗎？

違反建築法並不一定代表不能約定專用

在這種「停車違建」的案例裡面，很多社區的管委會以為既然住戶違反建築法是鐵一般的事實，這樣告上法院，一定能贏吧？

結果，其實並不一定。為什麼呢？

目前實務上，已經有法院認為即使社區約定專用部分的分管協議，跟使用執照上的用途不符，而違反建築法的規定，但這是違反者需受行政罰鍰的問題，並不代表這樣違反建築法的分管協議是無效的，也就是說，法院認為在這種狀況下並不當然屬於公寓大廈管理條例第7條適用的狀況。

因此，在A先生的案例裡，雖然A先生的停車位確實不在竣工圖的停車空間內，跟使用執照上的用途不符，但只要A先生可以證明當初與建商的車位劃定部分約定，屬於可拘束社區的分管協議，這樣即使社區提起訴訟要求A先生還車位，社區仍然很有可能因為分管協議的存在而敗訴。

但，這並不代表A先生可以從此高枕無憂，因為未經核准變更使用擅自使用建築物的行政罰則還是很重的，依照建築法第91條第1項第1款的規定，A先生甚至大樓管委會很可能被處以新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，而且還會被主管機關命限期回復原狀。

所以，買車位前真的要好好看清楚竣工圖，確定在法定停車空間裡，否則建商「超賣」的車位，買到後，即使不用還給社區全體，還是有面臨罰鍰的風險喔！

為什麼有些大樓可能告的贏？

我在律師執業的過程中，當然也看過告的贏的大樓。為什麼呢？因為實務上「超賣」停車位的設置態樣千奇百怪，有些涉及消防公安問題、有些影響公眾出入等，這些都要看現場狀況去個案判斷（所以有些法官也會去現場履勘）。

甚至有時，同個大樓裡，只因為停車位置的不同，面臨同一場訴訟，也可能有不同命運。

總之，這種「違建車位」真的不要買喔！否則處理起來真的也是頗麻煩呢。

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