如果現在我有1000萬，買房好還是買股票好？(完)
前情提要 本文是「如果現在我有1000萬，買房好還是買股票好」系列文的最後一篇，教主小麥將會為這個系列作一個總結，並且提供更多真實的情境和實務上的建議，建議讀者先看過前面兩篇文章來了解整個故事脈絡，會對這個議題有更高的掌握。
這個系列文我們假設一個年薪百萬的有為青年，沒有富爸富媽的他靠著自己的雙手累積存款到1000萬元，他想要在投資美股大盤或是貸款買房中作出投資選擇。這其實就是一場投資擂台賽，買股的選手對上買房的選手，究竟誰能勝出？在前面幾輪的較勁下，我們知道每個回合雙方各有輸贏，但似乎沒有人可以真正一拳KO對手。
比賽這時候就要進到技術評分的階段了，到底結果如何？讓我們繼續看下去。
投資擂台賽總評
首先回顧一下各個回合比較的結果： 
在上面評鑑的項目中，我們大致可以分成三類：
- 報酬率相關：成長率、個體差異、槓桿效果、邊際效用。
- 風險相關：個體差異、風險分散、槓桿效果。
- 其他：流動性。
首先看到風險相關的評鑑項目，個體差異和風險分散均為買股佔優。注意槓桿效果我們已經提過是把雙面刃，在提高報酬率的同時也會提升風險，所以有槓桿效果的買房風險依然比買股更高。總體來說，買股在投資風險的評比上完勝買房。
流動性基本上是間接影響投資的風險和報酬的
。如果今天我們亟欲脫手一個投資項目，折價出售就會造成報酬損失。另外流動性差、成交量少的情況下容易造成價格不穩定，也就是風險。流動性很高的時候對於報酬和風險的影響不大，但流動性低的時候影響甚鉅，所以這方面依然是買股勝出。
最後看到最複雜的報酬率部分，乍看之下輸贏互見。如果我們把槓桿效果帶入成長率，在個體差異很大的情況下，房地產的報酬率是有機會表現地比美股大盤更好。另外帶入邊際效用像是租金等收入的情況下，鹿死誰手並不好說。以下嘗試綜合實際可能的情況來計算兩者的報酬率。
買VTI的報酬率很單純。但購買房地產的實際狀況會複雜很多，除了有槓桿效果和租金收入外，還要繳納稅金，出租也有修繕費用，但因為金額相對不高我們暫且忽略。不過還有一項我們仍未考慮進來的就是房屋貸款的本金償還。當持有房地產超過寬限期仍未賣出，就需要開始償還本金。所以要做比較的話，需要把等量的資金投入美股才能公平比較，綜合起來的比較結果如下： 註：台灣近九年房市報酬率標準差設為100%，美股校正報酬率計入利息和本金再投入收益，寬限期設為5年，再投入資金不計入本金(同購屋報酬率計算)。
如果房屋和ETF僅持有九年的情況下，因為寬限期假設為五年，所以本金再投入的效益並不高。但如果拉長持有年限，則購房還款本金和利息的部分，再投入美股後情況會對購買美股ETF的投資更有利。
終於，通過以上種種的分析，對於這場投資擂台賽我們大致可以宣判結果了。在風險方面無疑是購買美股有較低的風險勝出，至於報酬率的部分，美股仍然有較高的勝率，所以這場投資擂台賽的優勝者就是購買美股大盤ETF！
等等，故事還沒結束，讀者一定會納悶⋯⋯
為什麼還是想要買房？
我想看完了整個比較的結果，或許讀者還是想要買房，或是實際上真的面對這樣的人生選擇題時，即便已知被動投資的績效可能更好，我們最後還是選擇了買房，為什麼會這樣呢？
一個最根本的原因是⋯⋯
人們很難以「純投資」的角度來思考買房這件事。
房子是一個實體，我們可以使用，可以居住，甚至可以給人「家」的感覺。這些都是金融市場中那些虛擬的數字無法給我們的，但另一方面，這也意味著我們無法把房子當成那些虛擬的數字而已。想像你今天買了一間房子之後，可以從持有開始到賣掉為止，從來不踏進這間房子、看這房子一眼，不帶任何情感，只在乎帳上值多少錢嗎？
可能讀者會想問「看自己的房子一眼有什麼問題嗎？」是，有問題。
房子如果漲價了，我們當然是愈看愈歡喜。但如果很不幸地房子跌價了，我們真的捨得把摸得到、看得見的房子賣出嗎？先別說房子，恐怕有投資股票的讀者都有住套房的經驗，我們在跌價的時候連一張虛擬的股票都很難賣出了，更何況是多年來乘載我們人生夢想的房子？
這時候人們就會很自然地從理性轉向感性思考：「沒關係，房子跌價時至少還能住、還能出租，未來也還可能漲回來，反而股票跌價什麼都做不了」這種似是而非的理性是很危險的，因為我們早就考慮過出租的效益，也早已考慮到股票沒有邊際效益的狀況。上面這種思考僅反映一種事實：
人們對於房地產的情感，最終招致我們無法承認虧損。
無法停損的行為其實是投資大忌，許多人就是因為無法停損而在投資的世界裡傾家蕩產，這絕對稱不上是合格的投資人。另外提醒一點，房地產和股票這類虛擬金融商品的一個根本差異是，實體的東西會折舊，價值會隨時間慢慢地被侵蝕。所以無法停損帶來的損失，會比股票套牢更嚴重。
那是否有人真的可以理性地在房地產下跌的時候認列虧損呢？主要有兩種狀況，一種是罕見的理性，但要做到這點則這位投資人的財力絕非我們討論的年薪百萬小資族，才能視房地產為一般的金融商品。另一種則是付不出房貸，不得已認賠殺出。
投資房地產的時候，我們時而理性、時而感性，討論獲利的時候我們大開槓桿賺取倍數效果，但虧損的時候我們又強調房地產還有實用性，就算沒有賣出還是有其價值。所以在討論投資房地產這個議題上，我們無法客觀地思考導致了一個錯誤的結論。這也是為什麼即便知道買股是更好的決定，我們仍然想要買房子的原因。
人生不是一道投資題
行文至此，我們已經了解到投資股票是更好的決定，但也承認不理性導致想要買房的慾望，所以我們到底該怎麼做？
讓我們先撇開這個問題，如果今天剛好是發薪日領到一筆錢，你會想做什麼？最常見的就是花錢消費，可能上餐館聚餐，可能找朋友一起唱歌，可能上百貨買化妝品。那麼請問：
- 這樣的行為是理性的嗎？是的，追求快樂是人與生俱來的本能。
- 這是錯誤的投資嗎？不是，因為這些消費行為的目的本來就不是為了投資。
答案呼之欲出了，當我們無法完全理性地從投資的角度看待買房子的時候，我們應該從需求的角度來思考。就像我們買衣服，不會期待幾年後可以賣掉賺更多錢，或是我們買車子，就算幾年後可以賣出但幾乎肯定不會比原價更貴。所以我們應該把買房視為這種消費行為，就只是一個自己喜歡的東西，去買它如此而已。
既然決定以需求的角度來看，我們就不應該過分強調它的投資價值。試問我們會去討論吃這頓飯明天可以多賺多少錢嗎？或是買這件衣服可以讓業績提升多少嗎？沒有必要，因為更重要的是我們當下獲得的滿足感，這就是消費帶給我們的意義，即便在經濟學中，也被認為是理性的行為。
所以喜歡房地產就去買，從需求層面來說一點問題也沒有，就不要去思考一定要賺多少錢就行。如果你能夠把槓桿的倍數拉高，1000萬元買完房子你可能還有剩下一點，拿去投入買美股ETF也是不錯的決定。人生從來不是一道投資題，我們可以決定自己的人生。
總結
「如果現在我有1000萬，買房好還是買股票好」這個系列文，給出了以投資觀點來說，我們應該選擇美股大盤ETF。但這是以「純投資」的觀點來探討買房和買股的選擇，並不是要讀者「如果我有1000萬元就應該去買美股ETF」。
在我們的人生中，追求快樂是很重要的事情，就算擁有了很多財富，還是要轉換成其他型態讓我們獲得快樂。看著存款簿上數字的增加，可能會讓我們獲得些微的滿足，但存款簿上增加1000元遠不如吃一客千元牛排來得快樂，是吧？
但在投資的世界裡，我們所追求的並不是這種快樂，而是報酬率最大化，所以資產的價值或是存款帳戶裡的數字，就是投資世界中的唯一標準。那在買房和買股的選擇中，買股就是更佳的決定。
本系列文探討了理性投資的本質，並給讀者思考自己想要追求的價值。許多人終其一生所能獲得的財富也就那麼幾千萬，在面對人生重大的選擇時，或許每個人的答案都不一樣，但希望讀者在看完這篇文章後，可以找到自己的最佳答案！
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