房子被私設 就永遠沒辦法跟銀行貸款了嗎？

有幾位網友詢問『房屋被民間融資公司私人設定，因為還款負擔重，想要轉回銀行貸款是否可行？』我的看法：

一、通常情況、一順位債權人應該都是銀行且有房屋貸款正在繳款中，因特殊原因導致須要跟民間融資借款、以至於房屋被設定二順位抵押權。

二、由於民間融資公司的借款利息非常高，甚至高過銀行二胎房貸；但最終會選擇融資公司、主要關鍵在民間融資公司授信較一般銀行寬鬆許多，且額度提供上也較銀行來得高，所以不少自營業主或是資格條件較不理想的個人戶會選擇民間融資公司。

三、要將民間設定轉回到銀行，實際上卻沒這麼容易；首先幾乎所有銀行對『有民間私人設定的房屋』無法提供轉貸服務；畢竟銀行考量到授信風險，並且在內部房貸授信準則上也明確規範『設定塗銷後須滿一年』後才能申請。

四、雖然有極少數銀行宣稱可不用等一年閉鎖期，但也會要求借款申請人須在送件後、審查核准撥款前，借款申請人須自行處理並且塗銷掉民間私人設定。

五、反之、若申請人無法還清民間借款餘額，多半只能求助『有提供專門代墊服務』的公司或個人；但前提是代墊方也會要檢視房屋跟借款人條件、並且收取代墊利息，也可能會要求一手包辦後續轉回銀行房貸之所有程序。

有民間設定的房屋要順利轉回銀行，取決條件以下：

一、房屋位置與屋況：位置過於偏僻、非都市計畫區內的房屋，屋齡過老舊、屋況不理想者，轉回銀行都未必可行。上述提到若申請人本身不具備還清民間融資貸款餘額的經濟能力、必須請到『代墊』進行時，代墊方也會先評估房屋本身是否有增貸的空間，避免增貸空間不足以還清代墊款項與利息等相關費用。

二、借款人本身薪資財力與往來信用：除原本就有一順位房貸外，轉回銀行也將多一筆增貸的月付金；若借款人名下還有其它銀行信貸、信用卡等貸款支出，須一併評估借款申請人的收入財力，經過細部支出比計算後，才能決定可行與否。另外、由於轉回銀行亦須經過銀行徵信審查之程序，假使借款人本身對銀行貸款已經產生遲繳、甚至是信用瑕疵紀錄時，恐也難順利完成。

歡迎加入討論、分析評估與後續規劃~by Jerry