[05_18][買房筆記][買房與出國留學，如何同時完成？]

[買房與出國留學，如何同時完成？]

前面三集談的東西會是「理論＋單一方向」的運用。
那這一集我們來談談，如果同時有兩個理財目標，
例如：想要買房，也想出國唸書，那到底該怎麼完成？

”

俗話說：「家家有本難唸的經」，網友小辣椒很久以前就有在計畫要買房的事情，只不過當時的想法與現在的想法有點不太一樣了，之前會想要買房是因為想跟媽媽一起住，所以要買大間一點，至少要到兩房一廳一點五衛。但現在情況有變，現在她只要好好照顧自己就可以了。所以她打算買小套房。

“

我們先來談一下買小套房的物件會碰到什麼問題，
第一個會面臨的問題就是貸款成數，可能會只有５成。
第二個是轉手不容易。
貸款成數不足的原因是因為，民國98年12月政府頒布了一條規定，
權狀15.5坪以下的房子，不得辦理房貸。
為什麼我會記得這麼清楚，是因為我當時真的打算把房子賣掉，
結果突然政府就來這一招，我那權狀只有8.89坪的小房子，
就只能這樣繼續租人。
由於這條規定，變成小套房要轉手會很不容易。
然後最神奇的是，規定雖然是15.5坪，但台北市與新北市的規定是，
低於10.5坪的房子才不能辦理房貸（沃草～一國兩制？）
至於為啥會這樣，我就沒深入去瞭解，規則是「官」在制定的。
這個去跟他們吵是沒有用的。

“

為了有個東西可以解說，我到591中古屋的網站上，隨便找了一個物件，有趣的是，同一間照片居然有兩個人房仲在賣。

由於我不是宜蘭人，我只能根據坪數來幫網友找房子，

為了要方便貸款，第一條件是「權狀」坪數一定要超過15.5坪，

第二條件就是要有一房一廳一衛一陽台。

然後建議「準備三成」的頭期款。因為套房物件的增值速度不快，

銀行在鑑價方面，會轉趨保守。

這間我不知道門牌地址，所以也沒辦法進行粗估，

但是可以用它來當舉例。

假設我們以300萬成交，那大概要準備90萬的頭期款，

以及２％的仲介費，加上契稅規費等等，可能會消耗掉一百萬。

我問小辣椒說，你手上有這筆錢嗎？

她說有，那接下來的步驟就簡單多了。

因為你只需要貸款210萬，如果說辦理寬限期，

你每個月只需繳納3675元（寬限期月繳），

然後把房子租出去，我覺得租8000元應該不成問題。

這樣子，你就不用擔心回國後沒有房子住，
先租出去給別人，回國後，如果租約時間沒接好，

就另外找房子先租，度過銜接期。

等房客搬走後，看是否需要進行整修，

如果需要整修，就評估一下自己的荷包，

因為這是最尷尬的時期，
裝修期間，你要支付銀行的房貸or寬限期月繳，
同時也要支付租屋處的房租。
＝＝＝接續ＦＢ的部分。
“
”
其實理財規劃，說穿了，就是在算錢。
以貸款210萬來說，房貸月繳就是

210 x 37.5 = 7875，

如果說辦理寬限期，那每個月的繳款金額就是

3675（＝2,100,000 x 2.1 / 100 / 12 ），

再來就是等寬限期結束，

假設利率不變，原本30年的房貸會變成27年房貸，

那月繳金額就會變多，會從7875變成8505元，

大約是多1.08倍。

備註，這個是固定比例，只要利率不變，

若利率下降，其房貸應繳金額不會超過8505元。

再來就是去找能夠包租代管的仲介，讓別人來幫你打理房子，

可以去申請「社會宅的包租代管」，對小辣椒會比較有保障。

把房子的事情搞定後，

接下來就可以專心準備出國唸書的事情，雖然小辣椒預計去一年，但我覺得可能要抓到一年半的生活費，會比較保險。另外小辣椒說，她就算到國外唸書，還是能夠保有目前的線上工作（副業），所以不會是完全沒收入的狀況。
那這樣的話，基本財務面來看，應該都是沒問題的。
那接下來就去看投資面，
由於人在國外，其實可以考慮用海外券商FT、TD、嘉信⋯⋯等等，
就是要替自己保留一個備用資金庫。

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假設我們把那間房子出租，可以拿到8000元的房租收益，這時候要去做一件事，就是把房屋稅與地價稅的稅單，改成銀行帳戶扣款。最後是連結到貸款的扣款帳戶（要有存摺的，這樣才會留下紀錄），再來就是給包租代管的仲介一個高利活存的數位帳戶的帳號。或者是，你同時擁有實體帳戶與數位帳戶的銀行帳戶。

收租金的時候，用實體存摺的帳號去收錢，

然後再把錢轉到數位帳戶去進行轉帳，以節省轉帳手續費。

如果沒有跨行轉帳免手續費，每轉帳一筆要15元的手續費喔～

”
把上面的東西都設定完成後，這樣子暫時就不用煩惱繳稅與保留繳稅證明的問題。等回到台灣後，再去解除設定就可以。看你是要用信用卡繳稅，或者是維持存摺扣款都可以，稅金沒有繳，國稅局會追你追到天涯海角。

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再來還有幾件事要做，如果沒有數位帳戶，要提前去開幾個來用，

因為我們會需要使用跨行轉帳免手續費。

由於「租金收益－寬限期月繳」是會有收益的，

那我們也不能放著「租金收益餘額」在帳戶裡面閒閒沒事做，

就把這筆錢拿來買台股的0050、006208，

或者是00692、00878之類的，就看小辣椒自己本身喜歡那一種類型的投資方式。

如果說對於台股沒啥信心，也可以去國泰證券開一個「用台幣扣款的複委託帳戶」，以此例月租8000元，可以拿到4325元的收益。若能出租到10000元，那每個月可以拿到6325元的租金收益，這樣換算起來，相當於可以每個月有210美金的額度去買指數型基金。

在這邊就有三個選項可以選，VT、VTI、VOO，可以先這樣持續投入一年，等到回台灣需要整修房子的時候，萬一發現手邊的錢不是很夠用，再把整筆投資賣出，用來整理房子。

理財的基本原則，就是盡量活化手上的每一塊錢。

我覺得這是既能夠在完成夢想的同時，

也能讓自己在台灣先有房產的一種做法，

提供給小辣椒當參考，希望對她有幫助。

“

重點回顧：

１）理財需求，想要出國唸書，又想買一間套房來當棲身之處

２）買一間權狀大於15.5坪的套房，然後辦理3年寬限期。

３）交給包租代管幫忙收房租，讓租金收益進到高利活存帳戶，
以利轉帳。

４）房貸扣款帳戶要先放1000元在裡面，然後每個月再轉3675，避免後續房貸升息，金額不足沒扣到錢。

５）房屋稅、地價稅可以申請帳戶自動扣繳，藉此保留繳款證明。

６）租金收益「餘額」要拿去投資「台股or美股」，別讓金錢閒閒沒事幹。

７）回到台灣後，如果租客的租約還有一段時間，那就先自己租房子住，等租客搬走，再稍微裝修一下，把房間裝修成自己喜歡的樣子。

８）開始過自己想要的生活，活成自己想要的樣子。

由於591的頁面上並沒有提供圖片，
所以我自己畫了一張給小辣椒當參考，也提供給大家看看。ㄕˇ

本文到此結束。
希望大家可以一起共好（GungHo）
祝大家，身體健康，萬事順心，
平安喜樂，財源滾滾進口袋。

探吉教-Ａ大(ameryu)｜《Ａ大的理財金律》作者
2023-05-18 #
目前的著作有
・Ａ大的理財金律（理財工具書）
・BE RICH(買房工具書)
・年年有餘記帳本（記帳理財工具書）
・存錢行動指南書（幫助初學者與投資人可以存到錢的書，coming soon)