平均地權條例修正案7月上路 行庫房貸擔保品評估 趨謹慎

平均地權條例修正案對房市的影響

修正案的重點內容

• 限制換約轉售：預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。
• 重罰炒作行為：明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶 (棟、筆)數處罰100萬至5,000萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。
• 建立檢舉獎金制度：民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。
• 管制私法人購屋：增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。
• 解約申報登錄：預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。

修正案的可能影響

• 預售屋市場降溫，成屋市場搶手：由於預售屋換約和轉手的諸多限制，降低購屋族購買意願，自住買家將會轉向成屋市場，所以預售屋降溫，對應成屋搶手，將會拉近彼此的價格差距。
• 豪宅市場交易量縮：觀察2022年交易的27筆超豪宅中，有13筆都是以法人名義購屋，往後高資產族購屋的操作空間不再，置產態度也會略為保守，因此短期內的豪宅市場交易量，將面臨考驗。
• 高槓桿型建商淡出：修法過後，建商的推案型態，將從預售案轉變為成屋案，由於成屋推案無法在工程期間銷售回收資金，建商的金流需求龐大，對財力有限的建商較不利，因此採高槓桿操作的中小型建商，預料將在修法後逐漸淡出新案市場。
• 資金走向避險型產品：區位條件佳者、機能成熟的區域，以及保值性高的產品，仍是避險且穩健的置產選擇，價格也不易修正；至於商辦這類自用、收益兩用型產品具市場優勢，將可能成為修法後的法人置產重點。

結語