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【房市觀察】央行出手後房價會下跌嗎

更新於 發佈於 閱讀時間約 2 分鐘

*2024/09/19 央行「第七波信用管制」主要修正重點:


1. 新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。

2. 自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成,並擴大實施地區至全國。

3. 公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。

4. 餘屋貸款最高成數由4成降為3成。


下文將針對房市參與者、央行想法進行沙盤推演。

------

投資客的盤算:


原先蛋白區有第二戶貸款八成的優勢,現改為全國一律五成。

在資金有限的前提下,優先投資蛋黃區(六都+新竹)是最穩健的情況。

------

蛋白區首購族的盤算:


這波打房,將投資客打回蛋黃區。

「首購族」預期這波打房會有一些投資客拋售、建商降價的情況。

⮕ 推論會有不少首購族會出來撿便宜。

------

蛋白區預售屋投資客的應對:


① 今年交屋、貸款成數不足:

最極端的例子是「今年即將交屋」、「非六都+新竹貸款八成變五成」。

籌不出錢只好跟建商解約,直接認賠房價15%。

⮕ 建商再收回房子用市價繼續賣。


我認為認賠的情況不太會發生。

以蛋黃區一千五百萬兩樓大房為例,若是碰到八成變五成,其中價差約為450萬。

金額不小,但也不是籌不到的天文數字。


有的人會跟建商談「建商貸款」。

或回家跟父母借錢、跟銀行談信貸、用第一房借二胎……

或直接開大招,轉讓房屋給名下無房產的配偶、父母、兄弟姐妹。


再不然,直接處理掉第一房或第二房,物理轉生為「首購族」。

畢竟三四年前買的預售屋放到現在,少說也有漲個50%,讓利100萬找到買家,就能借到錢。

畢竟會當投資客的人,不是身上有點錢,就是賭性堅強,只要能撐到成屋又是一條好漢......


② 借用家人首購名額買房:

這波房市大漲,許多人是要吃新青安豆腐。

他們早就用家人的名字,以「首購」進場。

央行打房也不會打到他們......


③ 現金水位高的有錢人:

被激進打房嚇到,拿現金買房。

甚至會將房貸清空,改用抵押(掛四)借錢出來。

然後繼續物色是否有好物件......

------

*小結:


① 蛋白區的交易量會下跌,但拋售機會低。

投資客有轉讓、搬錢、假首購等手段,不用期待恐慌拋售。

好的物件只要投資客稍微讓利,就會有人接走了。

換句話說,壓抑槓桿的政策不會讓房市崩盤,只會洗掉一般上班族,讓籌碼重新回到有錢人手上。


② 優質蛋白區還是享受外溢效應

雖然因政策影響,買方會重新回到蛋黃區。

但以頭份竹南為例,「竹科下一站,房價少一半」。

每次新竹地區出現過度溢價的情況,人口又會重新外溢到蛋白區。

再者,當主力買盤回到「首購族」,首購族有高機率會以先求有再求好的心理,選擇價格較便宜的蛋白區。

對換屋族而言,若是要低總價、大坪數,蛋白區也是經濟實惠的選擇!


因此評估房價未來的發展,除了考慮當地基礎建設、工作機會,也應將外溢效應列入考慮。

------

央行的盤算:


① 減緩信用資源流向不動產市場

讓市場冷靜,先前槓桿太好用,讓許多人都想進場。

這波打房政策會洗掉小資金的投資客、上班族。

但應該不會將市場打死。

畢竟台灣首購的剛需 + 有錢人還是很多的。


② 為年底的降息準備

Fed 9/18已經降息兩碼,預估年底會再降兩碼。

為了避免台幣過度升值影響市場,台灣央行勢必得跟上降息。

以目前房市熱度,若不踩煞車再降息的話,可能迎來更嚴重的通膨。

------

對建商的影響:


這波打房會洗掉小資投資客、換屋族,降低市場瘋狂的買盤。


對於大建商來說,土地成本、建造成本已經擺在眼前,他們有本錢就可以花時間慢慢賣,就不會賠售。

頂多以前一個禮拜就會賣完的案子,變成分三年邊漲價邊賣。

但對於小建商來說,餘屋貸款成數降至三成,且銀行放款難度提高都是嚴峻的挑戰。

賴正鎰先生甚至預測週轉不靈的小建商恐有倒閉的風險。

上半年各地建商忙著獵地、推案。

這波打房首先影響買盤,再來影響建商的推案量。

但是未來建商還是需要逐步調價,來補償量縮的影響、土地成本、營造成本。

------

不過房市的未來誰也說不準,我想「停看聽」三字箴言,是最適合現在買賣方的關鍵字。

------

對了,忘記提到營建股的投資者:

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目前營建股行情看起來人走茶涼。

但我想是因為過去一年表現太誇張,存股變飆股,只要有進場都能賺到錢。

未來營建股會回到以前牛皮的股性。

要更專注於推案的銷售成績、在大案入帳前兩三年就進場佈局。

耐心等待。

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本專題主要放一些投資理財方面的個人研究,投資理念偏向價值投資,習慣從產業的角度、產品營收佔比分析公司體質,近期研究的主題著重於: (1)半導體產業鏈:IC設計、IC製造、CoWos (2)重電產業鏈:台電強韌電網、智慧電網計畫 (3)營建股追蹤:隆大、新美齊、憶聲、順達、名軒
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