【房市觀察】央行出手後房價會下跌嗎
＊2024/09/19 央行「第七波信用管制」主要修正重點：
1. 新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。
2. 自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。
3. 公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。
4. 餘屋貸款最高成數由4成降為3成。
下文將針對房市參與者、央行想法進行沙盤推演。
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投資客的盤算：
原先蛋白區有第二戶貸款八成的優勢，現改為全國一律五成。
在資金有限的前提下，優先投資蛋黃區（六都+新竹）是最穩健的情況。
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蛋白區首購族的盤算：
這波打房，將投資客打回蛋黃區。
「首購族」預期這波打房會有一些投資客拋售、建商降價的情況。
⮕ 推論會有不少首購族會出來撿便宜。
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蛋白區預售屋投資客的應對：
① 今年交屋、貸款成數不足：
最極端的例子是「今年即將交屋」、「非六都＋新竹貸款八成變五成」。
籌不出錢只好跟建商解約，直接認賠房價15%。
⮕ 建商再收回房子用市價繼續賣。
我認為認賠的情況不太會發生。
以蛋黃區一千五百萬兩樓大房為例，若是碰到八成變五成，其中價差約為450萬。
金額不小，但也不是籌不到的天文數字。
有的人會跟建商談「建商貸款」。
或回家跟父母借錢、跟銀行談信貸、用第一房借二胎……
或直接開大招，轉讓房屋給名下無房產的配偶、父母、兄弟姐妹。
再不然，直接處理掉第一房或第二房，物理轉生為「首購族」。
畢竟三四年前買的預售屋放到現在，少說也有漲個50%，讓利100萬找到買家，就能借到錢。
畢竟會當投資客的人，不是身上有點錢，就是賭性堅強，只要能撐到成屋又是一條好漢......
② 借用家人首購名額買房：
這波房市大漲，許多人是要吃新青安豆腐。
他們早就用家人的名字，以「首購」進場。
央行打房也不會打到他們......
③ 現金水位高的有錢人：
被激進打房嚇到，拿現金買房。
甚至會將房貸清空，改用抵押（掛四）借錢出來。
然後繼續物色是否有好物件......
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＊小結：
① 蛋白區的交易量會下跌，但拋售機會低。
投資客有轉讓、搬錢、假首購等手段，不用期待恐慌拋售。
好的物件只要投資客稍微讓利，就會有人接走了。
換句話說，壓抑槓桿的政策不會讓房市崩盤，只會洗掉一般上班族，讓籌碼重新回到有錢人手上。
② 優質蛋白區還是享受外溢效應
雖然因政策影響，買方會重新回到蛋黃區。
但以頭份竹南為例，「竹科下一站，房價少一半」。
每次新竹地區出現過度溢價的情況，人口又會重新外溢到蛋白區。
再者，當主力買盤回到「首購族」，首購族有高機率會以先求有再求好的心理，選擇價格較便宜的蛋白區。
對換屋族而言，若是要低總價、大坪數，蛋白區也是經濟實惠的選擇！
因此評估房價未來的發展，除了考慮當地基礎建設、工作機會，也應將外溢效應列入考慮。
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央行的盤算：
① 減緩信用資源流向不動產市場
讓市場冷靜，先前槓桿太好用，讓許多人都想進場。
這波打房政策會洗掉小資金的投資客、上班族。
但應該不會將市場打死。
畢竟台灣首購的剛需 + 有錢人還是很多的。
② 為年底的降息準備
Fed 9/18已經降息兩碼，預估年底會再降兩碼。
為了避免台幣過度升值影響市場，台灣央行勢必得跟上降息。
以目前房市熱度，若不踩煞車再降息的話，可能迎來更嚴重的通膨。
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對建商的影響：
這波打房會洗掉小資投資客、換屋族，降低市場瘋狂的買盤。
對於大建商來說，土地成本、建造成本已經擺在眼前，他們有本錢就可以花時間慢慢賣，就不會賠售。
頂多以前一個禮拜就會賣完的案子，變成分三年邊漲價邊賣。
但對於小建商來說，餘屋貸款成數降至三成，且銀行放款難度提高都是嚴峻的挑戰。
賴正鎰先生甚至預測週轉不靈的小建商恐有倒閉的風險。
上半年各地建商忙著獵地、推案。
這波打房首先影響買盤，再來影響建商的推案量。
但是未來建商還是需要逐步調價，來補償量縮的影響、土地成本、營造成本。
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不過房市的未來誰也說不準，我想「停看聽」三字箴言，是最適合現在買賣方的關鍵字。
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對了，忘記提到營建股的投資者：
目前營建股行情看起來人走茶涼。
但我想是因為過去一年表現太誇張，存股變飆股，只要有進場都能賺到錢。
未來營建股會回到以前牛皮的股性。
要更專注於推案的銷售成績、在大案入帳前兩三年就進場佈局。
耐心等待。
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