2024-05-08|閱讀時間 ‧ 約 30 分鐘

臺灣「租金報酬率」世界低原因剖析(下)

 

🌾臺灣住宅市場現象-「低租金報酬率」原因剖析

 

大禾邸家-低租金報酬率


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在臺灣的住宅市場中,有一個普遍的現象引起了人們的關注-「低租金報酬率」。每當談及「包租公」/「包租婆」,許多人都會想到每個月穩定的租金收入,然而,現實情況卻往往並非如此。社會上對於「包租公」/「包租婆」往往存在諸多誤解,認為他們是「黑心房東」、「房價高漲的元凶」、「貪婪的一群人」等等,然而,成為「包租公」/「包租婆」並不是一件輕而易舉的事情。在背負著房屋成本、維護費用、租客管理等多重負擔的同時,他們也面臨著「租金報酬率偏低」的現實壓力。這種現象引發了人們對於臺灣「低租金報酬率」的疑問,究竟是什麼原因導致了這樣的情況呢?讓我們深入分析,探討這一問題的根源。

 

🌾從「租金報酬率」計算公式剖析「低租金報酬率」原因

 

基本「租金報酬率」=(每月租金 × 12) ÷ 房屋總價×100%

 

完整「租金報酬率」=(每月租金 × 12 – 持有房屋期間支出的相關費用 ) ÷ (房屋總價 + 取得房屋時的成本及其他花費) ×100%

 

槓桿「租金報酬率」=(每月租金 × 12 – 持有房屋期間支出的相關費用  – 房貸利息) ÷ (房屋頭期款 + 取得房屋時的成本及其他花費) ×100%

 

經由以上計算公式,我們可以理解到影響「租金報酬率」的主要因素包括「每月租金」、「房屋總價」、「持有房屋期間支出的相關費用」、「取得房屋時的成本及其他花費」,以及「房貸利息」等。這些因素的數值大小都將直接影響到最終的「租金報酬率」。因此,要全面了解「低租金報酬率」的原因,需要仔細思考每個因素的影響程度,以及它們彼此之間的相互作用。

 

🌾「每月租金」

 

要如何設置「每月租金」的金額,是房東的一項難題,房租太高,報酬率好看,但不見得出租得出去,房租設置太低,報酬率就不好看。也就是說,買房出租整體的報酬效益,「每月租金」扮演著不可或缺的角色,最主要原因是「每月租金」代表著每個月金流收入,收入愈多自然報酬率會愈好,而此租金的價格設定,通常還是以當地的交通、地點行情為主,再輔以屋況加以調整。

 

若是想要增加「每月租金」收入,或許可以增加出租的項目,例如把建築外牆租給廣告公司做廣告,倘若房屋在市場、夜市周邊的,也可出租作為倉庫、攤販,但別佔用騎樓。

 

🌾「房屋總價」

 

「房屋總價」是影響租金報酬率的最直接因素,「房屋總價」愈高,「租金報酬率」就愈低。

 

臺灣的房價普遍偏高,尤其是在主要城市。「高房價」意味著房東需要投入更多的資金來購買房產,進而增加了初始成本。因此,即使「每月租金」相對穩定,但相對於房價,「租金報酬率」仍然相對較低。


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🌾「持有房屋期間支出的相關費用」

 

「持有房屋期間支出的相關費用」雖都是必要支出,但會增加房東的負擔,削減實際租金收入,進而導致租金報酬率的降低。

 

持有房屋期間的支出項目確實繁多,而其中「代租費」、「代管費」、「時間成本」、「保險費」和「房屋空置損失」都是不可忽視的重要費用。

 

🌾「做房東並不輕鬆」

 

成為房東後,期待每個月都能輕鬆享受穩定的被動收入,但實際上,並非都如此美好。在臺灣,大部分的房屋出租者並非專業房東,而是個別經營。將房子放到租屋市場並不保證能夠迅速獲得青睞,這需要房東具備「購房實力」和「行銷廣告」的技巧。如果房子位於需求不旺的地區,可能會面臨乏人問津的情況。而在供不應求的市場中,則可能迅速隨租隨滿。「租不出去是房東最大的痛」。

 

即便是在租屋市場熱絡的地區,房東也需要投入大量的時間和精力來處理各種租屋事務,包括「招租」、「帶看」、「篩選租客」以及「處理維護和解決房屋問題」等。而且,即使努力招租,也不一定總是會有租客入住,所以難免會產生沒有租約的房屋空置現象,一旦發生閒置,房東依賴的穩定租金收入就會中斷,原本計劃中的房貸來源或額外收入也將變成空談。

 

「代租費」、「代管費」、「時間成本」、「保險費」和「房屋空置損失」都是值得重視的費用!

 

「代租費」和「代管費」是將出租和管理工作委託給仲介及專業「包租代管」公司的費用,雖然這些費用會增加房東的支出,但卻節省了繁瑣的出租及管理工作,對於那些沒有時間或能力管理房屋的房東來說,是一筆值得支付的費用。

 

「時間成本」反映了房東在管理、維護和解決問題上所花費的時間,雖然這不是直接的金錢支出,但卻是一個重要的成本考量,因為「時間就是金錢」。

 

「保險費」(火災險、地震險、竊盜險等)則是為了保障房屋及房東自身的安全而支付的費用,是必要的支出項目,它可以減輕因房屋損壞或責任索賠而帶來的損失,同時也是一種風險管理的方式。

 

「房屋空置損失」是房東常常會面臨的問題,一旦房屋無人居住,就無法產生租金收入,進而影響房東的經濟收益,因此需要對此進行合理的預防和應對。

 

雖然這些費用可能會增加房東的支出,降低「租金報酬率」,但它們同時也省去了房東自身勞心勞力的過程,讓他們可以專注於其他事務或享受生活。儘管這些費用會對盈利能力產生影響,但在某些情況下,用金錢換到的時間是無價的。

 

另外,租給「人」就是最大的風險!欠租、破壞房屋、騷擾鄰居、非法活動等,都可能瞬間讓「租金報酬率」化為泡影!

 

 

🌾「取得房屋時的成本及其他花費」

 

「取得房屋時的成本及其他花費」通常是一次性的,其中「裝潢費」和「家具家電購置費」對「租金報酬率」的影響最為顯著。這些花費對提升房屋質感和吸引潛在租客至關重要,從而「提高出租效率」。然而,若「裝潢費」和「家具家電購置費」過高,可能導致「租金報酬率」下降,因為高額的投入需要較長時間才能回本,降低了每年的「淨收益」。

 

在此之中,適當的裝潢和家具配置是為了提升房屋的吸引力,但必須在保持報酬率的前提下進行。相反,若缺乏裝潢和家具配置,可能無法吸引足夠的租客,導致租金收入減少,進而影響「租金報酬率」。因此,房東需要在「租金報酬率」和「房屋吸引力」之間取得平衡,並根據市場需求和房屋特點合理安排裝潢和家具配置,以最大程度地提高「出租效率」和「租金報酬率」。

 

🌾「房貸利息」

 

「房貸利息」與「房貸利率」和「房貸年限」密切相關。

 

對於「房貸利率」,它與「租金報酬率」存在反比的關係。借款的成本越低,「租金報酬率」就會越高。因此,盡可能壓低貸款利率是理想的。

 

「房貸年限」對「房貸利息」的累積影響顯著。長期借款雖然增加了「房貸利息」總額,但由於每期支付的「房貸利息」較少,對注重「現金流」的房東而言,這是一個重要考量。因為每期支付的「房貸利息」減少,這對「現金流」的穩定性有所幫助。



合理的房貸利率」和「房貸年限」對於房屋持有者來說至關重要,需要在最大程度地降低成本的前提下,確保現金流的穩定性和「租金報酬率」的提高。

 

🌾不要執著「租金報酬率」低或高

 

一些地方雖然房價較低,但「租金報酬率」較高。然而,這些地方可能面臨著空置期較長或是脫手不易的風險。

 

相反,一些精華商圈或地段的房屋,雖然房價較高,但穩定的「租金報酬率」低,出租卻較為穩定。這是因為這些地段的房屋通常具有較高的需求和吸引力,吸引更多的租客,從而保證了穩定的租金流入。「不煩心並穩定收租才是王道」。

 

另外,不是所有的房子都是買來出租的,有些是買來自住,有些是買來投資轉賣賺價差。對於這些人來說,「租金報酬率」可能不是主要考慮因素,而更關注的是未來房屋價值的增長潛力。

 

「租金報酬率」僅僅是一個評估投資房產潛在價值的一個指標,真正重要的是「實際的現金流入」。即使一個「租金報酬率」很高,但如果「實際的現金流入」卻很少,那也並不實際。相反,即使「租金報酬率」較低,但如果每個月能夠穩定地收到足夠的租金,並且能夠支付所有相關的成本和支出,那麼這對於房屋持有者來說就是一筆實際的收入。

 

因此,在進行房地產投資時,除了關注「租金報酬率」之外,還應該考慮到「實際的現金流入」情況,以及投資的風險和收益。只有透過全面的評估,才能做出明智的投資決策。


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