「人老了，房子也跟著老了」(下)

🌾臺灣住宅市場現象-「高老舊住宅比例」原因剖析

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在臺灣，「高老舊住宅比例」的問題日益引起人們的關注和重視。這種現象的出現，不僅是因為自然災害風險的存在，更反映了建築安全標準和居住品質的嚴峻挑戰。花蓮「403」地震的發生再次提醒了人們對房屋耐震能力的關切，而老舊住宅的管線老舊、耐震係數不足、偷工減料等問題更是讓人們深感擔憂。面對這些挑戰，了解「高老舊住宅比例」背後的原因至關重要，因為這將直接關係到人們的生命安全和財產安全，以及社會的整體穩定和發展。

🌾「高老舊住宅比例」之原因可以歸納如下：

🌾1.家庭結構與居住習慣

在較早的時期，房屋的轉售率非常低，部分原因是人們幾十年來一直長期住在原生家庭的傳統。不像很多國家，孩子長大了會搬出去居住，家庭單位會分化，但早期的臺灣家庭，只要住宅的面積足夠，傳統上則是多代同堂住在一起。

這使得大部分人在一生中並不會有大多的搬家機會，因此對新屋的需求也並不是那麼殷切。

🌾2.房東的考量

房東可能因為「低租金報酬率」而不願意對房屋的維修和維護，進而影響租客的「居住品質」。這可能引發租客和房東之間的糾紛，並對房屋租賃市場的健康運作產生負面影響。同時，由於缺乏維護，房屋老舊的速度可能會加快，這將導致老舊住宅的比例上升，進而影響整體的居住品質和形象。

🌾3.都更速度感不上房子老化速度

都更條例從1998年公布實施以來，相較於龐大的老屋數量，進度龜速。本來｢都更｣及｢危老｣重建是這些老屋起死回生的絕佳機會，很可惜因為一些心態與認知上的錯誤，使得這些老屋的屋主一再錯失良機，殊不知現在都更及危老改建的容積獎勵額度已經愈來愈少，溝通、協調、整合事情繁雜，市場上願意投入重建的建商已經不多，住戶若再磋跎，恐怕就得面臨黃金變糞土的結局。

黃金vs 糞土，成敗一念之間

老屋的屋主為什麼不知積極爭取重建？緣自貪婪及錯誤的心態與認知。

(1)只關心自己的利益

在臺灣，多數屋主大多只關心自己的利益，而輕忽攸關大眾的安全問題，也不想花錢去對房子做整建補強類的工作，所以即便房子出現問題，如海砂屋、傾斜等問題，大部份屋主還是會對出錢修繕斤斤計較，以致於大台北地區老房子一大堆，外牆磁磚掉落問題橫生，卻始終沒辦法妥善解決。

(2) 以為公寓因擁有較多的土地持分，所以價值較高

很多一知半解的老屋屋主常誤解「素地難覓，所以土地愈來愈稀有」的涵義，以為公寓因擁有較多的土地持分，所以價值很高，殊不知素地的價值存在於「取得產權後即可以立即興建」，加上基地面積夠大，能符合開發的經濟效益和規模；但是一般公寓因為土地產權屬於｢全棟住戶所共有｣，除非大家都有共識，否則要完成重建並不容易；因此公寓屋主所持有的共有土地的價值尚需計入住戶全部同意改建並拆除舊屋的整合成本。這也是為什麼市面上的持分土地，其市場價值會小於完整持分土地的原因；加上老屋的基地面積通常不大，單獨開發並不經濟，而若要和相鄰的幾棟公寓聯合起來一起合併興建，將再因參與者多而難上加難。

(3)以為老屋重建是別人求我，所以我有條件拿翹

過去都更因為存有暴利，因此爭食者眾，如今一切回歸正常，絢麗不再。真正有能力、實力、意願從事老屋重建的廠商已是愈來愈少。

「不必花錢，能舊屋換新屋並且換回的室內坪數不減少，再加1個車位」不切實際，尤其往後，營建成本只會愈來愈高，改建後的分回勢必只會減少，不務實的貪念只會讓自己家的重建變成一場春夢，畢竟，要重建的房子數量那麼多，真正能成功的畢竟只是少數中的少數。老屋屋主若還抱著等待別人來找你，或人家找了你，你卻推三阻四，自以為「老屋重建是別人求我，所以我有條件拿翹」的心態，那不僅是斷送了改建住新屋的契機，更因此喪失了「財富倍增」和「更安全居宅」的大好機會。

(4)以為自己現在居住的地區和居所是稀世珍寶、唯我獨尊

很多老屋屋主因為住慣了原地區，總會認為自己的地段是千中選一的稀世珍寶，具有絕對的稀有和獨特性。

固然老房子、老區域因為發展的較早、較久，不論地理位置、生活、交通機能都會比較完備，但是也因為屬於老舊區域，所以既存的道路、巷弄都比較不完善，若不能重建，等房子更老了，房子更不適合居住時，整個區域不免走向逐漸衰敗沒落的命運。

生活水平的提高，造成老屋價值的貶損，漸漸的老屋只能提供方便性的功能，也就是只適宜「出租」使用，而沒有「保值」和「增值」的功能，而隨著都會區的擴大和交通便捷性的增加，地利的了優勢也會逐漸縮減。

 (5)年紀大了不願意改變

人年紀愈大愈不喜歡改變現狀，這些老人家總是覺得自己年紀大了，等下一代繼承之後再來重建好了，但是依現在的狀況來看，都更改建的容積獎勵愈來愈少，也許在改建之前發生了天災，那時再後悔可能都來不及了。

🌾「災害總在忘記中來臨」、「居住安全比居住正義更重要」

臺北市副市長李四川曾經提到：「災害總在忘記中來臨」、「居住安全比居住正義更重要」，都更危老重建的容積獎勵是針對民眾的｢居住安全｣而設，並不是平白的給住戶贈送財富，或是拿重建後的分回新房來和原住戶做交換，原住戶若還斤斤計較分回的多少，甚至執意要分的別人多，那最後很可能｢害人害己｣。

要解決都更目前在推動上的種種障礙，除了法規制度面有賴公部門重新審視檢討，屋主也不妨適時調整心態與認知、多了解都更流程相關規範並客觀參與討論，都有助於讓都更進行更為順利，達到共利、共好的目標。

面對「高老舊住宅比例」的現象，我們必須正視其中的挑戰和問題，共同努力尋找解決之道。政府應該加強監管，制定更嚴格的建築標準和安全規定，並提供相應的補助和支持，以促進老舊住宅的改造和更新，提升其結構安全性和居住品質。同時，居民也應增強安全意識，主動進行房屋檢測和改善，從個人和社區層面共同促進居住環境的改善和提升。透過共同的努力，我們可以降低災害風險，保障人民的生命和財產安全，建設更加安全、宜居的社會環境。讓我們攜手合作，共同建設一個更美好的未來。

(以上部分文字參考網路資料及文字)

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