房地產投資丨建築文化差異：揭開臺灣與日本房屋耐用性之謎
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房屋耐用性是一個關鍵議題，特別對於位於地震帶的臺灣來說更顯重要。這篇文章將探討臺灣房子壽命相對較短的原因，從地震風險、民情差異、法規限制以及過去歷史包袱等方面進行深入剖析。同時，我們將對比日本的成功模式，探討其建築文化和法規對房屋耐用性的影響。此外，我們也會闡述臺灣房地產市場上漲對居民房屋維護的難題，讓我們一同探索臺灣房屋耐用性的背後故事。
一、為何臺灣房子壽命較短？
探討臺灣房屋耐用性的背後故事，正如其位於地震帶，地震頻繁造成房屋結構容易損害，使得房子壽命相對較短。值得一提的是，相比日本等國家，臺灣在民情差異、法規差異以及違建問題上都面臨挑戰。
日本屋主被賦予修繕房屋的義務，而臺灣民眾對於改變和維護的成本相對不願意承擔，這影響了房屋壽命的延長，法規的欠缺也使得政府無法要求屋主修繕房屋。過去經濟起飛時，使用了有害建築原物料，如高氯離子砂料、輻射鋼筋等，這些過往歷史包袱成為房屋耐用性的嚴重影響因素。政府為了解決這些危險房屋問題，鼓勵房屋重建的政策提出，尋求新的解決方案，加速房屋重建成為了唯一可行的選擇。
地震頻繁造成房屋結構容易損害，使得房子壽命相對較短
二、日本房子的耐用之道
與臺灣相比，日本房子的耐用性相對更高，這與日本的法規和建築文化密不可分。早在1980年，日本就提出了百年建築的目標，追求建造可以讓家庭幾代人安居的住宅，2007年更提出了「200年住宅」的概念。
日本房子在建造時遵循健全的工業流程和系統，保證每棟房子的品質相差無幾。建成後物業公司會負責定期的保養，例如屋頂防漏系統每5年補一次，10年大修一次，外牆則是10年翻修一次。這樣的保養措施確保了房子的壽命和安全。
日本房屋的維護和管理被視為房屋購買和使用的一部分，住戶通常會有相應的預算來支付這些費用。除了管理費外，住戶還會支付「修繕積立金」，這是用於未來大修和改建的預算。每個集合式住宅都會向住戶徵收一定金額的修繕積立金，用於未來幾年或十幾年後的大修工程。這樣可以確保在房屋需要進行大修時，有足夠的預算來進行相應的改建工作，讓房屋保持良好的狀態。
每一戶公寓的每月修繕積立金平均為11,243日元、每月管理費平均為10,862日元（不含停車場費等專用使用費）。因此，日本公寓的所有者每月應該支付約22,105日元的管理費與修繕積立金（日本國土交通省，2019）。
基本上，當建築物屋齡越老，每月的修繕積立金就越高，因為建築物逐年老化需要更多維護成本以保持良好屋況。因此，當修繕積立金的餘額不足以支付必要的維修費用，公寓所有者可能會被要求支付追加費用。
日本對於房屋的維護非常重視，他們會事先計算維護和改建的預算，確保房屋能夠長期保持穩固和安全。這種注重房屋維護的文化是日本房子年限較長的重要原因之一。
建築物屋齡越老，需要更多維護成本以保持良好屋況
三、臺灣房價上漲，居民負擔房屋維護難題
臺灣房地產市場近年來持續上漲，高房價使得許多民眾難以負擔日益增長的房屋維護費用。隨著屋齡較長的房屋逐漸增多，維護費用的重要性變得更為突出。然而，高昂的房價限制了許多人改善房屋狀況的意願和能力。
在高房價的背景下，許多民眾被迫選擇購買屋齡較長的房屋，隨著屋齡增長，房屋的耐用性下降，需要更多的維修和改建，但高房價讓居民難以承擔這些成本，形成了一個惡性循環。這導致許多房屋的維護和改建無法獲得足夠的預算，進而影響房屋的耐用性和安全性。
房屋耐用性對於臺灣是一個重要的課題，地震風險、民情差異、法規限制以及過去歷史包袱都是影響因素。日本的成功模式提供了借鏡，強調房屋維護的重要性。然而，臺灣房價上漲使居民面臨維護難題。期望透過深入探討，提高臺灣房屋耐用性，確保人們居住的安全與舒適。讓我們共同關注這一課題，持續尋求改善的方法。
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