走向 AFP 之路 #67 <多屋族節稅看過來！囤房稅2.0 「自住」、「非自住」怎判定？這件事是關鍵>

摘要

每一戶（即父母和未成年子女）名下房屋，在全台最多只能有三戶被歸類為「自住」，且要符合沒有出租、營業（例如開店、當民宿）等條件

如果有多個房子，如何選出哪三棟做為自住呢?

因此《囤房稅2.0》一大修正重點，即是新增「戶籍」條件，即自用房屋必須符合要件之一，是所有人本人、配偶或直系親屬實際居住使用，並於該屋「辦竣戶籍登記」。

正文

《囤房稅2.0》讓很多民眾瑟瑟發抖，擔心房屋稅被視用高稅率、必須繳交更多稅金。其實，囤房稅顧名思意就是針對「囤積房產者」，至於什麼樣算是合理持有、怎樣又算是囤房，關鍵在「非自住住家用」房屋戶數。

對於大多數民眾而言，房子就是房子，很難分清自有、自用、自住這些用語，如果白話一點來說，自有指得是在自己「名下」，只要所有人是自己即可、不限用途；自用和自住則是指房子除了登記在自己名下，還必須自己住。

由於現在各機關的規定都有一些不一致，例如中央銀行定義的第二套房、青年安心成家貸款放款對象的自用房屋等，其實意思都不太一樣，因此不論簽立貸款合約、申請相關補助或是計算稅費時，最好先搞清楚相關定義。

回到《囤房稅2.0》，也就是名下有房者每年面臨的房屋稅稅率，是規定每一戶（即父母和未成年子女）名下房屋，在全台最多只能有三戶被歸類為「自住」，且要符合沒有出租、營業（例如開店、當民宿）等條件。

也就是說，如果陳先生夫婦有一個就讀國小的女兒，陳先生名下有一間房子位於台北市，陳太太和陳小妹則在新北各有一間房子，只要這三間房子都屬於自住用途，陳先生一家的三間房子即是按自住房屋1.2％稅率課房屋稅。

但陳先生一家如果是住在其名下的台北市房屋，另兩間新北市的房子都出租，且有誠實申報出租所得（租金有報稅），這時出租的兩間房屋就不能算是「自住」，將依「出租用房屋」計算房屋稅，稅率介於1.5％至2.4％。

另一種情況是陳先生一家三口在全台合計買了七間房子，但強調是自用、沒有出租。由於囤房稅規定的「自住」最多只能有三間，另外四間就會被視為「非自住房屋」，並依囤房稅的稅率（2％至4.8％）計算房屋稅。

那麼，陳先生一家的七間房子中，怎麼選出哪三間是自住？本次《囤房稅2.0》一大修正重點，即是新增「戶籍」條件，即自用房屋必須符合要件之一，是所有人本人、配偶或直系親屬實際居住使用，並於該屋「辦竣戶籍登記」。

除了避免被多課囤房稅，戶籍登記對於房屋稅省稅也至關重要。主要是本次除了多屋族可能被多課稅，如果民眾在全台只有一間房子（全國單一自住），稅率可以從自住的1.2％再降至1％，但前提也是必須辦妥戶籍登記。

資料來源

https://www.ctee.com.tw/news/20240724700101-430301