不動產I房地合一稅#001

個人換屋享有房地合一稅自住房地重購租稅優惠，但一定要有「自住」事實，財政部台北國稅局近來查核到實際案例，有民眾換屋重構，但雖舊屋有設籍，但發現用水資料註記「空戶」，無居住事實，被補徵稅額146.3萬元。

根據台北國稅局查核案例，某君108年6月20日以1400萬元取得A屋，112年6月20日以1900萬元賣掉A屋，同年月30日以3200萬元重購B屋，並於同年7月10日申報112年個人房屋土地交易所得稅時列報重購自住房地扣抵稅額。

不過該案經查核後發現，某君雖109年7月5日將戶籍遷入A屋，但查其持有A屋期間用水資料註記「空戶」，顯無居住事實，且該君無法提供足資證明具有自住事實的相關證明文件，稅局認定持有A屋期間無實際居住使用，與房地合一自住房地規定不符，因而否准某君認列重購自住房地扣抵稅額，並計算補徵稅額。而某君以1900萬元出售A屋，扣掉可減除成本1452萬元，再減掉移轉費用30萬元後，以稅率35%計，需補繳146.3萬元。

台北國稅局表示，過去查核經驗，有水、電用量少的案例就曾以天天到健身房洗澡或晚歸用電少為由。該局提醒，個人換屋申請適用房地合一稅自住房地重購租稅優惠，必須「同時」符合三條件：

一、出售舊房地與重購新房地移轉登記時間在2年以內。

二、出售與重購房屋均無出租、供營業或執行業務使用情形。

三、個人或其配偶、未成年子女於出售及購買房屋完成戶籍登記並居住。

其中，要特別注意有關自住房地認定，除需符合設籍及無出租等規定，也須有實際居住事實，才符合適用要件。該局還強調，民眾經核准適用房地合一重購優惠，應注意重購新房地於5年內不能改作其他用途或再行移轉，如經查獲，國稅局將追繳原扣抵或退還的稅額。

https://udn.com/news/story/7243/8106500?from=udn-catelistnews_ch2

房地合一稅

1. 稅率：自住且持有6年以上，稅率10%；其餘依據持有期間課以45%~15%。
2. 適用：110年7月1日起交易出售105年1月1日以後取得的房地，就要適用房地合一稅2.0的規定。
3. 稅基：成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得(稅基)，自住者400萬內免稅。如為買賣以取得為成本，如為繼承、贈與以取得當時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後的價值為準。費用有契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費、貸款利息、取得後之修繕費。費用無法證明者，得按成交價額3%計算，並以30萬元為限。為避免土地重複課稅，扣除土地增值部分(交易當年度公告土地現值-前次移轉現值)
4. 申報：房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起30日內

重購退稅

1. 買賣房地移轉登記時間在2年以內。
2. 房屋均無出租、供營業或執行業務使用情形。
3. 個人或其配偶、未成年子女於出售及購買房屋完成戶籍登記並居住。
4. 5 年內不可有出租、營利或執業等情形，否則會追回退稅額
5. 房地合一稅依據比例退還(或不繳納)。如房地合一稅30萬元，以大換小屋則依據比例退稅(大屋2000萬，小屋1500萬，則退稅30X(1500/2000)=22.5萬元。如果小換大則全額退稅。

土地增值稅

1. 稅率：依據增幅倍數課以20%~40%，但是長期持有者減徵、自用住宅有優惠。
2. 稅額：土地漲價總數額 = 申報現值總額 – 前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價總指數 – 工程受益費
   漲價倍數 = 土地漲價總數額 ÷ (前次移轉時所申報之現值總額 × 臺灣地區消費者物價總指數)累進差額 = 原規定地價或前次移轉現值 × 臺灣地區消費者物價總指數 × 看級數及持有年數決定的數字應徵稅額 = 土地漲價總數額 × {稅率 – [(依級距規定的%數) × 減徵率]} – 累進差額(二級以上的級數才需減去累進差額)
3. 自用住宅稅率(一生一次)：面積(都市3公畝、非都市7公畝)、(夫妻、直系親屬)具有產權與戶籍，以稅率10%計算，但一次不限一屋。
4. 自用住宅稅率(一生一屋)：已使用過一生一次、面積(都市1.5公畝、非都市3.5公畝)、(夫妻、未成年子女)具有產權與戶籍，持有6年以上、前5年不得營業或出租、無該自用住宅以外房屋，以稅率10%計算，但不限一次。
5. 土增稅重購退稅優惠：土地出售後 2 年內重購、重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後之餘額、產權人屬同一人(土地所有權人或其配偶、直系，且有戶籍)。、重購都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土地面積未超過 7 公畝部分，出售土地則不受上開面積之限制、出售土地於出售前1年內未曾供營業使用或出租行為，符合上述條件，就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額。但簡單說，小換大可以退稅，大換小不能退稅。