2024投資房市,不可不知稅務變革

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前幾天的公會稅務講座,聽說原本預計80人結果來了200多人,可見稅務規劃是目前不動產從業人員最大的痛點,以下分別就公司及個人角度,整理2024年不可不知的稅務規劃眉角。

個人:

1.      囤房稅實施,一定要記得遷戶籍

囤房稅與原有的房屋稅條例比起來,大家必須要知道的改革重點有3。

重點1:3戶以上稅率大幅提升,最高4.8%。

重點2:全國總歸戶

重點3:須辦妥戶籍登記

新法實施後,多屋族持有成本可能大增,只要全國持有3間房屋以上,就會適用較高稅率,而對於大部分持有3戶房屋以下的民眾,則是要知道與舊制相較,新制一定要本人、配偶、直系親屬”辦妥戶籍登記”,才能適用自住房屋優惠,千萬記住。

至於持有超過3戶以上,則可以考慮釋出房源,誠實申報租金收入,仍可適用較優惠稅率。

2.      租金扣除額改成特別扣除額,出租時要考慮稅務成本

目前租金扣除額已從原本的列舉扣除改成特別扣除額,且增設排富條款,因此廣大的所得稅率在5%的租屋族,之後有極大誘因會使用扣除額報稅,而租客報稅自然房東就逃不了租賃所得稅。

由於該修正是2025年5月時申報2024年所得稅適用,因此房東在評估2024年的租金時,可能必須預設房客報稅可能衍生的所得稅,甚至是其他自用住宅的租稅優惠(如重購退稅、地價稅自用住宅用地),可能會有所影響,不可不慎。

公司:

1.囤房稅:公司方面的囤房稅主要反映在建商餘屋上,因此將來公司建案規畫上要重視案件是否能順利去化,並在建築成本上合理反映持有成本。

2.房地合一稅:

在房地合一稅部分,最應注意的點有二

股權交易:只要你是家族企業,企業持有不動產且有貸款,則出售股權很難不採到視為房地合一交易,被課徵重稅的地雷,因為只要出售股東公司持股超過50%(含關係人),公司資產50%以上為不動產,就會被認定為房地交易,其中因為計算持股包含關係人,因此只要家族企業很容易滿足條件,資產比例的認定則是:不動產時價(包含貸款)/公司淨值(扣掉貸款),在分母限縮,分子擴大的認定標準下,很容易就達標,造就錯殺許多非炒房的實業。
沒有書審:過往公司如果帳證不全,國稅局會提供一個繳納稅金的比例,讓國稅局不至於花費大量人力查稅,公司也只要繳納合理稅金,雙方即可下台,但新制下取消此一規定,造成如果公司沒有做好帳證,如何認定沒有天花板及地板可供依循,大大增加稅務風險。

雖是說在打房的背景下推出房地合一稅,但其實房地合一稅卻是處處充滿不公不義,造成企業經營很大的困擾,運作實務上則是房價照漲,政府笑納稅收,至於稅收有沒有用在該用的地方,就留待全民一起檢視囉。

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ANDY不當上班族的沙龍
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從事公務員10年後的Andy,好不容易累積了一小筆錢,兩個小事業,毅然選擇不再為五斗米折腰,離職後在自由市場森林中闖蕩,繼續尋覓財富自由的密碼,一點點興奮、一點點心酸,盡在此處跟你分享。
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