2024投資房市，不可不知稅務變革

前幾天的公會稅務講座，聽說原本預計80人結果來了200多人，可見稅務規劃是目前不動產從業人員最大的痛點，以下分別就公司及個人角度，整理2024年不可不知的稅務規劃眉角。

個人：

1.      囤房稅實施，一定要記得遷戶籍

囤房稅與原有的房屋稅條例比起來，大家必須要知道的改革重點有3。

重點1：3戶以上稅率大幅提升，最高4.8%。

重點2：全國總歸戶

重點3：須辦妥戶籍登記

新法實施後，多屋族持有成本可能大增，只要全國持有3間房屋以上，就會適用較高稅率，而對於大部分持有3戶房屋以下的民眾，則是要知道與舊制相較，新制一定要本人、配偶、直系親屬”辦妥戶籍登記”，才能適用自住房屋優惠，千萬記住。

至於持有超過3戶以上，則可以考慮釋出房源，誠實申報租金收入，仍可適用較優惠稅率。

2.      租金扣除額改成特別扣除額，出租時要考慮稅務成本

目前租金扣除額已從原本的列舉扣除改成特別扣除額，且增設排富條款，因此廣大的所得稅率在5%的租屋族，之後有極大誘因會使用扣除額報稅，而租客報稅自然房東就逃不了租賃所得稅。

由於該修正是2025年5月時申報2024年所得稅適用，因此房東在評估2024年的租金時，可能必須預設房客報稅可能衍生的所得稅，甚至是其他自用住宅的租稅優惠(如重購退稅、地價稅自用住宅用地)，可能會有所影響，不可不慎。

公司：

1.囤房稅：公司方面的囤房稅主要反映在建商餘屋上，因此將來公司建案規畫上要重視案件是否能順利去化，並在建築成本上合理反映持有成本。

2.房地合一稅：

在房地合一稅部分，最應注意的點有二

股權交易：只要你是家族企業，企業持有不動產且有貸款，則出售股權很難不採到視為房地合一交易，被課徵重稅的地雷，因為只要出售股東公司持股超過50%(含關係人)，公司資產50%以上為不動產，就會被認定為房地交易，其中因為計算持股包含關係人，因此只要家族企業很容易滿足條件，資產比例的認定則是：不動產時價(包含貸款)/公司淨值(扣掉貸款)，在分母限縮，分子擴大的認定標準下，很容易就達標，造就錯殺許多非炒房的實業。
沒有書審：過往公司如果帳證不全，國稅局會提供一個繳納稅金的比例，讓國稅局不至於花費大量人力查稅，公司也只要繳納合理稅金，雙方即可下台，但新制下取消此一規定，造成如果公司沒有做好帳證，如何認定沒有天花板及地板可供依循，大大增加稅務風險。

雖是說在打房的背景下推出房地合一稅，但其實房地合一稅卻是處處充滿不公不義，造成企業經營很大的困擾，運作實務上則是房價照漲，政府笑納稅收，至於稅收有沒有用在該用的地方，就留待全民一起檢視囉。