自有預售屋該如何出售？轉手預售屋的流程分享

最近剛好了解一下販售預售屋的流程，在此分享給有意要賣預售屋的各位，需要注意及可以參考的一些資訊及流程！本篇文所介紹的方式是委託給房仲進行販售的方式。

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委託銷售仲介

正常來說，因為房屋的買賣涉及的金額比較大，且流程比較多，我想一般人應該都會委託給房屋仲介銷售居多。（而且如果是想要自售房屋，也會被各種房仲業者 Call 爆電話吧？）而以下重點提醒幾點關於委託仲介前可以先準備好或可以先知道的內容：

1. 仲介費如何計算：一般來說，仲介會向屋主收取「販售房屋總價的 4%」作為服務費。另外，仲介會向買方收取「販售房屋總價的 2%」的服務費。基本上仲介會收好收滿。也就是說，你房子要賣 1,000 萬，服務費就是 40 萬；若是要賣 2,000 萬，服務費就是 80 萬。（因為根據「 內政部不動產仲介經紀業報酬計收標準」規定，進行一般的房屋買賣，不動產業者向買賣雙方收取服務費用的總額不得超過實際成交價的 6% 。)
2. 委託仲介銷售需要準備的文件：若為本人親辦，就比較簡單，必備項目：身分證件及購買房屋的合約書，以及房仲可能也會希望你帶房屋格局的相關資訊；若非本人親辦，則需要多準備委託書等內容。
3. 委任銷售價格：必須提供給仲介你預期的獲利，以利仲介能夠掌握未來販售時的價格。
4. 販售預售屋一些需要考量／支付的款項：

• 原購買價格
• 仲介的 4% 服務費
• 原購買價格 0.1% 的換約費
• 簽約的代書費 ：約４千-5千
• 履保費：成交價的 0.03%（用於房屋買賣的金流處理）
• 政府課徵營利的 45% 稅金：計算方式是只計算營利的部分，也就是販售總價扣除其他售屋成本後的金額

預售屋成交流程

適用於賣方要「販售預售屋情形」之流程：

1. 買方支付下斡旋金：若買方對於仲介開價有興趣，並有意洽談買賣事宜，則通常需付 10 萬元作為斡旋金/訂金。
2. 買賣雙方協商面談：原則上就是透過面談確認最終價格。
3. 買賣雙方簽約：待雙方價格敲定後，則可約時間簽約。簽約 5 天內，買方要支付總價10% 的簽約款到履保帳戶。
4. 屋主找建商公司協調換約日期：再來屋主要跟當時購買預售屋的事業申請換約，大約在申請後的 10 天內可確認時間。
5. 買賣雙方換約簽約：買賣雙方到建商指定的時間、地點進行正式換約手續。且買方要在簽約前一日內將差額匯入履保帳戶。
6. 換約完成，屋主收款：一切順利完成後，隔一工作日撥款給屋主所有款項。

值得提醒的是，主要有兩點：

一、買方需要在短短簽約的這段時間，將賣方所提高的售價以及賣方先前付的款項，就提供出來，因此這一點可能也會影響到買氣。例如，原先房子賣 1,800 萬，後來賣方想要將售價提高到 2,000 萬，以及若屋主已經繳了 300 萬，也就是說，整個換約過程中，買方必須籌出至少 500 萬的金額（2,000-1,800+300=500）。

二、屋主會一直到整個換約流程完成後，才收到相關款項。因此，若有經濟稍微不濟的狀況發生時，可早些開始處理販售房屋事宜，才不會導致最後來不及處理的情況發生。