新手買法拍屋該如何投標？找代標公司好嗎？
在房地產市場中，代標服務提供了仲介專業來協助客戶參與法拍屋的競標過程，這不僅涉及到對房屋的評估和標價，還包括了點交房屋的整個過程。這種服務的出現，為那些尋求物有所值且無需經歷繁瑣過程的買家提供了便利。
透過專業的代標公司，客戶可以更容易地購買到價格合理、條件優越的法拍屋，為客戶過濾掉那些可能存在瑕疵或陷阱的案件。
一些房屋仲介公司或代書可能在房地產領域擁有專業知識，但對於法拍屋市場的了解卻相對有限，這可能導致他們在面對複雜的法拍問題時束手無策。
如果您對法拍屋感興趣，建議您先了解相關法規、法拍流程，再考慮聘請信譽良好的代標業者來協助你的投標過程。不僅可以提高成功購得物件的機會，也能降低潛在的風險。
法拍屋4大購買流程
法拍屋是透過法院拍賣程序購買的不動產，以下是法拍屋購買的四大基本流程：
這些流程雖然看似簡單，但每一步都需要仔細規劃和準備。對於初次接觸法拍屋的買家來說，建議尋求鉅軒代書或代標業者協助，確保整個購買過程的順利進行。
如何取得法拍資訊？
法拍屋資訊的取得是透過多個渠道進行的，這些渠道提供了不同的服務和資訊，以幫助民眾了解即將進行的法拍物件。
以下是一些主要的查詢資源：
- 司法院法拍屋公告網：
進入官網後點「資料查詢」→「法拍公告查詢」，即可查詢各地方法院拍賣資料
- 各地方法院拍賣公佈欄
- 法務部行政執行署拍賣公告網
- 專營法拍的仲介網站、房屋仲介、報紙
對於有意參與法拍屋拍賣的人來說，它們不僅提供了必要的資訊，還有助於投標者做出決策。在參與拍賣前，建議投標者充分利用這些資源，在法拍市場中，資訊就是力量。
法拍屋投標過程？
法拍屋投標是一個複雜但有潛力的投資過程。這裡有一個簡短的專業指南，幫助您了解如何參與法拍屋的投標。
寫投標書
投標人自行向法院領取投標單與保證金信封（共10元），填寫要投標的不動產，以及你的投標價格。如果你不只一個投標案件，則依合計總價載明。
繳保證金
保證金是可以繳現金，繳完後會拿到收據或用銀行「本行支票」。
保證金是物件底價的20%，但這可能會根據不同地區的法院而有所不同。在繳納時，確保支票抬頭有沒有寫完整、金額有沒有寫錯。
投標
您需要帶著所有準備好的文件和身份證明，準時進行投標，投標過程通常在拍賣開始前30分鐘進行。
開標
開標過程將由司法事務官進行，他們會確認投標的有效性並找出最高出價者。如果您成功得標，您將有7天時間繳清剩餘款項並開始過戶手續。
法拍屋拍賣次數？
第一次拍賣是以法院評估的價格作為起拍價。
如果第一次拍賣沒有人出價，即流標，那麼第二次拍賣的底價將會是第一次的八折。如果第二次拍賣仍然流標，則第三次拍賣的底價再打八折。這樣的折扣連續進行，直到物件進入應買階段。
應買階段是在三次拍賣流標後出現的一個特殊階段，拍賣價格將維持在第三次拍賣的底價，而投標人需要根據投標順序來購買。
就是從原先的「比價高」到「比速度」的競標！這意味著，即使你的出價很高，如果你的投標速度慢於他人，你仍然可能無法得標。
如果在應買階段物件仍然流標，則會進行最後一次拍賣，即第四拍或特別拍賣。如果這一次法拍還是流標，法院將撤回對該不動產的執行，並發給債權憑證。債權人可以憑藉這個憑證在未來隨時再次申請拍賣。
舉例：假設第一次拍賣的價格是800萬流標，第二拍的底價將是640萬，第三拍的底價將是512萬，應買階段的價格也是512萬。如果依然流標，第四拍的底價是409.6萬起標！
法拍得標後需做哪些準備？
法拍得標後，買家需要進步確保能夠順利取得物業所有權。
以下是一些關鍵的步驟和考慮事項：
- 交付尾款：得標者必須在規定的時間內支付剩餘款項。通常是在得標後的7天內，這期限是不能延長的。如果得標者無法按時支付尾款，將失去保證金、物業重新拍賣。
- 辦理過戶手續：一旦尾款支付完畢，法院會發出權利移轉證書，買家可以憑此證書到地政機關進行過戶登記，正式將物業的名義轉到自己名下。
- 交屋：交屋可以分為點交和不點交。點交意味著法院將協助買家取得房屋的使用權，如果遇到原屋主拒絕搬離，法院將介入處理。不點交則需要買家自行與前屋主協商和談判。
- 注意帶有租約的法拍屋：如果法拍屋中有合法租客，根據買賣不破租賃的原則，買家需要允許租客居住至租約期滿。對於非法佔用者，可能需要透過法律途徑來解決。
除了上述步驟，還有一些其他的考慮事項：
- 貸款問題：投標前與銀行進行溝通，確保法拍貸款能夠及時到位。
- 物業狀況：法拍屋通常無法提前進入實地勘查。
法拍屋的購買雖然提供了一個較低的入手價格，但它也帶來了額外的風險和責任。如果是租霸類型的不定期租約，需要透過訴訟程序才能解決。
購買法拍屋注意事項
- 詳讀法拍內容公告：包含房屋的底價、抵押權狀況、是否進行點交（即法院是否協助將房屋交付給買家）、房屋是否有人居住或出租、是否有第三者優先購買權等資訊。
- 成本計算：除了房屋市價，其他如貸款利息、保險、水電瓦斯、管理費、稅費等額外成本都應納入考量。對於短期投資者來說，還需考慮房仲費、房地合一稅、持有年限等問題。
- 撰寫投標文件：投標的標單有制式規定，任何錯誤都可能導致標單無效。在密封投標前，請務必多次檢查文件無誤。
- 確認有無積欠費用：法拍公告上不會詳細列出所有費用，購買後可能會收到管委會的存證信函，要求繳清積欠管理費通知。
- 與前屋主的交涉：得標後的點交可能需要與前屋主進行交涉，這可能包括搬遷問題或其他爭議。
- 慎選代標公司：對於法拍新手來說，可靠的代標業者可以提供很大的幫助，從投標物觀察，精算標價與投標、觀察現場競標狀況、陪同撰寫標單、得標後協調海蟑螂搬走。
當然也有代標業者只提供選定的標的物，並提供買賣媒合服務。
法拍屋真的不是一般民眾沒做功課沒有背景的自住客，就可以隨意去碰的區塊，並沒有想像中的簡單，會遇到太多不為人知的複雜面。
代標仲介跟房屋仲介很相似，房仲怎麼套路你的，代標就怎麼套路你！
溫馨提醒：找代標買法拍屋，務必請對方提供有執照估價師簽認的估價報告書，並請銀行幫忙鑑估，得到合理市價後，再打折既可（大約12% ~ 13%），並請量力而為。
代標公司的收費方式是怎麼計算的？
法拍屋代標業務是不動產仲介的一環，不同在於房屋仲介向買方收2%、賣方收4%；而法拍屋只有買方一邊可收費，所以服務費一般行情收費約2～6%
- 點交案件：如果法拍物件需要進行點交，即法院協助將房屋交付給買家，代標公司會收取得標價的2%至4%作為服務費。
- 不點交案件：不需要點交的法拍物件，代標公司會收取得標價的3%至6%作為服務費。
- 如果得標價格過低或過高，代標公司則會收取固定費用。
除了基於得標價格的百分比收費外，代標公司還會收取相關費用，例如代書費、地政規費、欠繳的水電瓦斯管理費、搬遷費，以及清理遺留物的費用等。
法拍屋內有遺留物怎麼辦？
法拍屋點交過程當中，就算是法院寫「點交」的物件，也常會遇到要處理前屋主的遺留物。法拍屋點交後的遺留物處理有明確的法律規定！
點交後，買方不能隨意處理遺留物，因為這些動產的所有權仍屬於前屋主。法院會對有價值的遺留物進行拍照和清點，並通知前屋主領取。如果前屋主無法聯繫或拒絕領取，這些物品將進入鑑價和拍賣的程序。
因此，買方應避免自行處理這些物品，以免產生法律責任。
「確定有點交」案子，難易程度有下列五種：
- 空無一物，點交簡單且無後遺症 佔 ５％
- 沒人住，但屋內一大堆物品，需處理遺留物 佔３０％
- 有人住，要求搬遷費及交屋時間尚合理 佔３０％
- 有人住，要求搬遷費及交屋時間很離譜 佔３０％
- 有人住，強力抗爭，需訴訟處理 佔 ５％
點交的狀況有哪些？
點交(又稱：物權交付)，目前的點交狀況大致可分為五種類型：
可確定點交
物業在查封時已確定為空屋，或者屋主自住，且沒有第三方無權佔有或承租人的租賃權利可以排除。法院會根據得標人申請，通過司法程序將物業點交給得標人。
有條件點交
查封時物業無人在場，法官會命令債權人報告物業的使用情況。
由於債權人希望提高拍賣價格以確保債權，他們可能會報告不確實的信息。拍賣記錄會註明債權人報告的空屋狀況，如果屬實，則會進行點交，投標人需要自行查明真實情況。
確定不點交
如果物業在查封前已有租約存在，且這些租約無法被排除，則在拍賣後不會進行點交。投標人會面臨較大的風險，可能需要面對法院無法排除的租約。
點交變不點交
這種情況發生在拍賣記錄註明點交，但在拍定前突然有第三方主張租賃關係，導致法院改為不點交處理。對投標人來說，若不想承擔不點交風險，需要及時向法院提出申訴，要求撤銷拍賣並退還投標金。
不點交變點交
拍賣記錄註明不點交，但如果現住人已經搬離，且為善意第三方，只要完成保全程序，並取得權利移轉證書，就可以自行開鎖進行點交。
對於代標業者而言，需具備處理點交狀況相關的實務經驗，還需要能夠迅速排除點交障礙，以確保交易的順利進行，並為客戶提供高質量的服務。
在與代標公司合作前，了解所有的費用和收費標準，避免日後出現額外支出。也可以透過網路搜尋代標公司的評價和口碑，或參考其他投資者經驗分享，選擇一家信譽良好、服務周到的代標公司。
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