法拍屋陷阱多 新手入門，法拍流程、貸款知識不可少
雖然目前有部份銀行願意提供代墊款的服務，在探索法拍屋市場時，新手投資者應該謹慎行事，因為這個領域充滿了潛在的陷阱和複雜的流程。
了解法拍屋的基本概念至關重要：這些房產是因為原所有者未能償還債務而被法院拍賣的物件。購買法拍屋的過程包括多個階段，從尋找合適的物件、評估其價值和風險，到參與競標和處理後續的財務安排。特別是貸款知識，對於新手來說是一個不可或缺的部分，因為法拍屋的貸款通常比一般房貸更為複雜，需要更高的保證金，並且在短時間內支付尾款。此外，新手應該尋求專業的法律和財務顧問，以避免常見的陷阱，如不點交物件或法律糾紛。
本文將帶您快速了解購買法拍屋的流程，適合首次購買法拍屋的民眾閱讀。您只要依循下列簡單六步驟，就可以順利買到理想的好房。
當您準備好進場投標時，要注意拍賣的時間和地點，並確保所有文件準備齊全。得標後，過戶取得所有權是法律程序的一部分，這時您可能需要銀行的協助來完成貸款和支付相關稅費。最後，點交取得真正的使用權，這可能涉及與前屋主或現住客的協商。
建議新手入門先從「點交」開始，雖然競爭者較多，但後續的處理程序較簡單，也比較沒有糾紛。
第1步»找到中意的法拍屋
在這個數位資訊時代，網路上有許多仲介業者提供整理好的法拍屋資訊。這些資訊包括了房產的位置、大小、起拍價格以及拍賣時間等重要資訊。
由於法院每日更新法拍屋資訊，要獲得最新的資訊，您可能需要定期查看以下幾個推薦的資源：
- 司法院法拍屋查詢系統（法拍屋）最多最完整！推薦使用！
- 台灣金融資產服務（股）公司（金拍屋）
- 台灣銀行法拍屋資訊網
- 其他金融機構網站或提供法拍屋資訊網站
在尋找法拍屋時，您可能會遇到一些挑戰。例如，法拍屋可能存在權利瑕疵，如抵押權未清除、租賃權益等。此外，法拍屋的實際狀況可能與網上資訊有所出入，因此現場勘查是非常重要的一步。
第2步»謹慎評估房屋現況
法拍屋的購買過程與一般房屋有所不同，其中最顯著的差異是買家無法事先進入物件內部進行實地勘查。然而，這並不意味著買家就完全無法獲得有關物件的信息。 以下是一些專業建議，幫助潛在買家謹慎評估法拍屋的現況：
- 從「法拍公告的備註欄」了解有無車位、有無租約…等法拍屋現況。
- 調閱謄本並現勘附近同棟大樓或同社區的房屋，了解物件的權利範圍、面積大小、結構布局等信息。
- 網上資源提供對法拍屋進行初步評估的途徑。包括拍賣程序、物件照片和地理位置等。
- 詢問街坊鄰居或大樓管理員，了解法拍屋有沒有可能是凶宅，或藏有其他風險。
謹慎的評估不僅可以幫助買家避免潛在的風險，還可以增加投資成功的機會。
第3步»事先做好資金規劃
購買法拍屋是一種獨特且潛在的投資方式，但這也是一個複雜的過程，需要投資者有深入的理解和周密的資金規劃。法拍屋，或稱為法院拍賣的房產，是因為前屋主未能償還貸款或其他債務而被法院強制出售的房產。這些房產通常以低於市場價格出售，吸引了許多尋求高回報投資的買家。
事先周詳的規劃才能讓資金做最有效的運用，買法拍屋主要有兩項資金需要注意：
法拍屋投標的保證金是否備妥？
保證金通常是法拍屋底價的20%~30%，投標時，保證金支票需要與投標單一起準備好投入票匭當中，才算完成投標。這筆保證金是確保投標者認真參與競標的一種機制。
如果投標者成功得標，保證金將會被用來抵扣房產的購買價格；如果未得標，則會退還給投標者。
得標後是否可以在7天內一次付清尾款？
一般民眾無法在得標後7天內一次付清尾款，故需找銀行進行貸款，對於有意投資法拍屋的人來說，事先與銀行進行溝通和預審是非常關鍵的。找到一家願意在得標後提供代墊款項的銀行可以大大減輕資金壓力，並確保交易的順利進行。
可是在權利移轉證明書核發之前，得標人是沒有產權的，對銀行來說，這是屬於一種無擔保的借貸，風險較高，評估作業較複雜，不一定每間銀行都願意承做。
第4步»看準時機進場投標
在每一次拍賣中，法拍屋若因無人投標而流標，就會減價8折進入下一次拍賣。投標者可以選擇在任何一次拍賣中進場投標。這需要投標者能夠準確判斷市場動態和時機，以便在最合適的時機進行投標。
待確認進場拍次後，投標者需要前往法拍屋所在地的法院購買投標書和保證金封存袋。這些文件是進行投標所必需的，並且需要在投標前準備好。
投標者需要將保證金支票放入封存袋中，並在投標書上填寫好投標金額。然後，在指定的時間和地點將這些文件投入票匭，以完成投標過程。
第5步»過戶取得所有權
得標後，得標人在7天內繳清尾款後，一旦餘款支付完畢，法院就會核發「權利移轉證明書」，得標人憑此證明書可以去地政事務所申報契稅並辦理過戶登記，正式取得不動產的所有權。
如果得標人有申請銀行代墊款項，那麼在過戶的同時，銀行會設定房屋抵押權，並將代墊款項轉換為一般的房屋貸款，通常這會有更低的利率。
第6步»點交取得真正的使用權
核發「權利移轉證明書」後，除辦理過戶取得所有權外，同時，得標人得向法院申請點交，請法院依照法拍公告所載進行後續點交作業，以取得房屋真正的「使用權」。
一般「點交」的物件，只要原屋主願意配合搬遷，流程就會簡易許多，時程也會加快，舉例來說：在向法院聲請強制點交時，假設1/1拍定 → 1/14取得不動產移轉證書 → 1/22法院發出第一次點交通知，順利的話，原屋主在2/5前自行搬遷交屋，即可完成點交入住法拍屋。
什麼是點交？
主要分為：點交和不點交2種，想投入法拍市場，請一定要學會！
- 點交：查封時無人居住，或債務人已自行搬離。得標者能夠較為容易接管。
- 不點交：查封時裡面有合法居住的人，或非法占用的人，得標者需自行處理。
另外，還有「部分點交」，顧名思義就是非完全點交，也許房子的部分不點交，其他如公設、停車位 … 屬於點交的範圍。
但若為「不點交」的物件，投資者必須準備好進行法律訴訟，以確保能夠取得物件的完全控制權。這不僅僅是金錢上的投資，也是時間和精力上的投入，皆是在進場投標前應該考慮的事項。
最後，當您成功處理所有點交事宜，並且房屋換上了新鎖，就是完成點交啦！那麼恭喜您，您現在是一名真正的屋主！這是一個值得慶祝的時刻，也是您投資旅程的一個重要里程碑。
以上簡單六步驟，買法拍屋就是這麼容易！
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