管理費如何運用?管委會經費真的充足嗎?

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首先來了解管委會的成立、決議及組成。
公寓大廈管理條例§第28條規定公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。

公寓大廈管理條例§第31條規定區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。

公寓大廈管理條例§第55條規定由召集人(新建案多為建商)召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備，依照現行法規管委會的組成最少需有三名委員，其中為一名主任委員、一名財務委員及一名監察委員，其餘職位可以依需求自行增設。

上述法規僅是讓各位理解，現行關於公寓大廈的法規不論管委會的委員或是經費的運用其實已漸趨成熟，以法律為基礎訂定的各項規定自有其道理，但還是有網友對於一些規定有疑慮。

為何使用公共設施需要另外扣點數或繳費用?：大樓現行關於健身房、游泳池等公共設施，因這些設施也需要額外的維護故一般採扣點數(每個月依照所繳納管理費之金額轉換為點數，期限則各有所不同依照管委會為主)，而每位住戶的使用頻率不同，基於公平性及使用者付費的原則，才會衍伸出這些規定。

管委會的經費運用再那些地方?：除一般常見的管理員或保全公司及公共區域的清潔、照明設備的維護外，尚有電梯及機電設備外牆頂樓防水、中庭磁磚、化糞池、公共管線及庭園的植物造景等等，其實如果沒有妥善規劃，可能後期經費上會有很大問題。

其實基於人性只要碰到錢，都會有各種問題發生，關於公設使用需額外扣點或是付費，大家也有不同看法，但因為新大樓屋齡輕，尚未遇到各項重大維修問題才讓您覺得經費還很充盈，筆者所住的大樓是已經30年的舊華廈，戶數約400多戶經費約700萬，近期也開始有大筆的修繕支出。(非一定，也取決於是否有良好的維護及生活習慣)

一般建築物屋齡約20~30年即需面臨各種修繕問題，電梯的機電設備及固定時間需更換的纜線，中庭地面長期風吹日曬漏水至地下室，公用水管線堵塞，外牆防水失效繼而影響到專有部分總總問題，因此管理費不僅是經常性的維護支出，也需做好長期的規劃留待日後的重大修繕。

而更老舊的大樓，近年因火災而開始強制規定的各項消防管線及泡沫設備等，因無管委會僅由熱心住戶當財委，消防署也無法藉由開罰管委會來約束也引發各類問題，以及社區環境無人維護且雜亂不堪，各項設施損壞無維修等等，其實也直接影響您房子的漲價空間及社區行情，任何事物都需要維護及保養，您的房子也是!!

王靖凱aka正直的不動產

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