理財規劃人員/居住規劃/#007

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投資理財內容聲明

租屋與購屋比較

  1. 年成本法:把租屋一年成本與購屋一年成本比較
    租屋一年成本=押金機會成本+租金X12(留意,押金仍可收回,所以損失的是機會成本而不是押金)
    購屋一年成本=一年利息+自備款機會成本
    租屋:押金3個月、租金3萬/月,購屋總價800萬,貸款500萬,利率6%,20年(假設自備款機會成本=3%)
    租屋成本=3萬x3X3%+3萬x12=36.27萬
    購屋成本=500萬X6%+300萬X3%=39萬
  2. 但是年成本法沒有比較
    (1)房租可能調高
    (2)屋價可能提高
    (3)當時利率高低
    (4)房貸有所得扣除額:房貸有30萬扣除額,租金12萬扣除額,如果用稅率20%計算,兩者差距(30-12)*20%=3.6萬,所以購屋除了上述成本,加上稅率的話,實際成本為39-3.6=35.4萬,反而成本較低。
  3. 淨現值法:比較租屋與購屋的現值
    例:上例住滿五年,租金每年調升1.2萬,存款利率3%,出售賣多少才能與租屋打平。
    租屋成本=租金支出現值+押金機會成本的現值
    每年租金=360000、372000、384000、396000、408000,利用PV折現回來,租金現值=1755360
    押金機會成本=90000X3%=2700/年,因此PV(3%,5,2700)=12365
    兩者相加=1767725

    購屋成本=自備款+利息成本現值,如果中途出售,則購屋成本=自備款+繳納期間利息成本現值+剩餘房貸現值
    自備款=300萬
    各期利息=pmt(6%,20,0,5000000)=435922/年
    5年利息現值=pv(3%,5,435922)=1996398
    假設五年後出售總價X,則X/(1.03)5-1996398-3000000=1767725,所以X=3742918
    而剩餘房貸現值=pv(6%,15,435922)=4233790
    所以總價必須大於3742918+4233790=7976708,這時租屋與購屋成本相同。
    (買屋800萬,但是5年後如果賣出798萬,就與租屋打平)

購屋規劃

  1. 可負擔的自備款=年收入X負擔比例X年金複利終值+淨資產X複利終值(r=投報率,n=準備期間)
  2. n年後可負擔的房貸=算出每年可負擔的現金流,再折現=年收入X複利終值(r=薪資成長率,n=準備期間)X負擔比例X年金現值
  3. 可負擔總價=可負擔的自備款+可負擔的房貸
  4. 可負擔的總價/需求坪數= 單價

換屋

  1. 自備款=新屋淨值-舊物淨值=(新屋總價-貸款)-(舊屋總價-貸款)
  2. 需加入以下費用
    (1)裝修費用
    (2)仲介費用
    (3)代書與登記規費
    (4)搬家費用
    (5)契稅
    (6)土地增值稅
    (7)房地合一稅與重購退稅

購屋出租

  1. 房東成本:資金成本+折舊+修繕+空置機會成本+房租所得稅+房屋稅+地價稅
  2. 資金成本=房價X利率
  3. 房租所得稅=房租收入X57%X邊際稅率

    資料來源:宏典文化,理財規劃人員(準備考照的話,推薦)
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