公司租屋必看：房東稅務、租約問題、租金扣繳、補充保費 全解析｜EP.39

聽說公司租屋除了要被房東問東問西的，要幫房東扣繳10%，還有補充保費要繳，甚至還要幫房東申報扣繳憑單，怎麼這麼麻煩阿!

公司租房子有很多眉角要注意，以下我們列舉實務上常見的問題與你分享:

確認房東身分

在簽約時，務必請房東出示建物所有權狀或是房屋稅單，足以證明簽約人就是房東本人，可以看建物所有權狀上面的所有權人或是房屋稅單上面的納稅義務人。這邊要特別注意是否有持分，如果有持分的話，必須取得全部所有權人的同意，你才能夠將這間房子來做營業使用。

而且在向主管機關辦理設立登記時，也會需要提供原始房東同意你使用的建物使用同意書或是房屋租賃契約，所以記得跟房東索取這些資料。

如果房東委託他人簽約，也務必確認委託書，以免跟不對的人簽租約，這約簽下去恐怕後患無情。原則上，要由原始房東(大房東)同意你使用建物，你才能夠使用，這邊要注意的是，二房東是無法租房子給你的，所以如果你發現跟你簽約的是二房東的話，請務必當面向二房東反應，請大房東出面簽約，或是檢附委託書。

當然，有原則必有例外，如果大房東租給二房東的租約當中，有特別約定二房東可以轉租或分租的話，那二房東就可以租房子給你，當然，為了要證明二房東有權力租屋給你，必須請二房東出示他們原始的租約，這樣對你比較有保障。

房東個人稅增加多少？

很多房東會問你，如果我租房子給你，會增加我個人多少的稅金?

租賃所得簡單的算法，可以將全年度的租金×57%，算出來的金額就是房東的租賃所得。這是因為如果房東沒有檢附租賃相關的成本費用單據的話，租賃的費用率會以43%計算，所以等於所得率有57%。

舉例，月租2萬(暫時不考慮租金扣繳及補充保費)，房東全年租金收入24萬，租賃所得=24萬×57%=13.68萬，注意喔，13.68萬這個金額是所得，不是稅金。至於13.68萬的所得會增加房東多少的稅金，要看房東個人的綜所稅級距，如果他的級距是12%，136,800×12%=16,416，以此類推。

免租裝潢期

有些房東會給你一定期間的裝潢期，是不收租金的，例如一個月的裝潢期，可以試著提出一些有利的說法來爭取延長免租裝潢期，例如你簽的是長約，對房東來說降低了轉換房客的租金空窗期，對房東是有利的，也許房東就願意稍微退一步，給予你較長的免租裝潢期。

既然免租裝潢期沒有付租金給房東，所以這段期間當然不會申報房東的所得，但是記得要在租約上白紙黑字載明，杜絕紛爭。

簽短約還是長約?

接下來我們順著談簽短約還是長約?最基本的原則是，在你花大錢裝潢之前，一定要先跟房東談妥到底要租幾年，如果沒談妥，你又裝潢的美輪美奐的，要房東未來不漲你房租都難!

而且在跟房東談判租約的年數之前，請一定要先預估你預計幾年回本?幾年開始賺錢?如果你預估2年可以回本，結果你只簽了一年的短約，那就表示一年後一旦漲房租，你就等於做白工了，你的2年回本計畫就必須要延後實現了。

租金扣繳、補充保費相關問題

以上談完實務上重要且常見的議題，接下來聊一下租金扣繳及補充保費的問題

Q:公司租屋有可能需要繳納10%租金扣繳以及2.11%補充保費，這些稅費是房東繳還是房客繳?

Q:公司應該幫房東申報扣繳憑單，還是房東應該要開發票給公司?

Q:如果房東是外國人的話，是不是又有不同的規定呢?

諸如此類的問題很多，以下我們簡單的介紹判斷三個流程，讓你快速釐清公司租屋的稅費疑難雜症。

步驟一 : 房東身分

首先，要先知道租金扣繳以及補充保費原則上是針對個人在繳納的，因此，如果房東是公司行號，或是其他的事業、機關、團體、組織，他可以開發票給你，表示他不是個人，所以既然已經拿到發票，當然就不用扣繳以及繳納補充保費了。

如果房東是個人，接下來要區分房東的身分是居住者或非居住者，為什麼需要區分居住者或非居住者呢?因為對這兩者而言，在租金扣繳與補充保費都有不同的規定，因此一定要先區分清楚。

至於如何判斷居住者或非居住者，我們在如何判斷「稅務居民」身份？快速掌握稅法規則有簡單介紹過，歡迎前往瀏覽。

步驟二 : 房租金額

如果房東是個人，也區分好居住者與非居住者之後，接下來要考量的是房租的金額。

對居住者而言，如果租金<2萬，不用扣繳也不用繳補充保費，如果租金剛好2萬，只需要繳納補充保費就好，不用扣繳10%，如果租金>2萬，要扣繳10%也要繳補充保費2.11%。並且要記得於隔年1/31之前，向國稅局申報房東的租賃所得扣繳憑單。

這邊有一個細節，房租金額是否超過2萬，看的是單次給付而不是月租，例如半個月付一次房租1.8萬，因為未達2萬，所以不需扣繳及補充保費。

如果是非居住者，無論租金金額為多少，都需要扣繳20%，不用繳納補充保費。

要特別注意的是，付租金後10日內，需要將租金扣繳20%到銀行(超商)繳納，而且要在10日內向國稅局申報扣繳憑單，這部分很容易遺漏，要特別留意!

步驟三 : 是否含稅

理論上，租金扣繳、補充保費應該是要由房東負擔，但實務上很多房東會把這兩個稅費轉嫁給房客，要求房客自行繳納，也因此，衍生出房租金額是否含稅的議題。

如果租金扣繳、補充保費是由房東負擔的話，簡稱為房租含稅。相反的，如果租金扣繳、補充保費是由房客負擔的話，則簡稱為房租未稅。

這是比較簡略的分法，因為租金扣繳、補充保費這兩個稅費分別由誰繳納，共有四種可能，因此，建議要在租約中清楚載明稅費到底要由誰負擔，才不會衍生後續的爭議。

需要特別注意的是，含稅與未稅除了關係到租金扣繳、補充保費由誰負擔之外，還會影響到雙方申報租金的金額喔，以下舉例說明，假設房屋月租3.3萬，房東是境內居住者。

案例一是含稅，租金扣繳及補充保費都由房東負擔。

案例二是未稅，租金扣繳及補充保費都由房客負擔。未稅的特徵，就是房東會說他要實拿某個金額，例如房東要實拿3萬，表示相關的稅費要房客自行負擔。

經由以上的介紹可以發現，房東實收的租金≠申報所得的金額，很多公司誤以為付給房東的金額就是申報扣繳憑單的租金，但其實是不一樣的，這邊要特別留意。

以下是含稅與未稅的比較供大家參考。

含稅、未稅比較表

重點回顧

公司租房子前一定要做足功課，除了房屋所在的路段、租金之外，簽租約前還必須確認房東身分、房東個人稅增加多少？ 免租裝潢期、簽短約還是長約?

另外還有租金扣繳與補充保費的問題，經由我們介紹的判斷三流程，分別是房東身分、租金金額、是否含稅，就可以快速釐清公司租屋的稅費疑難雜症。

完整影片：公司須知 租屋關鍵【聖彥學堂】EP.39