隨著許多國家開始將居住權納入基本人權，能否滿足基本居住需求的「居住正義」成了近年來台灣人民關注的重要議題；為了回應民意，政府展開興建社會住宅、提供租金和房貸補貼、抑制房價、打擊炒作行為等系列政策，希望透過具體作為，實現「住者適其屋」的理想。這些努力在需求相異的租屋族、買房族和換屋族眼中，成效如何呢？本文將依序為你整理分析！
一、居住正義是什麼？淺談「住者適其屋」的改革理想
居住正義的核心理念是「住者適其屋」，可以理解為「每個人都要有適當的環境可以居住。」不管收入高低，選擇買房或租房，人人應該都要有辦法以合理、可負擔的價格，滿足基本的居住需求，才符合居住正義。審視現今台灣住居光景，國民所得成長有限，薪資漲幅難與通膨抗衡；投資客的炒作，也使得房地產價格飆升，房價所得比逐年提升。青年與身處低薪循環困境的弱勢族群，想憑己身之力找到棲身之所相當困難；老百姓們只能寄望政府出手干預，以政策導正房市、租屋市場的高房價、高租金亂象，讓居住正義得以實現。
二、租屋族眼中的居住正義
租屋市場最大的亂象，源自供需結構的不平衡，中小坪數的房屋壟斷在少數房東手中，權益不對等、資訊不透明，租金往往佔去薪水、生活費大半，租屋族為儘可能節省居住成本，不得不忍受低落的住居環境與生活品質。為了解決此困境，社會住宅、租屋補助2.0等相關政策因應而生。
1.社會住宅
社會住宅種類比較表社會住宅種類運作方式可申請對象租金租期政府社宅政府自建自租若無優先戶條件，均須抽籤約市場行情8折一般戶：3年1約，最長6年 優先戶：3年1約，最長12年包租代管政府承租空屋 委託業者轉租符合特定條件，不限弱勢族群也能申請約市場行情 5～7折租期1～3年，因包租、代管方案略有不同
社會住宅依照運作方式，可以區分為由政府興建房屋，出租給民眾的「政府社宅」，以及由政府承租民間住宅，再轉租給民眾的「包租代管社宅」兩大類；由於有政府出資補貼，兩者的租金皆低於市場行情，還會依照所得、弱勢身分等條件對承租者進行分級設定，提供對應級距的租金補助。
然而在價格上，僅以市場租金7～8折出租的社會住宅，對於身處高房價地區的族群來說，負擔仍有些沉重；在數量上，政府所提的「8年20萬戶」社宅政策理想很豐滿，現實卻很骨感，根據內政部統計，現有的社會住宅仍佔住宅存量不到1%。綜合來看，若無法提高補助額度，解決數量供不應求的問題，現階段的社會住宅政策尚無法實現租屋族眼中的居住正義。
小知識：社會住宅和國民住宅、合宜住宅差在哪？
社會住宅、國民住宅及合宜住宅皆是政府為了舒緩房價所推出的住居產品，但本質上略有不同；國民住宅、合宜住宅屬於出售式住宅，而社會住宅則是只租不賣，期望能重複利用建設完成的住宅資源，照顧到更多有需要的民眾。
2.租屋補助2.0
租屋補助2.0政策補助對象年滿18歲以上國民，家庭成員無自有住宅，每人平均月所得低於標準，且未享有其他住宅相關補助補貼計算方式依據居住地區、家戶人口數、福利身分別來計算補助金額其他加碼40歲以下單身社青、社會弱勢：加碼1.2倍 新婚2年內家庭：加碼1.3倍 經濟弱勢：加碼1.4倍 養育未成年子女家庭：1子加碼1.4倍， 其後每增1名增加0.2倍，胎兒亦可補助
「300億元中央擴大租金補貼」政策（又稱租屋補助2.0）發布於2023年，租屋族只要符合上表內的申請條件，便可備妥申請文件，參考「分級租金補貼金額表」請領2000元至最高8000元的租金補貼。此次租屋補助2.0在擴大補助戶數的同時，加碼提高補貼優惠，還鬆綁須提供房東資料的規定，預計能有感減輕租屋族的租金開銷壓力，降低申辦難度。
不過從施行成效來看，不少租屋族因擔心房東將稅金成本轉嫁至房租上，自主放棄補貼機會，導致租屋補助2.0的申請戶數遠不如預期。或許政府應優先思考如何解決房東報稅意願低，租屋黑市存在的問題，再推行補助政策，較有機會落實「租得起」的居住正義。
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三、買房族眼中的居住正義
台灣房價因人為炒作居高不下，買房族期待能以合理價格買到房子，卻苦無管道獲知合理市場行情，購屋後也經常被高額的月付金壓得喘不過氣；有鑑於此，政府陸續推動實價登錄、地上權與使用權住宅、房貸補貼、新青安貸款等政策，希望藉此促使房價透明化，減輕買房族的購屋壓力。
1.實價登錄2.0
實價登錄2.0機制內容完整揭露地號與門牌，並溯及既往，同時將預售屋資訊全面納管，建立申報、備查機制，禁止預售屋紅單銷售
為解決過去房地產交易資訊不足之購屋困境，政府於2012年祭出「不動產成交案件實際資訊申報登錄」政策（實價登錄），公開揭露不動產成交資訊，保障買賣雙方權益。然而，初代實價登錄機制僅能知道「建物門牌號碼區間值」，讓許多不肖業者依舊有操作房價，利用不對等資訊欺騙消費者的空間；有鑑於此，政府再於2021年推出實價登錄2.0，希望透過完整揭露門牌、地號資訊，讓整體交易資訊更透明。
實價登錄2.0上路以後，許多買房族於購屋時都會參考實價行情比價，確實讓建商、仲介較難再利用資訊不對等炒作房價；但市場上也同時出現不少利用「買房送裝潢」手法，對房價進行灌水，墊高成交價格的實登亂象。儘管實價登錄2.0有規範不實申報的罰則，仍有不少人願意鋌而走險，只為從中獲利；若不想影響實價登錄的可信度，讓「交易透明化」的美意打折，政府應建立即時查核的機制，才能避免實價登錄流於表面形式。
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2.地上權住宅＆使用權住宅
地上權、使用權住宅比較表住宅種類特色使用年限優點缺點地上權住宅有房屋權狀 無土地所有權50～70年房價低於一般住宅，免徵地價稅、土地增值稅無法持有資產，且購屋貸款條件差使用權住宅有房屋使用權 無房屋權狀 無土地所有權50～70年房價低於一般住宅與地上權住宅，免徵地價稅同樣無法持有資產，且貸款更困難，轉手性更差
地上權住宅及使用權住宅最大優勢是總價便宜，能讓小資買房族以一般房屋6～8成的價格，入住生活機能佳的精華地段；不過兩種房產皆存在使用年限，時間一到就必須將房子與土地歸還給政府、建商，由於沒有完整擁有房屋和土地的所有權，在貸款、轉手出售時也會受到諸多限制。
政府規劃建設地上權、使用權住宅的目的，是希望能讓經濟能力高於社宅租戶，但又買不起一般住宅的族群，能有更多元的購屋選擇，但兩種住宅「辛苦繳完房屋貸款，卻無法獲得房屋資產」的特性，仍讓不少人在權衡利弊後，選擇繼續租房；且使用權住宅的功能又與「只租不售」的社會住宅部分重疊，政府若想在不壓縮社宅資源的情況下，滿足買房族的購屋需求，勢必得做好政策服務對象的劃分。
3.房貸補貼3萬政策
房貸補貼3萬政策補貼對象本人及家庭成員名下僅有一戶自用住宅， 且各類所得、購屋貸款金額低於標準補貼方式經審通過者，一次撥付3萬元支持金
近幾年受疫情衝擊，央行升息不斷，貸款族群壓力沉重，為了讓中低薪族群減輕還款負擔，內政部於2023年6月推出「中產以下自用住宅貸款戶支持方案」，只要符合申請條件，即可一次領取新台幣3萬元的房貸補貼。
就數據來看，截至2023年年底，房貸補貼政策的核定案件有近49萬件，核撥金額逾146億元，推估有不少買房族因此受惠；儘管如此，仍有不少人對於「一次性」的補貼形式提出質疑，認為買房壓力源自於持續攀升的高房價，房貸補貼只有短期減壓功效，若不改善「買不起」的高房價環境，仍舊無法實現買房族所追求的居住正義。
4.新青安貸款
新青安貸款方案表額度最高1000萬利率一段式機動利率：1.775% 兩段式機動利率：前兩年1.565%，第三年後1.865% 混合式固定利率：第一年1.745%， 第二年1.845%，第三年後1.865%年限最長40年寬限期5年申請條件年滿 18 歲以上，自身及其配偶、子女名下皆無房產， 且為新貸戶，非轉貸戶、青安房貸舊貸戶
新青安貸款政策的本意，是希望透過提高貸款額度、補貼利息與拉長還款年限和寬限期，降低首購族的買房負擔，協助青年購屋自住；自政策上路（2023年8月）以來，已造福5萬多戶順利成家，核貸金額達4000餘億，自表面數據來看，對於實現買房族的居住正義有著莫大的貢獻。
然而，新青安貸款在提供購屋優惠的同時，也讓原先有冷卻跡象的房市再次熱絡起來，進而帶動房價上漲；不少投機份子甚至濫用政府補助購屋的好意，藉由私下轉租、人頭戶買房的方式謀利。政府若不想讓立意良善的新青安貸款淪為投資客的炒房工具，應想辦法在貸款前中後期建立完善的審核、管理機制，才能導正新青安貸款現存的亂象，使政策回歸「協助自住族群買房」的初衷。
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四、換屋族眼中的居住正義
隨著人生進入不同階段，已有房產的有殼一族也會因家庭人數、生涯規劃，或是對居住品質的追求，產生換屋需求。然而，買房自住的換屋族，經常成為政府打炒房政策的「誤傷」對象，買賣房產時不只會被貼上投資客的標籤，還需要負擔高額的稅金。為了避免此種變相的「居住不正義」，政府建立了能減輕換屋負擔的「重購退稅」機制；希望能在精準打房的同時，保障換屋自住者的權益。
1.重購退稅
重購退稅制度整理稅種退稅額度房地合一稅（新制）小屋換大屋全額退稅、大屋換小屋依比例退稅財產交易所得稅（舊制）包含與不含財產交易所得的應納稅額相減土地增值稅價低換價高全額退稅、價高換價低則不可退稅
善用重購退稅制度，在符合退稅條件的情況下，換屋族能把財產交易、土地增值的稅務成本降到最低，避免成為打炒房政策的錯誤打擊對象。不過需要注意，三個稅種對於房屋使用狀態、設籍、面積、買賣價差、產權等條件，是否符合退稅標準有各自的規範，計算公式也有所差異，換屋族於申請前須多加留意。
重購退稅在協助換屋族節稅的同時，有可能淪為投資客炒房避稅的工具嗎？相信這是不少人心中會有的疑問；現階段來看，嚴格的「自用住宅」判定條件存在一定的篩選效果，相關單位若能確實把關、有效查核，應能確保政策的有效性，打破換房族所面臨的居住不正義困境。
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2.先買先賣的換屋煩惱
換屋時要選擇先買後賣，還是先賣後買？目前政府雖鼓勵自住族群「小屋換大屋」，建立友善換屋族的重購退稅機制，但針對「換房過程」並沒有制定相應的配套政策，換屋族若沒有謹慎考慮買賣順序，可能導致資金出現缺口，甚至面臨無處落腳的問題。建議換屋族在脫手房屋前，可以先參考以下內容，了解兩者的特點再做決定。
（1）先買後賣的特點
適合手頭資金足夠充裕、房貸已繳清的族群。由於已經購入新房，自然沒有尋找臨時租屋處的問題，新房還可以放置舊家的物品，讓清空的舊屋有更好的賣相；不過須注意，若舊屋的貸款未繳清，在房屋賣出前，還款壓力將因新舊房貸疊加，變得無比沉重，若最終因急於脫手降價出售，將帶來不小的損失。
（2）先賣後買的特點
優點是可以將賣房的錢當成換屋資金，也不會因「第二戶限貸令」導致買新房的貸款成數受到影響；但先賣後買會出現沒地方住的「換房空窗期」，需要支出額外的租屋成本與兩次的搬家成本（舊家至租屋處、租屋處至新家）對於財務狀況本就不寬裕的族群來說負擔不小。
五、政府眼中的居住正義
對於政府來說，導致「住者適其屋」難以實現最大的「檻」，是居高不下的房價；為了讓高房價問題得到改善，政府祭出一系列打炒房政策，包括限縮資金的選擇性信用管制措施、影響房貸利率的升息循環，同時修訂號稱打房重拳的《平均地權條例》，希望能藉此讓過熱的房市漲勢趨緩，嚇阻投機炒作行為，使全民的居住正義得以落實。
1.房市選擇性信用管制措施
「選擇性信用管制措施」可以理解為央行規定的「限貸令」，在貸款成數受到限制的情況下，投資客的炒房成本將會增加，進而降低其購屋意願，間接抑制投機資金進入房市，炒作房價。最新（2024年6月）的第六波選擇性信用管制規定，民眾在七都（六都＋新竹縣市）購買第二戶房屋時，最高只能貸6成；資本不足的投資客若執意進場炒房，於交易時需承擔更高的資金缺口風險。
2.央行升息循環
為配合打炒房政策，將熱錢引出房市，央行自2022年至2024年3月，升息已達六波。之所以會有升息能抑制房價的說法，是因為升息會讓貸款壓力增加，降低投資客的購屋意願，有助房市冷卻；然而現階段升息打房的效果並不顯著，頻繁升息反而讓自住的房貸族苦不堪言。政府若想利用升息這把雙面刃穩定房市，仍需綜合考量各項因素，才不會本末倒置，讓人民的居住正義更難以伸張。
3.平均地權條例
為了避免投資客短期炒作房價，《平均地權條例》規定除了親屬間的交易外，屋主不可隨意轉售預售屋及新成屋予他人，並且針對私人公司或組織團體可買賣的房屋類型設下限制，同時明確規範炒作行為的罰則、建立檢舉制度，期待藉由公權力來管控市場亂象，回應人民對居住正義的期待。
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六、居住正義問題反思
不論從租屋族、買房族的視角來看，目前台灣離「人人有房住」的居住正義落實還有漫漫長路；居住正義之所以難以達成，是因為其牽涉面向廣大多元，從炒房導致的高房價問題到社宅數量不足、租屋市場權力失衡等現象，想避免居住議題演變成社會結構問題，就必須正視這些現有制度下既存的「不正義」。政府若因害怕選票流失，選擇避重就輕打假球，恐怕只會讓居住正義政策淪為華而不實的政策牛肉與口號。
