一、前言故事
陳先生多年前在自家土地上蓋了一棟鐵皮屋,雖未申請建照與使照,屬於違章建築,但他長期使用並出租,累積穩定的租金收入。某日,張姓鄰居主張土地有爭議,強行進入鐵皮屋並占用,不僅將房客趕走,還拒絕繳交任何費用。陳先生氣得提告,但對方反駁:「你又不是房子的登記所有權人,違建又不能登記,你沒資格要求我還屋!」面對這樣的質疑,陳先生能主張什麼權利呢?
二、違章建築的法律地位與爭議
依建築法規定,房屋若未依法取得建造執照與使用執照,且未辦理不動產登記,即屬違章建築(俗稱違建)。由於無法辦理所有權登記,但在台灣實務上,違建廣泛存在,涉及大量民間買賣、出租、繼承、使用等問題。若一律否定其法律保護,顯然與社會現實脫節,因此司法實務發展出「事實上處分權」的概念,作為調整標的的基礎。
三、什麼是「事實上處分權」?
「事實上處分權」是一種基於實際支配事實而生的法律權能,雖然不具備登記效力,但被實務承認為可以享有一定的支配、使用與請求權。根據最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決定(一)指出:
違章建築之讓與,雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與,但受讓人與讓與人間如無相反之約定,應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。
四、事實上處分權可主張的法律依據
1️⃣ 民法第179條:不當得利返還
「無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。」
若第三人未經同意佔用違章建物並收取租金,雖然沒有涉及物權侵害,但仍無法律原因取得利益,使原本具有事實上處分權者遭受損害,構成不當得利。
🔹最高法院106年度台上字第187號判決指出:
「未為所有權登記之建物之占有利益,應歸屬於享有事實上處分權之人。第三人未經其同意而占有該建物,致其受損害,且無法律上原因時,得依第179條請求返還其占有。」
2️⃣ 民法第184條:侵權行為損害賠償
「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。」
即使違章建築不能登記,但事實上處分權已被實務承認為民法體系下的可保護「權利」。若他人強行侵入、破壞、或阻止使用,便構成侵權。
🔹同樣來自最高法院106年度台上字第187號:
「事實上處分權具備支配、使用、收益、交易等權能,長久為司法實務所肯認,自屬民法第184條第1項所稱之權利。」
五、不能主張物上請求權(民法第767條)
有些人誤以為自己使用違章建築多年、甚至簽有買賣契約,就能依《民法》第767條行使返還或排除權利,但最高法院已明確指出,物上請求權僅適用於具物權性質之標的。
🔹最高法院103年度台上字第2241號判決:
「違章建築未經保存登記者,僅構成事實上處分權,與民法第758條所規定之物權不同,故不得主張第767條物上請求權,亦不得類推適用。」(備註:學說有不同看法)
六、結論:違建不是無主之物,權利仍可主張
回到故事中的陳先生,即使他的鐵皮屋屬於違章建築,無法登記所有權,但他長期使用、經營並收租,具備事實上處分權。張姓鄰居未經同意擅自占用、驅趕房客,即便不能主張物上請求權,陳先生仍可依民法第179條請求返還不當得利,或依184條請求侵權損害賠償。
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