成也租金、敗也租金，是商圈發展真理？

文/游智維

全世界的商圈興衰，往往都從被低估的地方開始，初期便宜的租金養活了創意工作者，透過群聚效應帶來人潮，但在過度炒作之後，投資型房東因有利可圖而拉高租金，造成原本的店家出走，有時候就換成大企業或連鎖品牌進駐，小商圈原本的特色也因而走調。

對於從商圈成形一開始就在的店家，一般來說有三種對應方法：一是像日本作家松浦彌太郎曾在書裡面提到的，他在紐約遇到一位小書店的老闆，告訴他如果想在城市裡繼續開這樣一家堅持理念的小書店，不管再怎麼辛苦都要把店面買下來，只有擁有資產，才能用創業者想要的規模、節奏與想法來經營。

第二種方法是回歸商業供需。當店家創造了有趣的事情引進消費者，人潮應該要能轉換成支撐在此地經營的收益來源與動力，如此也才能永續經營，調整經營方式或內容創造更穩健的獲利，逐步提供給房東更好的收益，滿足消費者想要的消費體驗，才能三贏。

最後一種方法，如果創業者不喜歡改變後的環境，也可以快樂的揮手離開，選擇下一個能讓你更舒服的地方與經營方式，繼續過生活。

部分歇業的正興街店家選擇了第三種，但仍有更多的業者朝向第一種跟第二種方法努力，且正興街與台灣許多劣幣驅逐良幣的商圈不同，留下的店家是很有可能兼顧理想與商業利益的一群——為什麼呢？這就必須從正興街興起的故事談起。

在正興街還未成氣候時，我跟同學謝文侃一起合作了西市場老屋改造案「謝宅」，引起媒體注意報導，但讓正興街走紅的關鍵者是「彩虹來了」的共同創辦人高耀威（Eric）。他想打造以旅行為主題的線上服裝品牌而尋找創業地點，我給他的建議是，如果主力客群是靠網路，在台北不見得能找到合意的店面開實體店，倒不如考慮搬來台南發展，我知道正興街上有棟老房子要出租，房子的格局雖不方正但頗為有趣，便推薦給Eric；他看過後覺得租金可以負擔，加上跟親切房東聊得很開心，就承租下來，搬到台南開始創業。

Eric來到正興街之後，很積極的與街坊鄰居建立起良好的互動關係，那些長年住在街上的阿公阿嬤也很好奇新搬進來的年輕人是什麼樣的人，老人家因為小孩都外出工作不在身邊，就把他當自己的孫子一樣關心，天天招呼他吃飯，而他也把這些長輩當自己的爺爺奶奶來照顧。

隨後正興街陸續搬來不少很有想法的年輕人，像是「蜷尾家」、「小滿食堂」、「拾參馬卡龍」等，他們自發性的辦了許多活動，不同於一般商圈思考的只是收益與人流，而是透過創意去串聯理念和生活，用很少的預算，例如回收厚紙板寫上書法當作宣傳海報、活動標語，用拮据的經費編撰雜誌，記錄街坊共同關心的大小事，邀請鄰居阿嬤跟大姐來做封面人物，笑稱自己是「全世界視野最狹窄的雜誌」，結果不但每一期都搶購一空，甚至在網路書店「博客來」上架，還發行日文版賣到日本。

店家主動跟市府申請假日封路，創造舒服的散步空間，因為不想在馬路放橘色三角錐，所以邀請插畫家小圭幫街上的居民、店家，依照個性畫了人形貓的可愛圖案，再做成封街立牌，成為媒體爭相報導的特色。另外也辦「正興街遊」，和鄰居阿公阿嬤、老鋪新店家一起邀約出遊維繫感情，甚至和日本京都的田邊市進行社區交流，合辦第一次「海外辦公椅競速大賽」，引爆人群關注與參與。

注重人與人之間的連結是正興街成功興起的秘訣，原本擁有房子的阿公阿嬤樂意長期維持原價出租給年輕人，因為地方型房東要的是找到一個能照顧房子的好房客，又能有穩定的租金收入。不過投資型房東隨後也開始用更高的價格收購房子，再開出相對於房價心目中合理利潤的租金，最後自然而然造成商圈整體房租上漲的結果。

人潮代表錢潮，隨著商圈成熟、收入增加，成本自然也跟著墊高，就我所知，正興街的店家群並沒有只抱怨租金成本所帶來的壓力，而是用升級轉型來達到社區共好，原來彩虹來了的位置變成「五洞堂」這棟複合式街屋，透過食物、漫畫和桌球三種元素創造在地關係；蜷尾家從正興街的三角窗小鋪出發，一路拿下亞洲冰淇淋銀牌大獎，更跨海在東京三軒茶屋、麻布十番等地陸續開新店。

即便是搬走的店家，也未必是被高租金壓垮，小滿食堂的策略是擺脫房租的制約，把精力投放在創作料理上，並轉戰移動市集與線上宅配市場。而有十年榮景的佳佳西市場，當大型飯店也仿效其做法，以文化元素融入空間進駐台南，他們決定老屋民宿經驗轉移到其他城市，繼續改造被忽略被低估的歷史老宅，讓老房子光芒再現。

雖然商圈的榮枯與租金的漲跌勢必連動，但正興街的案例告訴我們，店家如何與在地文化的連結仍是最重要的底氣，凝聚力越高的商圈，店家越是能因應環境變遷找到生存之道，達到居民、房東、店家、消費者多方共贏的結果。

本文摘自寫樂文化出版之《鄉下創業學：27個日本＋台灣地方商業案例觀察》