編輯嚴選
課了囤房稅,囤房屋主就難入睡?

2019/12/31閱讀時間約 5 分鐘
近來有關所謂「居住正義」之議題百家爭鳴,有論者云持續推動社會住宅、包租代管、都更危老等為其目標;另也有論者云可由金融貸款管制複數持有房屋之貸款成數與利息等方式促進;最後則是本文欲討論的以囤房稅之方式是否有助於達成居住正義之效?
簡言之,各家所提出之「藥方」其實都對於居住正義之議題有所幫助,但居住正義的「正義」又該如何界定,這才是問題的根本,故我先將本文之結論放在前頭。
那就是本文支持x你x課爆! 沒錯,就是x你x課爆,才不管甚麼導致開發商稅賦提高或是錯殺擁有很多房但其實沒有囤房的,每次課的房屋稅就是累進一大筆。小屋課成大屋,中屋課成巨屋。大屋課一加一,跟把整個房屋稅的稅收變成主要歲入沒兩樣。主計長跑來跟我說,這年度稅收爆增,你有頭緒嗎?我他x的怎麼會知道。
當然上面是誇飾的玩笑話
管見以為所謂居住正義現階段可實現的,應是依循著能力越大責任越大的邏輯與脈絡,進行思考與改善才是實事求是,囤房稅很明顯地是可增進財政收入,而對於居住正義來說應是各項配套措施之重要一環。
下列將以自身所認知有關囤房稅之背景、預期效果、實施可能有困難之處加以分述:
首先在背景部分,以目前現行有關不動產之持有成本以實質稅率來看,臺北市約落在0.13%而東京與新加坡則是在0.2%與0.17%~0.36%的範疇,然而與歐美國家相比較,紐約市0.72%、倫敦0.38%我國則有偏低的現象,這些數據皆為政府機關委託研究之數據,故顯示以目前來看不動產之相關持有稅賦應還有調整之空間
而且對於不動產之課稅是稽徵成本相對小且優質的課稅標的(因為是不會動的資產),基於一般租稅的量能課稅原則,擁有優勢的房產數量卻未能增加其負擔是件值得討論之事,以目前現行法規就臺北市而言全國持有三戶內的自住用房屋仍維持單一稅率,非自住房屋才有差別稅率(越多房課越多)之適用也是值得商討,基於檢討現行制度的立場,再搭配近期討論度較高之居住正義議題,或許吾輩該思考是否該正視不動產這個兼具投資與消費性質之產品,在持有數量較多的情況下,本應就負擔較多的稅賦才謂為合理
聽說越南的地價稅會依面寬來計算(https://vocus.cc/@alohainTW/5d24a8e8fd897800013cfa96),所以大家都把房子蓋成細長型?! 圖片取材自網路非當地房屋
其次在預期效果部分,有論者認為囤房稅將導致稅金轉嫁之效應,反而造成房價之提高,然而綜觀國內外之研究,在稅的資本化效果(capitalization)之下,將可能導致之結果是轉嫁於租金會增高、然而房價的部分卻是會下跌,故倘若囤房稅之配套措施作得好,例如將目的性確立,若複數房屋確有其使用目的(例如出租、供營業等使用)在稅賦的課徵方面屏除於囤房之處罰性,實然是可推行增進空置住宅之使用,並不會影響到現行作為出租住宅或予人辦公用等情況。
租屋市場就目前觀之應該是承租者市場,現行推動許多政策都是在降低承租者之成本,所以如果有房東真的因囤房而漲了租金了,那應該還會有更多因為不想被課囤房稅而釋出之空屋可以補上,管見以為囤房稅被反應在租金上的效應不大。
且針對囤房稅所收之稅收原則應列入地方稅之範疇,或許可列入地方稅對於該縣市之長期照顧及住宅政策之預算內(比照目前房地合一稅模式),那麼依照國外學者查爾斯丁波(Charles Mills Tiebout)的以腳投票模型(Foot voting)可促進地區性之發展。
鄉下的房子空著不算囤? 那就多課點稅促進地方財源收入呀,不然就是課到拿出來用,房子不用不然要幹嘛?
而實施可能有的困難部分,則是要如何定義「囤房」行為是非常重要的課題,假若開發商經過一段期間而未能銷售完畢之產品是否會被列入?以及所謂囤房稅若只是修改現行法規之稅率,然而對於更需要變革之課稅稅基(也就是房屋評定之現值)未能加以改善之時,會不會依照地方自治的情況,上有調高稅率之政策;下有調整稅基之對策呢?
不過坦白講,殺頭的生意有人做賠錢的生意沒人做,開發商在開發時早就把稅賦都列入評估範疇了,多課稅只是少賺錢理論上不會到虧錢,如果設立一個日出條款讓新開發的案子可以將囤房稅的成本先例入考量,或許也可以順勢減少許多新建空屋的產生也說不定?!
上述之拙見難免有掛一漏萬之情況,然而在相關制度之訂立的確也是需要多方討論才能尋得解方,但回過頭來討論問題之根本,也就是能力越大是否應當的責任越大,若能接受這個基礎論述為共識,那麼也就該盡力地讓現行制度可以往該方向提出修正,這不才是現行公民社會應該要有的樣貌嗎?
我也有一個夢,夢想著未來的政策可以不再只為了當權者開脫,或者是具有金錢地位的人而設。只不過這個夢可能得很久很久後才有機會實現。
為什麼會看到廣告
職地酉聲
職地酉聲
職業為地政士的七年級生,用自己累積數年於房地產市場的經驗,歸納一些心得與各位分享。 身旁的伴侶則是專業的民法、商事法律師,彼此間三不五時有些地政學界與法界的【溝通交流】。 希望自身的分享能擴及更多層面,讓人們對於不動產業界或法學業界可以有更多不同的看法。
留言0
查看全部
發表第一個留言支持創作者!