修法後就能輕輕鬆鬆買房?有關「預售屋禁換約、建立檢舉機制」等措施內政部預計修法之新訊分享

2022/01/18閱讀時間約 3 分鐘
內政部於去年(民110年)12月9日發布一則新聞稿,市場業界無不嘩然,該新聞稿之標題即為「嚴懲炒作!內政部修法預售屋禁換約、建立檢舉機制」,該新聞內容簡要說明為下列幾點,即內政部已於其部務會報當中通過修正草案,係為提出修正平均地權條例以及不動產經紀業管理條例之修法提案,而修正重點為下列幾點:
一、限制換約轉售:預售屋或新建成屋買賣契約,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親外,不得讓與或轉售第三人,且銷售者不得同意或協助買賣契約讓與或轉售;違者將按戶棟處罰50萬至300萬元。
二、禁止炒作行為:嚴懲任何人有意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為,違者將處罰100萬至500萬元;若造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人情形者,並可處3年以下徒刑或併科罰金100萬至5,000萬元。
三、解約申報登錄:預售屋買賣契約若有解約情形,應於30日內辦理登錄申報,違者將按戶棟處罰3萬至15萬元,以避免虛假交易哄抬房價。
四、管制私法人購屋:增訂私法人取得住宅用房屋許可制,並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。
五、建立檢舉獎金機制:建立不動產炒作銷售、買賣或成交資訊申報違規的檢舉及獎金制度,經查證屬實者可以實收罰鍰總金額一定比例作為檢舉獎金,並授權主管機關另訂辦法,以利執行。
對於上開預計修法內容,內政部洋洋灑灑列出近期市場上發生之哄抬炒作等事項,並表示該等修法可以降低假性買賣(炒作)等情事,使市場回歸理性交易與合理交易價格。
但管見以為,其修法重點的第一點即存在許多矛盾與窒礙難行之處,首先是理性的交易方面,依經濟學的基本觀點,一個自由競爭市場即為理性之交易市場,給予該市場過多之干涉與限制,以政府這隻看得見的手去干涉市場機制這個看不見的手,其下場往往不盡如人意,從國內外各歷來之實際案例均可觀之;更何況禁止轉讓這件事係對於財產權的高度限制,在現行制度中也頂多只有被徵收前(或是重劃、都市更新等)亦或者是被限制登記(被查封、假扣押、假處分、破產等)或者是以涉及國家安全等為由禁止移轉特定用地予外國人等,有如此強烈的措施限制財產權之流動,且該等限制係具有更高度之公共目的性才能針對私人之個別產權予以限制。
再者以目前提出之修法內容,先姑且不論「新建成屋」的定義是幾年內成屋才算新?以及為何只限制新建成屋?依其邏輯是否應限制所有新取得之房屋幾年內禁止再轉售?然而針對預售屋的買賣契約加以限制,雖然可以說是禁止炒作權利且房屋為人民生活所必需之財產,而我們的政府官員亦拿出證券交易法有對於股票限制交易等措施作為本次修法可比擬之同等對待,但是預售屋的買賣契約這件事情真的如同該官員所想的如此簡單嗎?最符合其官員說法的應屬證券交易法第156條(公司遭遇重大災害、發生特殊事故、遇到重大公害、有虛偽不實或違法情事等)的情況,但這豈不是把購買預售屋市場的消費者都當作是遇到了有如該法條所述的那些那麼不堪的情事嗎?
管見再以為,修法的幾大重點確有值得鼓勵之處,但也有讓人不能理解自己是否還身處於一個自由經濟市場之處,但如果目前執政之官員還是想採取頭痛醫頭腳痛醫腳,如鯀治水只知防堵建堤,絕非追求民眾之最大福祉;但若是為了其他幾項值得鼓勵之修法,而暗度陳倉把想通過的增修法案夾帶其中想闖關,那如此粗暴之作法也大可不必就是了。
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職業為地政士的七年級生,用自己累積數年於房地產市場的經驗,歸納一些心得與各位分享。 身旁的伴侶則是專業的民法、商事法律師,彼此間三不五時有些地政學界與法界的【溝通交流】。 希望自身的分享能擴及更多層面,讓人們對於不動產業界或法學業界可以有更多不同的看法。
幾位律師與地政士,分享執業上面的心得,與生活習習相關的法律知識。
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