貸款百科/房屋貸款/攤還方式/自購住宅貸款利息補貼/選對還款方式讓你少繳利息！
更新於 2023/07/13閱讀時間約 9 分鐘
投資理財內容聲明
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前言
台灣有著「有土斯有財」的觀念，擁有一間屬於自己的房子，對邁入社會的我們來說是難以避免的課題，面臨2008年(SARS疫情年)難得的低房價後，台灣房價就逐年攀漲，使得年輕人想要買房都是個難題，不禁開始有「買房不如租房」的聲浪。
以相近水準的住宅品質來說，通常房租租金會比房貸來得低，且不需要初期支付龐大的頭期款，「住」的支出負擔能減輕不少，但是選擇租房的話，需要面臨幾個殘酷的問題：
- 房東願意將房子租借給有歲數的族群？
- 邁入老年後是否有處所可以住(租)？
冷知識：有些國家是提倡租房的(例如德國)，其首都柏林有高達85%的租屋率，配合政府規範「不得任意調漲房租、無特殊理由不得要房客搬離」等政策，使買屋這件事情在德國等國家較不盛行，買房的無形壓力便不存在。
我們為什麼決定要買房?
誠如上述，聰聰至2023年已經結婚5年有餘，女兒剛滿3歲。我跟老婆在同一家公司上班，最終決定要買下人生第一間房屋(預售屋)的原因有2個：
- 公司搬遷(通勤考量)
- 給一家三口+兩貓一個穩定的窩
不免俗地開始研究眾多貸款方案、償還方式、津貼補助等等資料，希望透過這篇文章分享，能夠幫助有需要買房或者已經在背負房貸的獅友。
此外，若你剛好手上有一筆資金，在躊躇著是否要先償還貸款(不論房貸、車貸、就學貸款等)，都建議可以參考我之前的文章：貸款與保險/貸款是否要提早還清?
核心重點1-貸款3大因素
為了讓大家閱讀文章能更快瞭解，我再次簡述：何謂貸款？
貸款，即銀行借一筆錢給你使用，可以讓你應用在買房、買車、讀書，需要注意的是，這筆資金不會實際經過你的雙手(簡單來說你不會碰到這筆錢)，是當有你這些購買或者消費行為時，依照購買依據來跟銀行承貸這筆款項。
其中，貸款受到3大因素影響，包含：
- 貸款金額
- 貸款期間
- 貸款利率
知道這3個因素後，我們進一步瞭解這3個因素會影響2個結果：
- 每個月償還金額
- 貸款總利息
好，有初步認識後，我們開始進入今天重點。
貸款攤還方式&試算
首先介紹貸款的償還方式，大致上可以分為2種：
- 本息攤還：每月償還給銀行的總金額相同(亦稱本利和相同，其金額包含本金與利息)，方便理財，適合工作收入穩定，每個月能償還固定金額的貸款人。
- 本金攤還：每月償還給銀行的本金金額相同，至於總金額(加上利息)則會逐月減少，適合年輕工作收入較多(初期償還金額較高)，中年可能會轉職到收入穩定或者希望有更多現金流(後期償還金額較低)的貸款人。
以文字說明恐怕難以理解，以下我們用試算的方式來讓大家更好瞭解兩者差異，如核心重點1提到的，試算貸款需要3大因素(3個條件)：
- 貸款金額：以$1,000萬試算。
- 貸款期間：30年。
- 貸款利率：1.98%。
總結-貸款攤還方式
試算表可以從文末的實用連結進去計算每個月的攤還金額、總利息等資訊，我直接歸類出以下2個重點結果：
- 採用本金攤還的話可以比本息攤還少約$30萬的總利息
- 本金攤還的每個月還款金額，初期會比本息攤還方式來得高($44,278元 > $36,863元)，在中後期則會開始繳得比較少($27,744元 < $36,863元)。
這個議題在FB粉專提出時，確實分出兩派的討論，部分獅友選擇本息攤還，部分則選本金攤還。兩種還款各有好壞，挑選適合自己的來還款就可以，若很介意償還總利息的可以考慮本金攤還的方式(本金攤還有點像是倒吃甘蔗，越吃越甜，先苦後甘的概念)。
自購住宅貸款利息補貼&試算
自購住宅貸款利息補貼可與財政部辦理之「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款」（105年1月1日起優惠貸款最高額度新臺幣800萬元）搭配使用。 政府補貼利率：內政部洽商金融機構議定之利率（郵儲利率加0.9％，111年12月21日起為2.37％）減優惠利率。
有興趣進一步瞭解&申請的可以點選內政部網站連結。
自住宅利息補貼(簡稱)實施辦法坦白說有點複雜，為了讓大家快速理解，評估自己是否適合使用這個優惠貸款，以下列出5個方案重點：
- 雖然方案名為利息補貼，但不是白白送錢幫你繳貸款利息或貸款本金。
- 方案是將部分的貸款金額以較低利率來辦理，使總利息可以減少。
- 自住宅利息補貼有配合銀行，申辦方案要注意房貸銀行是否有配合。
- 自住宅利息補貼貸款年限為20年。
- 每個縣市貸款額度不同，台北市最高$250萬，其次為新北市$230萬。
同樣的，我以4種方案來說明差異：
- 方案(一)：同前段30年房貸本息攤還。
- 方案(二)：配合自住宅利息補貼年限為20年的條件，追加試算貸款金額與貸款利率不變，貸款年限從30年減為20年的結果進行比較。
- 方案(三)：30年房貸申辦自住宅利息補貼的試算結果，其條件取台北市$250萬來試算。
- 方案(四)：20年房貸申辦自住宅利息補貼的試算結果，其條件從方案(三)。
※ 自住宅利息補貼的利率採2022年的1.30%計算，2023年請有需要的再自行追蹤。
總結-自購住宅貸款利息補貼
- 方案(一)：每個月攤還金額為$36,863元，總利息為$3,270,199元。
- 方案(二)：每個月攤還金額為$50,494元，總利息為$2,118,459元。
- 方案(三)：每個月攤還金額為$39,486元，總利息為$2,793,078元。
- 方案(四)：每個月攤還金額為$49,707元，總利息為$1,929,205元。
以常見30年房貸的貸款人來講，若有申請自住宅利息補貼的話，總利息可以大幅減少約$100萬元，但是每月攤還金額需要上升$3,000元左右；
以20年房貸的貸款來說，若有申請自住宅利息補貼的話，總利息可以減少$30萬元，每月攤還金額還能降低$1,000元左右。
由此可知，自住宅利息補貼是20年房貸的首選(個人建議要申請)，不僅每月攤還金額降低外(因為部分貸款以低利率計算)，總利息亦能減少；相對於30年房貸的貸款人，雖然總利息大幅減少，每月攤還金額卻得提高，故申請30年房貸的則需要斟酌自己的還款能力。
核心重點2-每月償還能力
回歸第2個核心重點，雖然我們試算多種方案，可以比較出償還貸款時對總利息的影響，聰明各位都會優先選擇總利息少的，畢竟沒有人想要讓銀行多賺走利息錢，然而你是否有注意到「總利息少的方案通常每月攤還金額會相對較高」？
貸款借錢即每個月要還錢，以總利息作為方案考量的同時，不要忘記斟酌自身每個月的償還(還款)能力，偶有要繳交保險、稅金等這種金額較大的時候更要特別留意，會不會為了這些支出以致於無法償還貸款唷！
心得分享-償還部分本金
我們在2022年12月底驗屋後，兩天內銀行即進行撥款，1月初聰聰父母有贊助我們$100萬償還貸款本金，雖然有考量這$100萬拿來投資存股，是否更有效益，不過看到原本申辦貸款的每月攤還金額後，還是決定先遵循父母的美意，償還部份貸款金額以降低每月攤還金額。
加碼試算-若$100萬拿來投資存股...
我先試算提前償還$100萬前後的每月攤還金額與總利息，其差異如下
- 每月攤還金額(減少)：$3,686元
- 總利息(減少)：$327,056元
一開始我滿驚訝的是，我們整整償還$100萬元，卻只有讓總利息減少$32萬元，經過幾天的思考，我以能負擔原本償還金額為前提(很重要)，規劃出2個投資方案：
- $100萬不拿來償還貸款本金，投資股票(All-in)，以年化報酬率5%+30年計最終金額。
- $100萬償還貸款本金後，每月多出$3,686元來投資股票(定期定額)，同樣以年化報酬率5%+30年計最終金額，並加上$32萬多元的總利息差異。(因為計算機設定緣故，我是設定每一年投入$3,686元/月x12個月=$44,232元/年來複利計算)
使用複利計算機(實用連結可以點進去試算)，利用上述條件計算最終金額如下圖：
以結果來看，是最一開始以$100萬All-in投入年化報酬率5%的方案小勝$90萬左右，不過這個畢竟是理想值，常提到All-in的情況要嘛大好要嘛大壞，若一口氣投資下去的時間點處於股價高點，那狀況就即有可能反轉，該選擇哪個方案同樣是見仁見智，選擇自己能承擔的為優先。
最後，我反思我們採取第2個方案的作法，我覺得挺適合的，我自認投資能力並非卓越，算是默默耕耘存股當養雞的投資策略，加上先償還$100萬確實對每個月負擔支出來說減輕很多，能更有效運用多出的現金流，來決定如何配置投資，算是比較保險的操作方法。
若是你，會頃向哪個作法呢? 歡迎留言分享討論~
實用連結
PS. 考量隱私，恕房屋總價、貸款總金額等資訊不公開分享。
以上，謝謝各位觀看~
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採用長期投資的基本面判斷手法，用最初階的股利政策、盈餘分配率、殖利率等情報，來推斷一家公司的隔年股利股息。分析對象包含個股(可以深入探討是否適合存股)、同類群比較(橫向分析同產業誰適合你來存)，幫助大家挑選適合的金雞母
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