什麼是預售屋的紅單?

建商在蓋房子時能從銀行貸到三筆錢：土融、建融、周轉金，合計約總資金的七~八成，剩下的2~3成就是建商所需的自備款。

紅單就建商發的號碼牌。但是做生意棄單總難免，所以會發號碼牌，憑號碼單序號選棟別方位。數佰萬甚至上仟萬的合約，請買方拿出五萬、十萬當保證金，如果反悔不買就沒收保證金，以免被惡意下訂，也希望買方下訂前能慎重考量。

可是市場上，如果一張五萬的紅單，代表著二年後1仟萬的房子，如果通膨是2%，二年後的房價也會漲個2%，漲價易造成競價，假設只溫和的漲了5%，就是50萬。5萬的紅單代表二年後賺50萬，是十倍的利潤。自然有人會出10萬，甚至20萬買。紅單投資成了顯學。

上面的問題是建商、政府都沒賺到，買家在未來交屋時，假設能貸八成，自備的二成款，就在二年興建期間分四到八次交付建商。紅單選定棟別樓層後就要簽約，繳第一筆費用給建商，與建商簽定合約，這時建商尚未大量大興土木，重大支出未產生，如果馬上完銷，等於建商的自備款都由買方買單。建商無本賺錢，利潤率無限大，追求推案即完銷是建商的夢想。但是實務上還是要有一定的自備款，消費者要挑選財務健全的建商也是這個道理。

如果建商追求投入產出的利潤率，就和投資客成了海葵與小丑魚的關係。如果初期銷售裡買方的投資客比例過高，房價下跌時，後續棄單比例易過高，建案常蓋不完，但房價上漲時，所以簽約後換約大增，建商收的換約費會非常好賺。

紅單和換約都是目前實價登錄欠缺的一環，也是政府目前打房的重點。預售屋不能出租，沒有撤退路線和備案，是用小錢博大錢，就像的股市的選擇權。通的過時間考驗的是投資，通不過的是投機。投資預售屋要做好風險管理。

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