入坑中雷一念間，識破黑心建商萬年話術
閱讀時間約 4 分鐘
「斜對面」、獲利多少、管理費便宜、銷售破九成、降價多少，都是騙人術語，讓你忍不住多看兩眼、心癢癢的衝動購屋。別以為電視購物那套只能騙便宜貨，房地產騙更大，而且你被騙之後還會感激他咧！
關於房地產有很多數學，不講你不會明白。
噹噹噹，第一題：「紅樹林站斜對面，捷運生活圈」或「距捷運十五分鐘」。
有個朋友的案子，位在淡水紅樹林捷運站斜對面。站在接待中心，你真的看得到紅樹林站的屋頂，看到捷運緩緩駛入，還聽得到站裡的列車進站聲音，感人咧，捷運宅呢！你一定會多花一成的房價買房屋。但真的走一趟，你要先往淡水方向走三分鐘才到人行道，然後等過馬路，再往台北方向走十分鐘才到得了，所以大約一共十五分鐘可以走到捷運站，而且不包括等紅綠燈時間。斜對面耶！平常看房子的客人多是開車來的，廣告大剌剌寫著捷運對面，真相是要走十五分鐘以上。這是數學題。十五分鐘，可以到很多地方買更便宜的「捷運宅」了。
接著來，第二題：「自備50 萬元，保證獲利25％！」
看起來是，自備款50 萬元，然後出租賺錢，獲利25％，這個數字會讓你覺得四年回本。這個數字太唬爛，建商不會用個天價的租金讓你算出這麼高投資報酬率，做法太粗糙，很容易被客戶打槍。獲利回本，講的是回「那50萬元自備款的本」，這叫做現金報酬，也就是你投入50萬元，每年獲利就是12萬5千元，也就是每月大概1萬出頭的租金收入，看起來好像還不錯。這時建商會再丟顆震撼彈，「保證獲利」可簽入合約書，這招一下，客人很容易心動。
問題出在，丟開投資報酬率，這房子根本不值那個錢，建商願意保證獲利，一定是開高價，你多花更多錢買了一間房屋，如果底價500萬元，起碼一定賣你550萬元，可卻只保證你第一年獲利，我只要拿出12萬5千元的第一年租金給你，就可以賣給你。懂了嗎？建商一定賺，而且，這樣的房子地點一定不好，賣很久賣不掉才會這樣搞。
昏了沒？第三題：「社區有溫泉、泳池、接駁巴士、二十四小時警衛，管理費每坪60元。」
這題的重點不在公設規劃，而是管理費。建商一定告訴你第一年代管期間，每月每坪只要60元，好划算啊！我告訴你，賠本生意沒人做，每坪60元根本不夠，沒有物業管理公司會跟管委會簽下60元的合約，想要有完善的管理，起碼每坪100元。建商怎麼做到的？一則跟物業公司長期配合，對方要接案子就要犧牲獲利，等建商代管期結束，接下來要改簽多少管理費，那是管委會的事。為了低管理費，管理品質下降、不能有游泳池、沒有二十四小時警衛，房屋根本不保值了。
接下來，第四題：「感謝投資客火力全開，銷售突破九成！」
人家說，投資客來買的房屋都是炒樓，以前大家比較不明說，現在，一定跟客戶說，本社區銷售破九成，就是因為很多投資客來買。第一，讓你心動；第二，讓你快速下決定；第三，讓你就算不住也來投資。其實房子條件並不好，前面有醫院，後面有高架橋，
格局小又不方正，雖是先建後售，但工程期間又無法讓你好好看房屋，等到交屋你就知道，沒有景觀、不夠安靜、絕對不好住，到時交屋時大家都想賣，怎麼辦？多的是中古十年「全新」房屋都賣不掉，你以為你到時賺得到錢？
還有還有，第五題來了！「每坪降價2 萬元！」
現在房價高對不對？案子開價每坪40 萬元，底價35 萬元，你嫌貴，好，私下叫跑單降價給你一坪33 萬元，你也許會買，看起來40 萬跟33 萬元，殺了7 萬元，砍了一成七，還不錯，不過，黑心建商會從停車位狠狠給你賺回來，行情120 萬元，建商咬死一個250 萬元，這樣就回補130 萬元。
有個案例，房子的部分越賣越慢，但是附近老公寓多，建商很多車位可以外賣，所以，外賣的車位反而大賺錢。啥？你不想用超高價格買車位？可以啊，你不買，社區外一堆人搶著買，而且剩的不多喔，到最後你還是只能選擇要租或要買，撐到最後，這筆獲利，還是分毫不差的落進黑心建商的口袋裡。
●Cover photo by Andrew Haimerl on Unsplash
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2024的今天，符合捷運宅加上房價在3字頭的區間寥寥可數，新北第一環普遍站上5字頭，3字頭的房價在淡水區是比較有可能的，比較多人關注的是淡水新市鎮的發展，本篇文章來開箱紅樹林的生活機能，希望能幫助新加入紅樹林的朋友。手冊涵蓋捷運站、淡江大橋、淡北快速道路、學區、生活機能、景點 … 等。
作者 Only 系列文章，【一天一千字，進化每一次】，台灣房地產市場持續火熱，房價穩定增長。投資房地產具有三大好處：儲蓄、槓桿和長期持有。房價由當地有支付能力的人決定，不易暴跌。建議買房自住者應根據收入謹慎選擇，而投資者可考慮好地段的舊房修繕出租。
去年政府推出的「新青安房貸」帶動市場買氣，房價持續攀升，央行近期出手「升準不升息」，目的為收回市場過多投資熱錢。
買房要考量的因素很多，例如交通便利、是否近學區，是否有嫌惡設施等需求，買房動輒上千萬的交易，購屋前務必審慎斟酌建商的廣告文案，字裡行間可能藏有玄機。
公平會新聞稿指出，冠傑建
這個年代在房仲界看屋別以為只有單純看房子而已。房屋仲介結合商圈可說是一個新興樣貌。一邊看房子、一邊逛商圈消費成為時尚。吉祥道便是顛覆傳統房仲介界的模式。
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地址:
台北市信義區基隆路一段89號
營業時間:
周一-周四
AM11:00-PM20:00
周五-周日
若一人一生只買一棟房，你應該尋找真愛而非博愛～房地產書籍只能建立概念，偏偏魔鬼都在細節裡
這是「房地產投資教學」專題，而不是「房地產購買指南」，你要學會到合適的地段，以合理的價格，購買優質的物件，享受其上漲的潛力，但幾十年來，台灣地產界只引進商業行銷術語，沒有整套完整房地產觀念，就是「順口溜」一堆
相信除了老玄這個社會魯蛇，人生勝利組的，靠爸靠媽族的，事業有成組的，反正跟老玄年紀相近的，多多少少都應該已經開始在拚頭期款，為屬於自己的房子努力吧，甚至不少同輩應該為了那高額的酬金，也相繼投入房仲這個龐大而拚搏的戰場。
但房仲的水，深不可測，甚至除了買方賣方或房產商外，有時候誰都不知道房子的真實狀
許久沒到忠孝東路走走，今天要到這一帶吃飯，停好車，走出來，覺得好美，自己突然覺得有些感悟。當年有朋友想要將這附近的公寓讓給我，價格比市價便宜一成左右。我沒要，選擇在別的地方置產。現在這裏的房價已高得離譜，當時選擇，是對是錯？用價看，可能是錯的，用生活環境，絕對是正確的，所以說人生或生意跟商業上，沒有
本篇你應該學會……
■在此購屋首重「人氣」，只找有人氣的地方看屋，暗帶就要毅然放棄
□顏炳立認為去年房價走揚只是表象：基本上都是小坪數住宅，導致單價看起來攀升
●亞洲國家房市陸續崩盤，只剩下「地段、環境、可及性」好的產品，才會有買氣。
○房屋的價格由供需所決定，所謂成本轉嫁，要買賣雙方認同才有意義
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