法律筆記 第2篇 地政士考試必備-地政士義務
閱讀時間約 9 分鐘
上一篇對於如何成為一名合法地政士做了完整的說明，還沒看過的，請先移步閱讀，才接的上本篇的故事情節，本系列為【表格學習系列】，採用〔表格化整理〕的學習、記憶方式，請各位對照法條條文讓身體記得法條的位置，搭配表格的快速閱覽及直覺式記憶，以後看到表格就能立刻想起條文的大致內容及條文位置。
目錄/綜覽
- 地政士得執行業務
- 地政士的義務
- 複代理人
- 簽證
- 地政士禁止行為
表格服用說明：數字均為條文號（數字為條號，羅馬數字為項，括號數字為款）；有【施】字的數字 表示為施行細則的條號；無施字的數字 就是地政士法的條號。
地政士得執行職務
成為地政士後，《地政士法》就地政士之業務有限制範圍，地政士只能為以下職務。
一、土地登記---- 代理申請土地登記事項。
二、土地測量---- 代理申請土地測量事項。
三、稅務---------- 代理申請與土地登記有關之稅務事項。
四、公證、認證- 代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。
五、提存---------- 代理申請土地法規規定之提存事項。
六、撰擬契約---- 代理撰擬不動產契約或協議事項。
七、簽證---------- 不動產契約或協議之簽證。
八、其他業務---- 代理其他與地政業務有關事項。
然而，由於《不動產經紀業管理條例》第32條中有規定：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣10萬元以上30萬元以下罰鍰。…」此时“地政士”是否屬於“非經紀業而經營仲介或代銷業務”就衍生出了疑義。
根據此疑問，行政院內政部曾有函釋表明：「律師、地政士因執行法定業務（律師依律師法第20條/地政士依地政士法第16條）之必要，而受當事人之委託代理投標法院拍賣之不動產者，如未對不特定人有招攬、廣告、提供法院拍賣不動產資訊或如不動產經紀業者般積極斡旋於當事人間之媒合等行為，則與上開條例所謂經營仲介或代銷業務之情形有別，無不動產經紀業管理條例適用」。〈內政部92.12.23 內授中辦地字第0920085261號函〉
同時該函釋也對所謂的〔仲介業務〕及〔代銷業務〕作出解釋（※參見《不動產經紀業管理條例》第4條第5款及第4條第6款規定）：
- 仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務的人
- 代銷業務：指受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產業務的人
地政士的義務
下列表格的閱覽順序由左至右，閱讀方式請代入此公式：〔地政士在......(某項目).....，應....(履行義務)..................。〕例如 地政士在職業方式，獨立執業者，應設置事務所，且不得設立分事務所；或地政士在職業方式，為共同職業者，應設置聯合事務所(兩人以上組織)，且不得設立分事務所。
地政士處理業務應自己處理。所謂自己處理，是指不能假以他人之手，需要親自處理的意思。而該條但書則將親自處理的義務稍加放寬，於經委託人(當事人)同意的情況，可以交由其他地政士辦理。而另有習慣或是不得已事由發生的時候，也能夠依法交由其他地政士辦理，免於違反義務之懲戒及違反義務的損害賠償。
複代理人
〈複代理人〉的概念是指，受委任代理人再委任的代理人，也就是：當事人>>>委任代理人處理事務，代理人>>>再委任代理人處理(受再委任的人 就是複代理人)。
※與數個代理人是不同概念，當事人委託兩個人分別代理他處理事務，這兩個收到代理委託的受託人，都是稱為“代理人”，而“非複代理人”。
私法關係中原則上是禁止複代理人的，但是《地政士法》中明文許可了複代理人的制度，《地政士法》第17條賦予當事人同意地政士委託複代理人辦理業務的權利，並且中央主管機關亦早再民國91年9月16日函釋確認了地政士法中複代理人制度之存在：「地政士依地政士法第17條規定，將業務委由其他地政士辦理，該受委託之“其他地政士”應即為複代理人。」
由於地政業務中的複代理人，是地政士委託代辦客戶（當事人）地政業務的(再)受託人，因此，複代理人也需要辦理地政業務。中央主管機關特於函釋中明確要求，複代理人必須具備開業執照，並且要加入事務所管轄區的地政士公會使得任之。
- 內政部91年12月2日內授中辦字第0910085791號函
- 內政部91年9月16日台內中地字第0910014264號函
更換複代理人
更換複代理人時，是否需要依第17條，「再」經過當事人同意？中央主管機關內政部，曾發函表示，若複代理人受託辦理業務，而需更換或增列複代理人時，原則仍應由申請人同意始得辦理。前述同意，系指《土地登記規則》第36條、第37條第1項所載之“已載明委託關係並經當事人雙方簽名蓋章之申請書”或“委託複代理人之委託書”。〈內政部96年8月9日內授中辦地字第0960049221號函〉
簽證
由於地政業務中有關「簽證」的業務只能由經過簽證登記的地政士(即“簽證人”)辦理，非一般地政士業務範圍，因此，一般地政士若受託處理業務而需要辦理簽證，則應由地政士取得當事人同意後，請具有簽證人身分的地政士辦理簽證，此時，該受託辦理簽證的簽證人，必須是當事人的代理人或是複代理人，才能辦理該案簽證。
也就是說，當簽證人是當事人的代理人時，當事人與簽證人間即具有委任關係，自然就沒有問題。但若是當事人授權一般地政士去找簽證人辦理簽證案件的情況時，簽證人與當事人間就沒有委任關係存在，此時，該如何確保簽證業務的真實性即有疑義。
中央主管機關（內政部）曾函釋說明過，委託簽證人辦理簽證業務的地政士，應與簽證人具有委任關係（即複委任人）。內政部於93年7月21日的函釋中，明確說明：「按不動產契約或協議之簽證為地政士得執行業務之一，地政士對其受理之委託案件辦理簽證時，如有前揭條文但書規定情形者，得將簽證業務委由其他地政士辦理，惟委託人與代理人或複代理人間應具有委任關係，亦即經簽證人簽證之申辦土地登記案件應以簽證人為代理人或複代理人，始可簽證。」〈內授中辦地字第0930725417號〉
※關於簽證的制度，我會再另整理一邊文章仔細說明，改版前搶先看請洽連結～
接著說地政士的義務（咦還沒說完？！）
※圖片均為筆者自製，提供讀者自行下載、截圖，可為非商用的使用、轉傳、分享。
欲開業執行業務的地政士，有加入公會的義務（詳見下一章節地政士禁止行為中第33條），且以開業之地方的所組織的公會為第一順位，本地無組織公會，即本地之地政士人數亦未達15人，才可依第31條的規定，選擇是否自行組織公會或加入鄰近的公會。並且，當本地公會組織完成後，地政士就必須從原先加入的公會中退出，同時加入事務所本地的公會。
另外，第26條所謂【業務上應盡義務】是指第17條、第18條、第24條、第25條、第22條、第25條、施行細則第17條等規定。另外，按照條文的意思，如果違反應盡義務，但沒有產生委託人/利害關係人受到損害的情況，不用賠償；同樣，如果有不正當行為，但沒有產生損害，也就不用賠償。
但是，即使沒有產生損害而不用賠償，也不代表沒事，地政士有地政士的懲戒規定，詳情可先參考下列連結，下週會把地政士獎懲整理起來發文（改版前文章搶先看）
地政士禁止行為
其中有幾處屬於不確定法律概念，第26條的不得有「不正當行為」，第27條第三款的以「不正當方法」招攬業務，即屬於此種概念。到底“不正當”應該怎麼定義？
司法院大法官〈釋字第545號解釋〉中如此說道：「...所謂“業務上之不正當行為”則指醫療業務行為雖未達違法之程度，但有悖於醫學學理及醫學倫理上之要求而不具正當性應予避免之行為。...」從上文中，雖然大法官是根據《醫師法》第25條所作的解釋，但不難看出，大法官對於“不正當”的解釋是認為雖然沒有明確的違反法律規定，但是有悖於常理或倫理上的要求，且不具備正當性、應該要避免掉的行為，就屬於“不正當行為”。並且大法官認為，可經由適當的機構，個案的去判斷是否屬於不正當行為，如果還是有爭議，仍可以交由司法審查確認。而對於“適當的機構”的定義，大法官同篇解釋中也有給出答案：「...惟其涵義於個案中並非不能經由適當組成之機構依其專業知識及社會通念加以認定及判斷，並可由司法審查予以確認，...」。可見，大法官認為該機構必須具有專業知識，同時能在標準的認定上兼顧到社會通念，在地政士領域大約是指〈中華民國地政士公會聯合會〉這樣的機構吧。
至於，第26條是否包含〈地政士倫理規範〉，筆者認為是有的。依據〈地政士倫理規範〉第2條規定：「地政士於執行業務時，應遵守法令、本規範及地政士公會章程。」因此遵守地政士倫理規範、遵守地政士公會章程，都屬於地政士執行業務的義務之一，若地政士違反倫理規範或地政士公會章程，均有可能構成違反業務上應盡義務的可能，而產生面對委託人及利害關係人損害賠償的風險。
下篇~《地政士的獎勵與懲戒》
(連結為痞客幫搶先看，搶先看只有表格+對照條號喔~!!)
#理智派
留言0
查看全部