在進入接待中心之前......｜我的買房紀實，在蝸牛有殼之前(四)
2020/06/30閱讀時間約 7 分鐘
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當找到一間整體位置、周圍機能、開價等等都接近我們心中目標的建案時，
二話不說就衝進去接待中心......就錯了！
當初看上這間房子也是在因緣際會下經過，轉個頭才發現本來是停車場的空地變成了建設基地。
這個區域平常就是「南新莊人口聚集地」，而這個建案就在市場的巷子裡，
騎車5分鐘就有捷運站、公車站、幼稚園、國小國中高中、小電影院、小商場、各式餐廳、速食店......
再遠一點還有大學、大型量販店、大型服飾店......
到板橋、三重甚至台北也相當方便，
基本上算是相當便利。
只是在巷子裡(不是真的很小條的那種)依然人車進出不太方便，也有點危險就是了。
此外，旁邊本來就有一個公園還有活動中心，周圍又都是4~5層的公寓，
視野遼闊又有現成的綠地，只要樓層不要太低，就會有令人羨慕的「鬧中取靜」。
看著基地外圍牆上印著的建商名字，
恩......沒有聽過，而且聽周圍的居民描述已經有一段時間了，
但我們完全沒有聽過，連個大型廣告看板都沒有......
於是我們壓抑住內心衝動，還有在接待中心外躊躇的雙腳，
決定回家來探聽探聽這建商的底細。
光看腹地就知道這是一個獨棟的小型建案。
這個停車場本來是一個住在附近的地主的，
想當然是「地主建商合作」的建案，
於是我們上網查了一下，發現其實這間建商之前也有過案子，並非前文章提到的「一案建商」。
它之前的案子也都屬於這種默默無名、外表樸實無華的形式，
所以其實並不太有名，但網上對它的評價都是：
不太好看但很實在、價錢不算低而且採很硬但品質是真的不錯......
這類的評價，
雖然安心了不少卻多了份緊張......
【房屋結構】
尤其買新的房子最主要還是結構上是相對較新的，安全上比較有保障。
你可以很容易在網路上看到這個建案的「結構工法」資訊，
大致上是：SC、RC、SRC這三類。
RC，鋼筋混凝土結構：是台灣使用最久的結構工法，地震來襲時就是典型的「硬碰硬」，
對於居住者來說震度相對感受較小，也因為越高樓則力臂越大，這種結構通常蓋的比較低；
SC，「鋼骨」結構：原理類似面對強風的柳樹，柔軟度高但相對震度明顯，
遇到地震容易有搖晃感，但耐震性強，通常用在超高樓層的建案；
SRC，混合型：就是上述兩種的結合，低樓層用RC，高樓層用SC，兼具低震度還有高耐震度的優點，
缺點顯而易見的是「貴」。
由上而下，建造成本依次遞增，並沒有哪個一定最好，只要技術到位、沒有偷工減料，這三種都是相當安全的結構工法。
而我們的房子是算低樓層，用RC結構沒毛病！
【公設比】
現代新成屋30%公設比是基本，多到40、50的都有，
那到底公設在貴甚麼呢？有必要這麼摳嗎？
一般而言，公設分大公跟小公：
大公是全體住戶共用的區域；小公則是跟你住同一棟或者同一層的共用區域。
值得注意的是：沒有天花板的都不算公設，
所以如果有建案的標題打上大大的空中花園、露天泳池......
這些通通不算公設，沒有理由要買家負擔。
再者，除非你崇尚高級「飯店式」管理，
否則甚麼泳池、健身房、吧檯都是浪費錢的設施，
住過社區大樓的我們非常清楚，最終這些都只會「養蚊子」。
所以公設比的合理範圍在28~32%，於是看到30%這個數字也讓我們放下心中大石頭，
雖然沒有泳池、健身房這類高級設備，但簡單的交誼廳、圖書館之類比較實用一點的設施花起錢來才有踏實感啊！
【格局】
一般建案網站上都會有這個資訊。
雖然部分不好的格局可以透過「客變」或是「裝潢」來解決，
但畢竟還是勞神傷財，選到一個相對好的格局能讓你省事很多。
下面說的一些比較不好的格局分享給大家做參考：
一般而言，不希望家裡出現「門對門」。也就是開門會直接看到另一扇門，
穿過生活空間就更不好，就像風水中說的「穿堂煞」。
其實我自己是不太在意風水的，所以依我的理解這樣的格局會讓人「沒有安全感」，
一開門就看到客廳、房間，甚至浴室，都會讓已經處在這個空間的人感到不舒適，
進而讓人不想待在家中，也會影響和諧。
但這個可以透過客變跟裝潢做改善，相對是容易處理的，可以放在次要篩選條件。
再來是水區或火區對臥室。其實就是浴室或廚房的爐火那面牆對面就是房間，
這樣會讓房間內充滿濕氣或過於燥熱，對居住品質都不好，
尤其這兩區在裝潢建築上要更改會花一大筆錢，客變上也很可能不允許變更或變更後自行負責，
整體而言是最好能避就避的格局。
梁柱位置也要注意。在格局圖上會看到黑黑實心的方型圖案，通常指的是柱子，
兩柱之間就是梁。當梁的位置座落在建商圖上臥室裡枕頭的位置，就會形成壓梁，
而且如果將頭躺的位置調換就會發現換成浴室或廚房在頭上，甚至還有另一根梁；
柱子如果在室內，會讓整個格局變得不方正，裝潢上就要多費功夫。
當然這兩件事也可以透過客變裝潢解決，只是要多處理這些東西，就勢必要多花錢了。
還有還有，雖然現在新建案都有「單層排氣」、「全熱交換機」，
但浴室還是建議一定要有對外窗。
浴室的水氣會讓空間變得潮濕，就算有辦法及時排氣，還是會覺得空間悶悶的，
整體感覺也會比較壓迫，但這是建議選項，沒有也不會過分影響生活。
以上是我們在看格局時會特別看的，
其實要論風水還有很多眉眉角角，我們又不是特別在意就沒有吹毛求疵了，
所幸這個建案的格局圖一眼看上就令人驚豔：
柱子都在外面，或者大部分在外面，梁也沒有太突出；
所有的門都巧妙避開彼此，進門也不會直接對著客廳，更不會直接看到陽台；
浴室有對外窗，廚房有工作陽台，都沒有隔一道牆就是床。
於是格局這關也是高分通過！
【實價登陸】
這個相信很多看過房子的居民都知道，
基本上就是周圍房子成交價的平均，
所以可以大概抓一下你想買的這間房子價格算偏高還是便宜......嗎？
實價登陸其實很容易造假，
而且每間建案的成本、技術、用材都不一樣，單從價格上去討論其實有失偏頗，
所以最好的方式是能多比較幾間，把每間的內容詳細閱讀再做比較：
如果找到比實價登陸還要高成交價的房子，可以去看看他們有甚麼值得其他人既使看到成交價高於實價登陸還願意買；
若找到的比實價登陸還低，那既使房子富麗堂皇，也要仔細觀察為何賣家寧願用低於實價的價格賣你。
對於剛剛開始看房的人，實價登陸就是拿來讓你對於「房價」有點概念，
看久就能明白貝克說的：
買一個商品最重要的是看「價值」。
後來我們比較了附近的新建案，
發現以這個建案開價，相比周圍他們家的其實沒有比較高，
但仔細搜尋其他間，會發現幾個問題：
價格高的，品牌名聲響亮、廣告多、位置好、格局普普、外觀華麗、公設比超高；
價格偏低的，名氣稍小、廣告多、位置較差、格局差、外觀普普、公設普普。
可以很明顯看出這些錢花到哪去了，
反觀我們找到的建案：品牌小、廣告少、位置不錯、格局好、外觀普普、公設普普，
歲然價格一樣不低，但相信我，要找到格局好的真的很難，
想對於我們根本用不到的外觀、公設、廣告，這間建案真的抓到我們要的點。
所以討論了一陣子終於決定出發走進接待中心，開始下一場名為「議價」的戰爭......
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