今天一早到宜蘭礁溪的21世紀不動產礁溪二店，分享不動產估價概念及不動產個案問題討論。感覺他們店很有求知慾及用心，會後同仁也很熱烈交流，讓人感覺很專業安心。
到21世紀礁溪二店分享及個案研析
以宜蘭不動產-透天厝為例
當中有聊到宜蘭常見的透天厝，有無使照在裝修時的企劃定位成本及設計裝修成本，在房地合一稅的計算上，能否被表達出來，有無使照的彈性上二者落差可以滿大的。
有同仁提到無使照的房屋裝修時的彈性空間較大，所謂的企劃及定位，是否是指室內設計師的領域，我覺得應該看是否有做市調及產品定位這一層。
就例如古蹟的保存修復，可以經過企劃後執行一連串的文史調查及市調，最終定位出諸如整體與環境融合、復舊如舊、展現出原來建築物文化精神......等等的方案。
這個方案的調查定位活動，事實上還未開始做室內設計。所以，若著手室內設計前有經過產品的企劃調查定位，從而可以增加房地產的無形價值，繼而融入後續的室內設計專業規劃中便是。
若無，可能因業主需求僅做室內裝修，如用以現在合適建材增加房屋機能的舊翻新設計等。
其實，室內設計師通常也會將若干的房屋特色與主人使用的情感加以連結，故難謂全無涉入企劃範疇，而是視業主需求及觀念（理念），依照要求而涉入的程度深淺不一而已。
常見透天厝合法建物中─分為有使用執照及無使用執照，施工前先調閱相關資料清楚為宜。
房地合一稅及實價登錄未能反應此部分
那麼在房屋因良好企劃定位，並經室內設計執行完成後，因此增加的無形價值及市場所反應出來的增加價格，其實目前在房地合一稅的成本計算上，並未能被全然反應出來。
因為，經過良好企劃而增家出的加值部分，並不一定是等於較多的裝修成本，應有時投入的反而是事前的調查研究人力、市調、顧問、及四鄰或相關建材的查找探詢與整合，這些在目前房地合一稅以實體固定物裝修為成本主體的角度，所投入的成本著實未能被合理反應出來。
其實，這樣的投入反而是更能因定位合宜而較能維持長久與省建築材料及社會成本的浪費的。
結論
希望能提出個人的這一淺見分享給大家，其有可能的話，是否可以在建築物裝修前，可以經企劃研究定位出合宜外部環境及內部均衡的建築企劃方案，再依方案指引進行後續相關的室內設計與執行。
在這個節能減碳融入生活環境的時代，政府其實應該可以看見並鼓勵這部分，相信對環境減碳，及建築物與環境的和諧，屋主的長久穩定使用，都將更有幫助，這措施也會再回歸到政府收到實質節能、環保與減碳成效果。
文章作者：頭城買房顧問／老屋老物塑值／頭城估價師．代書（地政士）蔡明沛
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