人人愛聊八，代書來說閒話
大家好，我是張廼祥地政士這是以案例來說明不動產移轉，及不動產稅務問題的頻道。
今天來聊一件被檢舉逃漏遺產稅的故事，神奇的是檢舉人竟能如此瞭解買賣的民法關係，使被檢舉人補稅3千9百多萬及罰鍰1千6百多萬。到底發生什麼事，讓我説給你聽。最高行政法院 107 年度裁字第 1053 號裁定
臺北高等行政法院 109 年度訴字第 1254 號判決
父親有七筆農地，在90年6月與建商簽訂買賣契約，其契約有附條件必須取得開發許可。但，在91年3月父親過世，在父親過世前1個月，有以父親為名義發的存證信函，並將之前所收的訂金提存法院主張解約。父親過世後，兒子申報遺產稅主張七筆農地不計入遺產總額。
然而，建商開發該區的建案並沒有停止，在繼承農地列管五年農用期間過後，兒子仍將該七筆農地賣給該建商。兩年後，兒子收到國稅局補徵遺產稅及罰鍰通知，有人檢舉七筆農地在父親在世前已出售給建商，所以當初兒子繼承的是土地債權而非農地，據以補稅加罰鍰。兒子當然不服就此展開十多年的行政訴訟。
兒子原先主張理由如下：
1、該買賣契約債權不存在。
2、繼承農地被主管機關發現未農用，應先通知限期恢復農用，國稅局未給予改善期即通知補稅加罰鍰。
3、國稅局核定遺產淨額，土地以公告土地現值計價，債權以契約價值計算，有違核實課稅原則。
首先我先解釋一下，當契約訂定後當事人過世，依民法1148條第一項「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限」。土地登記規則第102條第一項「土地權利移轉、設定，依法須申報土地移轉現值者，於申報土地移轉現值後，如登記義務人於申請登記前死亡時，得僅由權利人敘明理由並提出第三十四條規定之文件，單獨申請登記」。所以，契約當事人過世其契約仍有效需繼續履行。
本案代書膚淺認為應先討論解約是否有效，但原告僅主張我解約了所以沒有此債權。但，法官採納國稅局的抗辯。國稅局主張該農地從父親簽訂買賣契約後，該農地即在建商開發案範圍內，並沒有因解約而剔除於開發案外。當農地被納入開發案即非符合農地不課遺產稅的適用，故無通知改善期可言。且94年原告與建商就開發案有歧見時，其和解書仍以其父所簽契約為主軸，增修買賣契約條款。
各位有沒有發現國稅局說了一件很重要的事，一件土地開發案需歷時好幾年，農地變建地涉及區域計畫或都市計畫，其審查會就不知要開幾次。計劃是向都發局或建管單位提出，農業單位及地政並沒有被知會，其間土地有任何異動，只要土地是農用外觀，農業單位及地政仍會認定為農地，但國稅局現在説，農地只要納入私人開發案，該農地就不能再適用農業發展條列的免稅，並不因為地目仍是農地，上面有農作物可以免遺產稅。所以有農地即將開發在交易流程上是否需更加小心。
至於第三點當計算遺產淨額時，土地以公告現值計價，債權以契約金額計價，這點代書也認為對繼承人不公平，但目前就是這樣算，很多都更案都發生此類訟訴，在重建期間所有權人過世，由於都更皆辦理土地信託，遺產以信託金額計算，其中不泛有律師提出很漂亮的論述，但沒有看過國稅局敗訴的。
對於本案代書有點心得。該筆交易如果是父親決定的，那兒子在發存證信函解約時應該堅定，不能有通謀虛偽的意識表示，放在建商那的印章、印鑑證明、開發土地委任書皆要取回。甚至，建商已向都發局或建管單位提出的申請皆要撤銷，否則，被國稅局認定生前出售很難翻盤。當然，建商一定不會同意，那你也需要和建商重談售價，要求補貼遺產稅後誠實報稅。畢竟0.5倍1千6百多萬罰鍰是很心痛的。
如果此筆交易是兒子決定的或是危老重建、都市更新，那你一定要改慮不動產所有權人的身體狀態，一旦開發、重建中不動產所有權人不幸過世。遺產淨額是依契約價值或信託價值計算，會多繳遺產稅，各位最好先請專業人士先試算何種方式最有利。
最後，各位是否猜到是誰向國稅局檢舉逃漏稅。提示一下，農地不課遺產稅和土地增值稅並不是免稅，而是農地變更為非農地後第一次移轉再一起課徵，那原土地價值是從何時計算？是誰要去繳？
各位如有不動產移轉或不動產稅務問題歡迎留言，謝謝。
