房價高漲的現在，未繼承的土地比金門還大，
未繼承的建築物面積比5棟101大樓還大，太不可思議了！
不動產繼承，手足談不攏：如何作才能避免父母心血被收歸國有？
閱讀時間約 2 分鐘
在房價高漲的現在，２０２１年底為止全國未辦理繼承土地高達１.６萬公頃，比起金門縣還大；未繼承的建物面積達５６萬坪，大約是５棟台北１０１大樓。未繼承的不動產，是指有繼承權的人全部沒有去辦過戶登記。
為何有不動產卻不繼承？最常見的3個原因：
為何有不動產卻不繼承？最常見的3個原因：
１、不知情：許多繼承者可能在海外、甚至早已斷了聯繫，不曉得有財物可繼承。
２、遺產稅。
３、搞不定： 繼承者們對於財產分配談不攏。
雖有部分個案是因為不願或無力繳交遺產稅，放棄繼承。但是透過繼承取得不動產，可免課土地增值稅、契稅，只需繳納遺產稅。且遺產稅可以實物抵繳，所以這些未繼承的不動產多數已經完稅。完稅卻沒有辦過戶繼承主要原因是，繼承人對於財產分配意見不合，也就是俗稱的「爭產」。
華人因為有土斯有財的觀念，不動產一直是很重要的資產配置。但是不同地點、不同形式的房產價值差異很大，例如信義區的收租20萬的店面、大安區租金約10萬的華廈、與松山區的4樓公寓，後代要如何分配才會公平？
且上一代的傳統觀念為不動產「傳子不傳女」、「土地不落外姓」，卻沒有預留遺囑。導致父母不在後，男女繼承人之間的糾紛。
因為繼承分配問題，未辦理繼承登記，會發生什麼事情?
流程１、聲請登記：若繼承日起超過一年仍無人登記不動產。
流程２、地政機關將列冊管理１５年：地政機關通知繼承人後，超過３個月仍無人聲請登記。
流程３、地政機關移交給國產署公開標售：如果這１５年內你們家族都沒有喬好，不動產要過戶給誰。政府就會幫你公開標售，拍賣的錢，就依照繼承的應繼分來領。
流程４、標售價款撥入專戶存放１０年。
流程５、全數充公歸屬國庫：專戶價金如果超過十年無人領取。
流程６、若拍賣５次沒有拍賣出去，就會登記為國有地。
過去７年未辦繼承登記不動產標售，賣出６６億，表示有這多房產列管超過15年。國產署說明，尚有６６萬筆土地及６.２萬棟建物待標售。
未繼承房產解方：
這輩子這麼努力存錢買不動產，結果因為子孫爭產，最後又忘記領錢，一切都變成國家的，真是為誰辛苦為誰忙。這樣的結局，只能說房產增值的速度比不上子孫爭產的速度。
若彼此談不攏，可先向地政機關登記公同共有，避免逾期辦理繼承遭罰，或日後被收歸國有。缺點是，未來恐演變成房屋或土地所有權人名冊是「肉粽串」的狀況，使得未來在處分資產時困難重重。
同樣是傳承財產不一定要用不動產的形式，特別是考量房地合一稅。建議：選擇可以指定分配與容易傳承的財產形式。
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Ｑ：部分繼承人可否僅以自己為申請人持遺囑辦理不動產遺囑繼承登記？
Ａ：
一、依「內政部93年11月19日內授中辦地字第0930016064號函」
二、例子
三、補充：遺囑若已指定遺囑執行人，繼承人可否自行辦理與遺囑有關之不動產相關登記？
一、函釋（建議可以先跳到文章的第二段，因為這個函釋很難看的懂；如果想看結論的話，可以直接看文章的第四段）：
二、我對上面函釋之詮釋及整理重點：
三、法令補充：
四、結論：
一、本文改寫歷史
二、函釋【公布日期文號】內政部107年1月19日台內地字第1061308210號令
三、我對上面函釋之詮釋及感想
最近上了一堂有關日據時代的不動產繼承的課程
起因是地籍清理條例的施行
主要目的要將地籍弄清楚
但問題來了，很多日據時期登記的土地
現在要登記給繼承人，產生了到底誰是繼承人的議題
當然日據時代，就不能用現在民法的規定，
但日據時代沒有法律來規定誰是法定繼承人
所以使用的是"習慣"
其實
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