點交前租客「先走一步」!他請求減價敗訴 二審卻逆轉

2022/11/18閱讀時間約 2 分鐘
點交前突變凶宅?一名賴姓買家透過房仲購入台北市某棟大樓14樓含頂加,不過,就在點交前3小時,14樓租客發生墜樓,買家依法請求減少815.5萬元價金,結果一審敗訴,二審卻大逆轉,判賣家應賠650萬元。
據判決書內容顯示,賴姓買家前年(2020年)6月27日經仲介介紹,買下信義區大樓14樓戶與頂樓加蓋,不動產買賣契約書約定價金為2,330萬元,原定於8月14日辦理點交,但當時14樓租給黃姓女房客,且是未定期限租約,依買賣契約約定,應由賣方在點交前排除。
一名買家購入台北某大樓14樓含頂加,就在點交前3小時,14樓租客竟發生墜樓。圖/photoAC
林姓屋主則表示租客已承諾不再續租,將在8月31日搬離。未料,在8月31日點交前3小時,女租客墜樓死亡,賴姓買家認為房子在交付前發生非自然死亡事件,依民法第354條第1項規定構成物之瑕疵,因此請求減少815.5萬元買賣價金並返回。
不過林姓屋主辯稱租客並非從14樓墜下,也非在房內過世,不構成凶宅,物無瑕疵。他認為,8月1日下午,房子在租客、房仲面前點交完畢,並約定在14日交鑰匙、所有權狀與結清款項,若未完成點交,買家怎會同意把履約保證專戶內的價金全數撥付給他?並堅持事故發生在「點交之後」,買家應負擔風險,他不負瑕疵擔保責任。
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一審北院認為租客自殺是凶宅,買家請求減價有理,但也認為買家已選擇行使買賣契約定的「解除權」,已生契約解除效力,因此他主張請求減價並返還則無理由,不應允許。
賴姓買家上訴二審,高院調查發現,租客墜樓前曾傳訊息至家族群組:「撐太久,我累了,請大家幫我照顧女兒」,隨後就傳出噩耗,且14樓書房窗戶呈現開啟狀態,13樓鋁製露台、5樓遮雨棚都有遭撞情形,因此認證屬凶宅、物有瑕疵。
高院認為,買賣契約成立前,房內還有租客,依約定應由賣方負責於點交前排除,要「騰空」才算完成點交程序,怎能將買賣標的的瑕疵危險移轉給買家,判林姓屋主應賠償650萬元,全案可上訴。
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