點交前租客「先走一步」！他請求減價敗訴　二審卻逆轉

點交前突變凶宅？一名賴姓買家透過房仲購入台北市某棟大樓14樓含頂加，不過，就在點交前3小時，14樓租客發生墜樓，買家依法請求減少815.5萬元價金，結果一審敗訴，二審卻大逆轉，判賣家應賠650萬元。

據判決書內容顯示，賴姓買家前年（2020年）6月27日經仲介介紹，買下信義區大樓14樓戶與頂樓加蓋，不動產買賣契約書約定價金為2,330萬元，原定於8月14日辦理點交，但當時14樓租給黃姓女房客，且是未定期限租約，依買賣契約約定，應由賣方在點交前排除。

林姓屋主則表示租客已承諾不再續租，將在8月31日搬離。未料，在8月31日點交前3小時，女租客墜樓死亡，賴姓買家認為房子在交付前發生非自然死亡事件，依民法第354條第1項規定構成物之瑕疵，因此請求減少815.5萬元買賣價金並返回。

不過林姓屋主辯稱租客並非從14樓墜下，也非在房內過世，不構成凶宅，物無瑕疵。他認為，8月1日下午，房子在租客、房仲面前點交完畢，並約定在14日交鑰匙、所有權狀與結清款項，若未完成點交，買家怎會同意把履約保證專戶內的價金全數撥付給他？並堅持事故發生在「點交之後」，買家應負擔風險，他不負瑕疵擔保責任。

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一審北院認為租客自殺是凶宅，買家請求減價有理，但也認為買家已選擇行使買賣契約定的「解除權」，已生契約解除效力，因此他主張請求減價並返還則無理由，不應允許。

賴姓買家上訴二審，高院調查發現，租客墜樓前曾傳訊息至家族群組：「撐太久，我累了，請大家幫我照顧女兒」，隨後就傳出噩耗，且14樓書房窗戶呈現開啟狀態，13樓鋁製露台、5樓遮雨棚都有遭撞情形，因此認證屬凶宅、物有瑕疵。

高院認為，買賣契約成立前，房內還有租客，依約定應由賣方負責於點交前排除，要「騰空」才算完成點交程序，怎能將買賣標的的瑕疵危險移轉給買家，判林姓屋主應賠償650萬元，全案可上訴。