房市遇鬼月/有夠衰!買到凶宅卻敗訴 法院判決關鍵在這兩點

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一般民眾買房,對於凶宅可說是避之惟恐不及,因為不僅心裡「毛毛的」,未來轉手也擔憂影響房價。但若不幸買到了凶宅該怎麼辦?可別以為只要提告,就能拿到賠償,從下述的2個案例探討,被法官判敗訴也是不無可能。

很多人怕買到凶宅,不僅心裡感覺「毛毛的」未來轉手也可能影響房價。圖/Pexels

很多人怕買到凶宅,不僅心裡感覺「毛毛的」未來轉手也可能影響房價。圖/Pexels

第一個案例是,新北市廖姓男子將1間持有10年的房子賣給李姓女子,李女入住後,從鄰居口中得知17年前曾有人在屋內上吊身亡,因此認定廖男隱匿凶宅資訊,憤而提告求償。一審判決廖男需賠償李女200多萬元,但廖男提起上訴,指出當初購入該屋時,從未聽說屋子裡曾發生自殺事件,自己對凶宅資訊一無所知。後來二審判決廖男免賠,原因在於廖男也是受騙者,且「持有產權期間未發生非自然死亡事件」,並不算凶宅,認定廖姓男子不需負瑕疵擔保責任,改判李女敗訴。

第二個案例則是,地政士全聯會副執行長蕭琪琳接受媒體採訪時,舉新聞案例指出,曾有民眾以600萬購入凶宅,持有5年後轉售時隱匿凶宅資訊,事後被買方發現,一狀告上法院。民眾辯稱當初以行情價購入,不知買到凶宅,且轉售價格賠售了15萬元,應當不構成詐欺不當得利罪。然而當法官傳喚證人後,發現民眾明知凶宅卻隱匿轉售,判刑1年4個月,二審可上訴。

這兩個案例皆是買到凶宅提告,然而結局卻是大不同,前者沒拿到任何賠償,後者則是賣方被判詐欺罪名。

探究兩者差別,假設甲將凶宅賣給乙,乙又賣給丙,丙訴訟求償失敗,有很大一部份原因出在,法官會審視乙是否為「善意第三人」,若乙的房子是「善意取得」,且其轉售所做出的損害行為並非出於故意,符合善意第三人的規範,就不必賠償丙的損失。

至於善意第三人的判斷根據是什麼?第一點,乙是否知悉前一手交易即為凶宅,若知情,在買賣的時候就得在不動產說明書上註記,若隱匿未告知,恐涉及刑事買賣詐欺。

第二點,通常法官會檢閱乙向甲購買房屋的價格是否符合市場行情。假如市價800萬,而乙向甲買房付了800萬,且乙證稱不知凶宅事由,那就應該是善意第三人,不用負擔丙的損害;但若乙向甲買房只付500萬,明顯低於市價太多,顯示乙可能早就知道房子有問題;丙若向乙求償,則乙敗訴機率較高。

「5168實價登錄比價王」原文連結

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